別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 川崎多摩 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -35 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区枡形６丁目４０７９番９ ｢枡形６－２２－７｣ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北4m市道 水道、ガス、下水 向ヶ丘遊園 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 （ほぼ正方形で、その四方が 削られた様な絶壁を呈する） 枡形山が地名の由来である。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ　市道 交通 施設 私鉄　小田急小田原線 向ヶ丘遊園駅の南西方 1.0km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 周囲を含め、街路条件がやや劣る難点は否めないが、最寄駅から徒歩圏内の近隣地域は既成の低層住宅地域とし て熟成している。価格時点現在、コスト高に因る実質賃金低下等のリスクが価格水準の動向予測を困難にする。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状（台形）　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    197,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多摩区中部、西部及び南部にて「向ヶ丘遊園」駅及び「生田」駅等の小田急小田原線沿線駅を最寄駅とす る徒歩圏及び徒歩限界圏内の低層住宅地域等である。需要者は地縁選好性を有し、又は小田急小田原線沿線に現在居住 して、川崎方面や都心等に通勤しているいる３０～４０歳前半の一次取得者が中心である。市場では土地は２～３千万 円程度、（複合不動産としては）新築戸建住宅は４～５千万円、中古戸建住宅は２～３千万円が需要の中心と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では（学生向けの）アパートも存在するが、案件としては自用目的での取引が中心で、収益物件の取引は少な い。近隣地域内部では居住の快適性を重視した価格形成が一般的である。以上の内容を総括し、（コロナ禍の下での事 例資料に基づき試算された）比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、資料 の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎多摩 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    211,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [110.3] [100.0] 100 193,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    191,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最新（毎年３月更新）の資料では多摩区（川 崎市）人口の自然増減率は０．０４（△０． ０１）％、また社会増減率は０．５７（０． ０６）％である。 （コロナ禍再拡大のリスク等は払拭し得ない が）周辺には大学が複数存在し学生向けアパ ートの需要が認められる。価格水準は上昇基 調を示している。 リビングを南側に設ければ日照・通風等に関 して居住の快適性は確保できる。近隣地域の 中庸的画地としての潜在的選好性は維持され るものと考える。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％