別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 川崎多摩 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -20 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂井　誠   TEL.

鑑定評価額 46,500,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区宿河原１丁目１５８３番７外 ｢宿河原１－１７－３０｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 宿河原 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ南武線最寄駅から徒歩圏 の住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 宿河原駅北西方 500m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移するものと予測 する。駅まで平坦で、登戸駅も利用できるため、地価水準は上昇傾向となるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    305,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市多摩区内のＪＲ南武線沿線の住宅地域である。同一需給圏内の居住者で、東京都内、川崎中心部 への通勤者が需要者の中心であるが、圏外からの転入も認められる。駅から平坦で、宿河原駅及び登戸駅から徒歩圏内 であり、需要は底堅い。販売総額を抑えるための土地の細分化及び分割に伴う単価上昇が認められる。需要の中心とな る価格帯は、土地のみで３０００万円から３５００万円、新築建売住宅で概ね４５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパート等も混在する地域であるが、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は市場における取引価格 を基礎として試算されており、信頼性は高い。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は 低位に試算された。そこで、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討 及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎多摩 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    290,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [103.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 301,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    292,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、各種政策効果により景 気が持ち直すことが期待されるが、海外景気 の下振れリスクがあり、地価への影響を注視 する必要がある。 ＪＲ南武線最寄駅から徒歩圏内の平坦地の住 宅地域である。２駅利用でき、行政的条件よ り敷地の分割も可能であり、地価は上昇傾向 で推移している。 北西道路で、日照、通風等は標準的である。 規模も平均的であるが、分割も考えられる。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％