鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０６Ｄ -2	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
b	１０５０２０７Ｄ -14	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m私道、西4.5m、角地		１住居高度3種最高20m (80,180)
c	１０５０２０４ -27	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,180)
d	１０５０２１０ -16	川崎市多摩区		建付地	（　）	台形	北東4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
e	１０５０２０４ -25	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 276,721	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 123.6]	227,466	100 [ 101.8]	223,444	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	223,000
b	(　 ) 304,024	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	254,106	100 [ 110.2]	230,586		231,000
c	(　 ) 285,347	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.3]	247,072	100 [ 119.7]	206,409		206,000
d	(　 ) 315,592	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	261,952	100 [ 104.0]	251,877		252,000
e	(　 ) 340,329	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	335,324	100 [ 112.8]	297,273		297,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.5
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

川崎多摩 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,885,421	357,385	1,528,036	1,196,340	331,696	（　0.9706） 321,944	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,154,311 円　　　　（　 70,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	51.84	Ｗ2	103.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	102 ㎡	8.5 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域分析の結果を前提に、個別分析により判定した最有効使用に基づき戸建住宅（Ｗ２Ｆ：４ＬＤＫｔｙｐｅ）１棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

「戸建住宅１棟貸し」の想定に起因するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	103.68	100.0	103.68	1,583	164,125	2.0	328,250
							1.0	164,125
～

～

～

～

計		103.68	100.0	103.68		164,125		328,250
								164,125

⑨年額支払賃料	164,125 円　×　12ヶ月　＝　 1,969,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 103.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,969,500 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 163,469 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,806,031 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	328,250 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,010 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 164,125 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 76,380 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,885,421 円　　　　（　 18,485 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０４Ｔ　　　　-12	1,554 ( 1,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,635	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,653 円/㎡　月額支払賃料（　 1,583 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０２０７Ｔ　　　　-5	1,605 ( 1,603)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.5]	100 [ 98.5]	100 [100.0]	1,671
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎多摩 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,500 円	15,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	59,085 円	1,969,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 133,400 円	15,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,700 円	15,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,700 円	15,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	修繕費及び維持管理費に含めて考量した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 357,385 円　（　　　　　　 3,504 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,700,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 103.68 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,196,340 円（　　　　　 11,729 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,885,421 円
②総費用	357,385 円
③純収益　①－②	1,528,036 円
④建物等に帰属する純収益	1,196,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	331,696 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	321,944 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,156 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,154,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
川崎多摩 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 -18

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　藤井　一嘉

TEL.

鑑定評価額

24,200,000 円

１㎡当たりの価格

237,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区菅城下２５９番５｢菅城下１５－１１｣				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ3	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北西4m市道	水道、ガス、下水	京王稲田堤 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

平坦な既成の住宅地域

街

路

基準方位・北４ｍ市
道

交通

施設

京王稲田堤駅西方

900m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

周辺には一部に農地も残るが、一ほぼ熟成した既成の住宅地域であり、今後も現環境を維持していくものと予測
する。駅徒歩圏であるが、先行き金利高が予想され、地価は今後、概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 244,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ南武線沿線及び京王稲田堤駅の徒歩圏住宅地域で、概ね川崎市多摩区を中心とする圏域である。需要
者は東京都心部や横浜・川崎への通勤者等で３０～４０歳代の一次取得者の自用目的が中心である。土地の細分化が可
能な法規制下、土地１００㎡未満の小規模な建売住宅の供給も比較的多く、土地単価も割高になり易い。中心となる価
額帯は土地建物の総額で４０００～５０００万円程度である。ウイズコロナの状況下、安定した需要が認められた。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺にはアパ－ト等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であり、収益性より居住の快適性と総額
とのバランスを重視して価格が形成されている。そこで、比準価格を重視し収益価格を参酌の上、単価と総額との関連
にも留意し、代表標準地との検討結果をも考量して、さらにウイズコロナ下における住宅の需給動向をも十分に検討し
た結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 257,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[103.0]

100
[106.1]

[100.0]
100

238,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区は首都圏のベッドタウン。人口は微増で
推移。高齢化人口比率は市平均並み。ウイズ
コロナ下、景気は回復基調だが、先行き金利
高が危惧される。

京王稲田堤駅の徒歩圏内にあり、その他の生
活利便性も概ね良好な住宅地域であり、根強
い需要から、地価はやや強含みで推移した。

北西道路であるが、規模も手頃であり、市場
競争力は普通と判断される。個別的要因に変
動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０７ -1	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,180)
b	１０５０２０７Ｄ -12	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m私道、南東4.5m、角地		１中専高度2種最高15m (80,180)
c	１０５０２０４ -27	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,180)
d	１０５０２０６Ｄ -1	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 315,510	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	277,374	100 [ 116.7]	237,681	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	238,000
b	(　 ) 518,848	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.9]	394,464	100 [ 102.5]	384,843		385,000
c	(　 ) 285,347	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	283,668	100 [ 113.4]	250,148		250,000
d	(　 ) 164,287	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.9]	200,860	100 [ 108.2]	185,638		186,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 244,000 円／㎡]

川崎多摩 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,969,719	356,976	1,612,743	1,181,100	431,643	（　0.9706） 418,953	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,310,067 円　　　　（　 91,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	102 ㎡	8.5 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,716	171,600	1.0	171,600
							1.0	171,600
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		171,600		171,600
								171,600

⑨年額支払賃料	171,600 円　×　12ヶ月　＝　 2,059,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,059,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 170,914 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,888,286 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	171,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,574 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 171,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 79,859 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,969,719 円　　　　（　 19,311 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０７Ｔ　　　　-4	1,728 ( 1,726)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,801	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,790 円/㎡　月額支払賃料（　 1,716 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０２０７Ｔ　　　　-5	1,605 ( 1,603)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,783
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎多摩 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,500 円	15,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	61,776 円	2,059,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 131,700 円	15,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,500 円	15,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,500 円	15,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	修繕費及び維持管理費に含めて考量した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 356,976 円　（　　　　　　 3,500 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,181,100 円（　　　　　 11,579 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,969,719 円
②総費用	356,976 円
③純収益　①－②	1,612,743 円
④建物等に帰属する純収益	1,181,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	431,643 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	418,953 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,107 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,310,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,300 円／㎡）