別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 川崎多摩 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -21 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　健司   TEL.

鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区菅仙谷３丁目８番７ ｢菅仙谷３－８－３｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 京王稲田堤 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.2 ｍ、奥行　約　　   9.4 ｍ、規模　　       171 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 京王稲田堤 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移していくものと思料される。地価 は横ばい傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市多摩区の丘陵地に位置す徒歩限界圏を含むバス便の住宅地域である。大規模造成が行われた地域 で画地規模が大きく総額が嵩むことから需要の中心は比較的資金に余裕がある買替層若しくは、分割可能な画地や未利 用地は分譲素地を求める不動産業者である。市場での価格帯は画地規模により異なるが、土地で３０００万円台、新築 戸建で４０００万円台が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。類似地域における多数の信頼性ある取引事例を収 集し、適正な比準価格を試算し得た。しかし、当該地域は用途が一低専のため経済合理な賃貸住宅の経営は困難なこと から収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。したがって、現実の取引事例に基づく比準価格を標準として不動産 市場の動向、単価と総額との関連の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。多摩区の人 口は緩やかな増加傾向にある。高齢化率は上 昇傾向にある。 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で地域要因に変 動はない。住環境は良好であるが、駅徒歩限 界圏のため地価は横ばい傾向である。 日照、通風に優る南東道路画地に対する選好 性は大きい。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％