別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 川崎多摩 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -33 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂井　誠   TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区南生田４丁目１６番２ ｢南生田４－１６－９｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の戸建住宅 が多い高台の住宅地 域 北西7.5m市道 水道、ガス、下水 生田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅からバス便利用の熟成 した住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 生田駅南西方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い高台の住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移していくものと予測する。交 通利便性に劣るため、地価はわずかな下落傾向となるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね多摩区、麻生区、宮前区内のバス便利用の住宅地域である。同一需給圏内に居住する自己使用目的 の一次取得者層が需要者の中心となっている。総額重視の需要者が多いが、低層住居専用地域では敷地面積が比較的広 く、総額が嵩むため、単価が安くなる傾向がある。土地のみの取引は少なく、新築建売住宅は、総額で３５００万円か ら４５００万円程度、中古戸建住宅で３０００万円前後が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模の一般住宅が中心の住宅地域で、アパート等の収益物件は少ない。最寄駅からバス便利用の地域 であり、賃貸需要は乏しく、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。一方、市場における取 引価格を基礎とする比準価格は実証的で、規範性は高い。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び単価 と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [102.0] 100 [104.4] [100.0] 100 172,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、各種政策効果により景 気が持ち直すことが期待されるが、海外景気 の下振れリスクがあり、地価への影響を注視 する必要がある。 街路条件に優る高台の住宅地域で、総額重視 の需要が多い。特段の変動はないが、駅への 接近性に劣るため、地価はわずかな下落傾向 で推移している。 北西道路に面し、日照、通風等は標準的で、 規模、形状も平均的である。市場競争力は普 通程度。個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％