別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 川崎多摩 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -29 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　洋美   TEL.

鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区長沢４丁目８０４５番２７ ｢長沢４－１８－２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に畑地 も見られる丘陵地の 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 生田 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 生田駅南西方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に農地も見られる住宅地域であり、特段の変動要因は認められず今後も現状を維持して推移すると 予測する。バス便の地域においても一定の需要は認められ、地価は概ね横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多摩区を中心に、宮前区及び麻生区内のバス便の住宅地域一帯と把握した。需要者の中心は東京都内に通 勤する３０代から４０代の総額重視の一次取得者で賃貸からの住み替え等地縁を有する需要者が多く、圏外からの転入 は少ない。交通利便性が劣る住宅地域で、農地や未利用地等も残り、総じて需要は弱い。土地のみの取引は少なく、市 場の中心価格帯は新築戸建住宅で総額３，０００万円台～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は交通利便性が劣るバス便の住宅地域である。アパート等の収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されてい ないため収益還元法の適用を断念した。主な需要者は自己使用を目的とする個人で、取引に際しては、居住の快適性、 利便性が重視されるため、市場の取引動向を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏ま え、単価と総額の関連にも留意して、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [102.0] 100 [122.6] [101.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しているが、エネルギー価格や 物価の高騰による景気失速も懸念される。多 摩区の人口は増加傾向にある。 丘陵地に形成されたバス便の熟成した住宅地 域で、特段の変動はない。物件不足からバス 便地域の地価も持ち直している。 西側道路で、日照、通風等が良好で、代替競 争関係にある不動産と比較した競争力はやや 優る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％