鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎高津 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０３ -19	川崎市高津区		建付地	（　）	不整形	南西30m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０５０１１０ -13	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	不整形	北東8.5m国道、南東36m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)
c	１０５０１０１Ｓ -3	川崎市高津区		その他	（　）	ほぼ台形	南東36m市道、北東9m、西5m、三方路		近商 (85,225)
d	１０５０１０１ -11	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	１０５０１０１ -6	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北13m県道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 223,665	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.3]	266,947	100 [ 79.5]	335,782	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	336,000
b	(　 ) 293,950	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.6]	329,315	100 [ 96.9]	339,850		340,000
c	(　 ) 413,252	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 112.0]	377,461	100 [ 111.4]	338,834		339,000
d	(　 ) 391,647	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	411,835	100 [ 111.7]	368,697		369,000
e	(　 ) 822,406	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 156.0]	560,396	100 [ 154.4]	362,951		363,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -13.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 350,000 円／㎡]

川崎高津 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既存の宅地であり、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,045,781	4,677,365	17,368,416	13,105,200	4,263,216	（　0.9519） 4,058,155	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	94,375,698 円　　　　（　 241,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	391 ㎡	18.0 m x 21.8 m	前面道路：県道　 16.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各フロアとも３戸分割して、２０―２５坪程度で水回りのみ設置したテナントビルを想定

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

ＥＶ無し、内階段と廊下を配する

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	250.00	92.0	230.00	2,865	658,950	6.0	3,953,700
							1.0	658,950
2～ 3	事務所	250.00	92.0	230.00	2,292	527,160	1.0	527,160
							1.0	527,160
～

～

～

計		750.00	92.0	690.00		1,713,270		5,008,020
								1,713,270

⑨年額支払賃料	1,713,270 円　×　12ヶ月　＝　 20,559,240 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,484,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,043,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,843,459 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,199,781 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,008,020 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,713,270 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 799,926 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,045,781 円　　　　（　 56,383 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０３Ｔ　　　　-33	2,269 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,966	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,865 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１０３Ｔ　　　　-35	3,104 ( 3,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,104
c	１０５０１１０Ｔ　　　　-35	1,947 ( 1,947)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	3,005

川崎高津 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,206,000 円	201,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	460,865 円	23,043,240　×　　　　 2.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 900,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,708,500 円	201,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	201,000 円	201,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	201,000 円	201,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,677,365 円　（　　　　　　 11,963 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	201,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,105,200 円（　　　　　 33,517 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,045,781 円
②総費用	4,677,365 円
③純収益　①－②	17,368,416 円
④建物等に帰属する純収益	13,105,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,263,216 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,058,155 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,379 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,375,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 241,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
川崎高津 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎高津 5-5

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　馬場　敦志

TEL.

鑑定評価額

124,000,000 円

１㎡当たりの価格

316,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区子母口字舟河原５６１番１				②地積　(㎡)	391 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ2	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	北東16.7m県道	水道、下水	武蔵中原 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６．７ｍ県道

交通

施設

武蔵中原駅南西方

1.7km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

ロードサイド店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域。特別な地域要因の変動は認められず、今後も現環境を維
持するものと予測。地価は概ね横ばいまたは緩やかな上昇傾向で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高津区及び隣接市区等の路線商業地域及び近隣商業地域である。需要者は沿道型店舗、営業所、事業所等
を展開する事業法人等が中心であり、一部に投資家等も想定される。中心となる価格帯は取引によりまちまちで一律的
な把握は困難である。コロナ禍により飲食店等は休業等を余儀なくされ、商業地の取引は停滞したが、現在、需要は回
復傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はやや繁華性の劣る路線商業地域であり、店舗付共同住宅の建築・賃貸を想定した収益価格は低位に求められ
た。よって市場の実勢を適切に反映した比準価格を重視し、賃貸収益に基づく収益価格を参酌し、さらに単価と総額と
の関連をも考量して、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎高津 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 547,000 円／㎡

[106.8]
100

100
[100.0]

100
[184.6]

[100.0]
100

316,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    315,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内経済は正常化に向かっており、不動産市
場は活発で地価も堅調に推移しているが、コ
ロナ感染者数や金融市場の動向等を注視する
必要がある。

交通量が比較的多いものの繁華性はやや劣る
。地価は概ね横ばいで推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎高津 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０３ -5	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ台形	南西11.2m市道、北9.1m、角地		商業 (100,400)
b	１０５０１１０ -13	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	不整形	北東8.5m国道、南東36m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)
c	１０５０１０１Ｓ -3	川崎市高津区		その他	（　）	不整形	南東36m市道、北東9m、西5m、三方路		近商 (85,225)
d	１０５０１０１ -11	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 609,013	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	654,964	100 [ 184.1]	355,765	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	356,000
b	(　 ) 293,950	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	352,390	100 [ 105.5]	334,019		334,000
c	(　 ) 413,252	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	388,920	100 [ 117.9]	329,873		330,000
d	(　 ) 391,647	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	393,605	100 [ 131.5]	299,319		299,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

川崎高津 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,347,708	3,500,389	15,847,319	12,286,300	3,561,019	（　0.9473） 3,373,353	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	78,450,070 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅地	195.00	ＲＣ4	780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	391 ㎡	18.0 m x 21.8 m	前面道路：県道　 16.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロアー貸し、２～４階：３ＤＫタイプ（５８㎡前後／戸）×３戸／階を想定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

類似建物のレンタブル比を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	195.00	85.0	165.75	3,061	507,361	4.0	2,029,444
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	195.00	90.0	175.50	2,143	376,097	1.0	376,097
							1.0	376,097
3～ 3	共同住宅	195.00	90.0	175.50	2,143	376,097	1.0	376,097
							1.0	376,097
4～ 4	共同住宅	195.00	90.0	175.50	2,204	386,802	1.0	386,802
							1.0	386,802
～

計		780.00	88.8	692.25		1,646,357		3,168,440
								1,138,996

⑨年額支払賃料	1,646,357 円　×　12ヶ月　＝　 19,756,284 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 692.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,756,284 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 987,814 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,768,470 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,168,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,100 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,138,996 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 549,138 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,347,708 円　　　　（　 49,483 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０３Ｔ　　　　-33	2,269 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,087	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,071 円/㎡　月額支払賃料（　 3,061 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１０３Ｔ　　　　-35	3,104 ( 3,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	3,054
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎高津 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	845,000 円	169,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	592,689 円	19,756,284　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 288,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,436,500 円	169,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,500,389 円　（　　　　　　 8,952 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	169,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,286,300 円（　　　　　 31,423 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,347,708 円
②総費用	3,500,389 円
③純収益　①－②	15,847,319 円
④建物等に帰属する純収益	12,286,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,561,019 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,373,353 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,628 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,450,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）