鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎高津 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０８Ｄ -19	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,200)
b	１０５０１１０Ｄ -7	川崎市高津区		建付地	（　）	不整形	南西4.5m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
c	１０５０１０１ -13	川崎市高津区		底地	（　）	不整形	南2.7m市道、東4m、角地		準工高度3種最高20m (60,200)
d	１０５０１０８ -23	川崎市川崎区		建付地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
e	１０５０４１３Ｄ -11	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m市道、南7m、角地		工業高度5種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 288,842	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	296,720	100 [ 119.0]	249,345	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 301,296	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	316,827	100 [ 100.0]	316,827		317,000
c	(　 75,626) 189,065	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	205,939	100 [ 88.4]	232,963		233,000
d	(　 ) 227,674	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	241,574	100 [ 123.5]	195,606		196,000
e	(　 ) 247,096	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	244,217	100 [ 102.6]	238,028		238,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

川崎高津 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,100,566	5,845,760	26,254,806	17,712,000	8,542,806	（　0.9709） 8,294,210	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	188,504,773 円　　　　（　 170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
作業所兼事務所	600.00	Ｓ3	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,111 ㎡	34.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

作業所兼事務所の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	作業所事務所	1,800.00	100.0	1,800.00	1,610	2,898,000	4.0	11,592,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,800.00	100.0	1,800.00		2,898,000		11,592,000
								0

⑨年額支払賃料	2,898,000 円　×　12ヶ月　＝　 34,776,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,776,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,782,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,993,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,592,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 106,646 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,100,566 円　　　　（　 28,893 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０８Ｔ　　　　-33	1,874 ( 1,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,623	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,615 円/㎡　月額支払賃料（　 1,610 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１０８Ｔ　　　　-30	1,816 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,603
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎高津 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	810,000 円	270,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	347,760 円	34,776,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,853,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,295,000 円	270,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,845,760 円　（　　　　　　 5,262 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	270,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 80 ％　＋　0.0764 × 10 ％　＋ 0.0927 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,712,000 円（　　　　　 15,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,100,566 円
②総費用	5,845,760 円
③純収益　①－②	26,254,806 円
④建物等に帰属する純収益	17,712,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,542,806 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,294,210 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,504,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
川崎高津 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎高津 9-1

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　小林　一寿

TEL.

鑑定評価額

261,000,000 円

１㎡当たりの価格

235,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区宇奈根字山野７３１番５外				②地積　(㎡)	1,111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度3種最高20m
	台形 1:1.2	作業所兼事務所Ｓ4	中小規模工場、作業所等が建ち並ぶ工業地域	北東4.5m市道	水道、ガス、下水	久地 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 1,111 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

内陸型の工業地域

街

路

４．５ｍ市道

交通

施設

久地駅北東方

1.7km

法令

規制

準工
(60,200)
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域に影響を及ぼす地域要因の変動は特に見られないが、一部に住宅地域への移行する敷地も見られ、当面
は工場、作業所等の現状で推移するものと予測するが、住宅地へ移行が今後進む可能性を有している。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 245,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は川崎市、横浜市及び近接する都県内に位置する工業地を主とし、これと代替性の及ぶ工業地域一帯
である。主な需要者の属性は、工場として利用または倉庫業等を行う法人等が中心となる。市場の需給動向は、倉庫地
、工場等への設備投資、自己利用目的の用地取得も見られること、物流用地の需要が好調であること等、工業地の不動
産市場での需要は堅調を維持している。工業地の市場での中心価格帯は個別性により異なるため形成されていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏の類似地域内における取引事例から得られた比準価格は、要因比較等も適切に行われており、市場性が反映
され、比準価格の精度は高いものと判断する。また、最有効使用を考慮した建物を想定した収益価格はやや低位に求め
られたが、工場倉庫の一棟貸しに関する想定項目を含み、精度はやや低いものと判断した。市場性を反映し得た比準価
格を重視し、収益価格を比較考量し、標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎川崎 9-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 185,000 円／㎡

[105.4]
100

100
[100.0]

100
[ 82.9]

[100.0]
100

235,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    231,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外情勢、為替及び新型コロナによる影響が
懸念され、先行きの不透明感は残るが、資金
調達環境に変化はなく、物流適地、工業地へ
の需要は根強い。

都心との価格差があり、物流適地以外の倉庫
地への需要も認められることから、内陸工業
地への投資需要もあり、地価はやや上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎高津 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１１０Ｄ -7	川崎市高津区		建付地	（　）	不整形	南西4.5m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
b	１０５０１０１ -13	川崎市高津区		底地	（　）	不整形	南2.7m市道、東4m、角地		準工高度3種最高20m (60,200)
c	１０５０１０８Ｄ -19	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,200)
d	１０５０１０８ -2	川崎市川崎区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		工業高度4種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 301,296	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	310,426	100 [ 122.4]	253,616	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 75,626) 189,065	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	207,951	100 [ 85.8]	242,367		242,000
c	(　 ) 288,842	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	296,720	100 [ 120.8]	245,629		246,000
d	(　 ) 262,785	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	266,201	100 [ 111.4]	238,960		239,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 245,000 円／㎡]

川崎高津 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,559,784	6,107,880	28,451,904	19,872,000	8,579,904	（　0.9709） 8,330,229	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	189,323,386 円　　　　（　 170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	600.00	Ｓ3	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,111 ㎡	34.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の工場、事務所の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	工場	1,800.00	100.0	1,800.00	1,680	3,024,000	3.0	9,072,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,800.00	100.0	1,800.00		3,024,000		9,072,000
								0

⑨年額支払賃料	3,024,000 円　×　12ヶ月　＝　 36,288,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,288,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,814,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,473,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,072,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,184 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,559,784 円　　　　（　 31,107 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０８Ｔ　　　　-30	1,816 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [121.2]	100 [100.0]	1,594	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,684 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１０８Ｔ　　　　-31	2,151 ( 2,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [123.8]	100 [100.0]	1,791
c	１０５０１０８Ｔ　　　　-32	2,159 ( 2,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [128.8]	100 [100.0]	1,710

川崎高津 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	810,000 円	270,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	362,880 円	36,288,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,100,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,295,000 円	270,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,107,880 円　（　　　　　　 5,498 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

10 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	270,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 50 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.1261 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,872,000 円（　　　　　 17,887 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,559,784 円
②総費用	6,107,880 円
③純収益　①－②	28,451,904 円
④建物等に帰属する純収益	19,872,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,579,904 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,330,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,498 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,323,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,000 円／㎡）