鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎高津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０３ -5	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ台形	南西11.2m市道、北9.1m、角地		商業 (100,400)
b	１０５０１０６Ｄ -3	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	不整形	南東8.7m市道、北東2.7m、角地		商業 (100,400)
c	１０５０１０１Ｓ -3	川崎市高津区		その他	（　）	不整形	南東36m市道、北東9m、西5m、三方路		近商 (85,225)
d	１０５０１０１ -17	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.3m県道、北東1.8m、角地		商業 (100,400)
e	１０５０１０２ -10	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ台形	北東20m国道、東4m、角地		準工高度3種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 609,013	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.3]	651,944	100 [ 106.1]	614,462	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	614,000
b	(　 ) 695,963	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.5]	621,962	100 [ 97.8]	635,953		636,000
c	(　 ) 413,252	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	408,919	100 [ 68.6]	596,092		596,000
d	(　 ) 929,748	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	940,580	100 [ 121.0]	777,339		777,000
e	(　 ) 905,485	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 133.9]	707,347	100 [ 99.6]	710,188		710,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +7.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 615,000 円／㎡]

川崎高津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,240,173	3,463,202	14,776,971	10,725,400	4,051,571	（　0.9321） 3,776,469	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	89,915,929 円　　　　（　 481,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	134.73	ＲＣ6	645.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	187 ㎡	11.5 m x 19.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅　１階店舗はフロア貸し。２～６階は住宅、ファミリータイプ、全９戸。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

周辺の同種建物の有効率等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	134.73	73.7	99.26	4,315	428,307	6.0	2,569,842
							0.0	0
2～ 2	住宅	113.65	91.1	103.55	2,420	250,591	1.0	250,591
							1.0	250,591
3～ 5	住宅	113.65	91.1	103.55	2,470	255,769	1.0	255,769
							1.0	255,769
6～ 6	住宅	56.65	82.2	46.55	2,570	119,634	1.0	119,634
							1.0	119,634
～

計		645.98	86.7	560.01		1,565,839		3,707,374
								1,137,532

⑨年額支払賃料	1,565,839 円　×　12ヶ月　＝　 18,790,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 560.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,790,068 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,127,404 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,662,664 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,707,374 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,849 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,137,532 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 542,660 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,240,173 円　　　　（　 97,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０９Ｔ　　　　-23	3,803 ( 3,680)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,003	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,337 円/㎡　月額支払賃料（　 4,315 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１０９Ｔ　　　　-25	4,230 ( 4,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,453
c	１０５０１０７Ｔ　　　　-31	5,012 ( 4,844)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,556

川崎高津 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	978,000 円	163,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	563,702 円	18,790,068　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,385,500 円	163,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,463,202 円　（　　　　　　 18,520 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	163,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 645.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,725,400 円（　　　　　 57,355 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,240,173 円
②総費用	3,463,202 円
③純収益　①－②	14,776,971 円
④建物等に帰属する純収益	10,725,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,051,571 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,776,469 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,195 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,915,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 481,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
川崎高津 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎高津 5-4

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　石井　健之

TEL.

鑑定評価額

109,000,000 円

１㎡当たりの価格

584,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区下作延２丁目２５２番２｢下作延２－７－２｣				②地積　(㎡)	187 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ7	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北東15m市道	水道、ガス、下水	溝の口 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 187 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ　市道

交通

施設

溝の口駅北西方

400m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、溝の口駅に比較的近く、中高層の店舗兼マンション等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に大き
な変動はなく、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価は、上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 614,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 503,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高津区・中原区で東急田園都市線及びＪＲ南武線沿線の商業地域である。主に周辺居住者を顧客とする商
業地域である。需要者は市内の自営業者のほかサービス業や小売業の法人であるが、東急田園都市線とＪＲ南武線沿線
が交差する溝の口駅に比較的近く、マンション需要も強いことから投資目的で店舗兼共同住宅を取得しようとする法人
やマンションデベロッパーも需要者である。業種・業態により必要面積が異なり中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事務所ビル、店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域で、溝の口駅に徒歩圏で通勤・通学等の利便性が良好であり、近
年はマンションの割合が増えている。取引は、自用の店舗や事務所等も多く、中層店舗兼共同住宅の賃貸を想定した収
益価格は、地価に見合う賃料・一時金が収受できず相対的に低位に求められ、これを標準とするには限界がある。よっ
て、実証的な比準価格を重視し収益価格を関連づけて、高津区の商業地の価格動向も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    547,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　高津 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    541,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気及び不動産市場は企業業績の回復、低金
利等を背景に持ち直している。今後、金利動
向、海外経済の減速等の下振れリスクを注視
する必要がある。

溝の口駅は東急田園都市線の主要駅の一つで
ある。同駅に近い店舗ないし店舗付マンショ
ン用地は投資目的としても需要がある。

個別的要因に変動はない。形状は台形である
が、減価とはならない。マンション用地とし
ての需要もあり、相応の競争力がある。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.8 ％

+7.9 ％

３　試算価格算定内訳

川崎高津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０３ -5	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ台形	南西11.2m市道、北9.1m		商業 (100,400)
b	１０５０１０１Ｓ -3	川崎市高津区		その他	（　）	不整形	南東36m市道、北東9m、西5m、三方路		近商 (85,225)
c	１０５０１０１ -17	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.3m県道、北東1.8m、角地		商業 (100,400)
d	１０５０１０２Ｄ -4	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	不整形	南西20m国道、中間画地		準工高度3種最高20m (71,205)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 609,013	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	669,421	100 [ 111.2]	601,997	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	602,000
b	(　 ) 413,252	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	417,623	100 [ 72.7]	574,447		574,000
c	(　 ) 929,748	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	973,014	100 [ 148.1]	656,998		657,000
d	(　 ) 758,424	100 [ 100.0]	[ 110.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	880,570	100 [ 141.8]	620,994		621,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 614,000 円／㎡]

川崎高津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,432,385	3,469,036	14,963,349	10,725,400	4,237,949	（　0.9321） 3,950,192	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	94,052,190 円　　　　（　 503,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	134.73	ＲＣ6	645.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	187 ㎡	11.5 m x 19.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階の店舗はフロア貸し。２階～５階の住宅はファミリータイプ（５１㎡程度）を、６階は４６㎡程度を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種の建物のレンタブル比を検討した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	134.73	73.7	99.26	4,279	424,734	6.0	2,548,404
							0.0	0
2～ 2	住宅	113.65	91.1	103.55	2,470	255,769	1.0	255,769
							1.0	255,769
3～ 5	住宅	113.65	91.1	103.55	2,520	260,946	1.0	260,946
							1.0	260,946
6～ 6	住宅	56.65	82.2	46.55	2,550	118,703	1.0	118,703
							1.0	118,703
～

計		645.98	86.7	560.01		1,582,044		3,705,714
								1,157,310

⑨年額支払賃料	1,582,044 円　×　12ヶ月　＝　 18,984,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 560.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,984,528 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,139,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,845,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,705,714 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,834 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,157,310 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 552,095 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,432,385 円　　　　（　 98,569 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１１０Ｔ　　　　-37	4,062 ( 4,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,605	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,300 円/㎡　月額支払賃料（　 4,279 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１０４Ｔ　　　　-29	4,484 ( 4,354)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	4,020
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎高津 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	978,000 円	163,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	569,536 円	18,984,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,385,500 円	163,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	163,000 円	163,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,469,036 円　（　　　　　　 18,551 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	163,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 645.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,725,400 円（　　　　　 57,355 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,432,385 円
②総費用	3,469,036 円
③純収益　①－②	14,963,349 円
④建物等に帰属する純収益	10,725,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,237,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,950,192 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,124 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,052,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 503,000 円／㎡）