鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎高津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０２ -6	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、東4m、角地		近商 (90,240)
b	１０５０１０５ -17	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、東6m、西4m、三方路		商業 (100,400)
c	１０５０１０２ -11	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.3m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
d	１０５０１０３ -5	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ台形	南西11.2m市道、北9.1m、角地		商業 (100,400)
e	１０５０１０６Ｄ -3	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	不整形	南東8.7m市道、北東2.7m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 617,001	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	619,397	100 [ 72.0]	860,274	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	860,000
b	(　 ) 550,381	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	537,801	100 [ 64.3]	836,393		836,000
c	(　 ) 617,605	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	617,605	100 [ 75.0]	823,473		823,000
d	(　 ) 609,013	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	689,266	100 [ 81.4]	846,764		847,000
e	(　 ) 695,963	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	759,893	100 [ 91.8]	827,770		828,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -33.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 838,000 円／㎡]

川崎高津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,854,404	3,316,680	12,537,724	8,685,600	3,852,124	（　0.9541） 3,675,312	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	87,507,429 円　　　　（　 711,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	90.00	ＲＣ5	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	123 ㎡	6.5 m x 22.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～５階事務所。各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

同種建物レンタブル比等を比較考量して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	80.0	72.00	5,400	388,800	10.0	3,888,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	90.00	83.0	74.70	3,780	282,366	6.0	1,694,196
							0.0	0
3～ 5	事務所	90.00	83.0	74.70	3,240	242,028	6.0	1,452,168
							0.0	0
～

～

計		450.00	82.4	370.80		1,397,250		9,938,700
								0

⑨年額支払賃料	1,397,250 円　×　12ヶ月　＝　 16,767,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 370.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,767,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,006,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,760,980 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,938,700 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,854,404 円　　　　（　 128,898 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０３Ｔ　　　　-35	3,104 ( 3,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	5,173	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,546 円/㎡　月額支払賃料（　 5,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１１０Ｔ　　　　-37	4,062 ( 4,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	5,584
c	１０５０１０８Ｔ　　　　-35	5,154 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	5,319

川崎高津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	132,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	670,680 円	16,767,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 600,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,316,680 円　（　　　　　　 26,965 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,685,600 円（　　　　　 70,615 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,854,404 円
②総費用	3,316,680 円
③純収益　①－②	12,537,724 円
④建物等に帰属する純収益	8,685,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,852,124 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,675,312 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,881 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,507,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 711,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
川崎高津 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎高津 5-3

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　大橋　政善

TEL.

鑑定評価額

98,500,000 円

１㎡当たりの価格

801,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区溝口２丁目１４７番２｢溝口２－１４－３｣				②地積　(㎡)	123 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3.5	店舗兼事務所Ｓ6	中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西8m市道	水道、ガス、下水	溝の口 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

溝の口駅北東方

300m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅周辺の商業地域として熟成している。今後も現状を維持して推移していくものと予測する。地価は、景気の動
向にも左右されるが、緩やかに上昇していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 817,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 726,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市内の主要駅周辺の商業地域である。需要者の中心は、事業用不動産の賃貸事業者、法人・個人の
投資家等と把握される。駅周辺の商業地として繁華性は良好である。投資環境は、低金利に下支えされ大きな変化は見
られない。取引価格は、景気の動向をはじめ、取引の目的や取引当事者の属性による影響を受けやすく、中心となる価
格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の主たる需要者は投資法人及び不動産業者であるが、収益価格には賃料設定や利回りの把握等に不確定要素
があることを考慮し、市場で取引された実証的な比準価格を標準とし、理論的な収益価格も関連付け、代表標準地との
検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎中原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,010,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[132.7]

[100.0]
100

799,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    761,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍から経済活動は正常化しつつある。
一方、物価の上昇や円安などの新たな問題も
生じ、今後は金利や賃料の動向が注視される
。

溝の口駅周辺の商業地で繁華性は良好。上層
階までの店舗利用も可である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎高津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０７ -22	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１０５０１０３ -5	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ台形	南西11.2m市道、北9.1m、角地		商業 (100,400)
c	１０５０１０６Ｄ -3	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	不整形	南東8.7m市道、北東2.7m、角地		商業 (100,400)
d	１０５０１１０Ｄ -14	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	不整形	西7m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 638,396	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	654,994	100 [ 79.9]	819,767	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	820,000
b	(　 ) 609,013	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 88.8]	731,090	100 [ 96.4]	758,392		758,000
c	(　 ) 695,963	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	797,317	100 [ 94.9]	840,165		840,000
d	(　 ) 796,688	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	857,466	100 [ 100.8]	850,661		851,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.5
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -1.3	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 817,000 円／㎡]

川崎高津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,222,836	3,226,482	12,996,354	9,062,800	3,933,554	（　0.9541） 3,753,004	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	89,357,238 円　　　　（　 726,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	90.00	ＲＣ5	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	123 ㎡	6.5 m x 22.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３～５階事務所のフロア貸を想定。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

同種建物のレンタブル比率を考慮して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	75.0	67.50	5,700	384,750	10.0	3,847,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	90.00	80.0	72.00	3,900	280,800	6.0	1,684,800
							0.0	0
3～ 5	事務所	90.00	80.0	72.00	3,400	244,800	6.0	1,468,800
							0.0	0
～

～

計		450.00	79.0	355.50		1,399,950		9,938,700
								0

⑨年額支払賃料	1,399,950 円　×　12ヶ月　＝　 16,799,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 355.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,799,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 671,976 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,127,424 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,938,700 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 95,412 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,222,836 円　　　　（　 131,893 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０９Ｔ　　　　-25	4,230 ( 4,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,294	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,766 円/㎡　月額支払賃料（　 5,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１０１Ｔ　　　　-22	6,877 ( 6,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	6,040
c	１０５０１０６Ｔ　　　　-25	5,155 ( 4,988)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,963

川崎高津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	695,000 円	139,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	503,982 円	16,799,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 568,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,181,500 円	139,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,226,482 円　（　　　　　　 26,232 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,062,800 円（　　　　　 73,681 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,222,836 円
②総費用	3,226,482 円
③純収益　①－②	12,996,354 円
④建物等に帰属する純収益	9,062,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,933,554 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,753,004 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,512 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,357,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 726,000 円／㎡）