鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１１１Ｄ -3	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	北7.6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０５０１１０ -17	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
c	１０５０１０３ -26	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北4m私道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
d	１０５０１１０ -16	川崎市高津区		建付地	（　）	袋地等	東3.6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 464,336	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	396,233	100 [ 107.8]	367,563	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	375,000
b	(　 ) 434,732	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	443,604	100 [ 111.5]	397,851		406,000
c	(　 ) 268,908	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	280,113	100 [ 82.8]	338,301		345,000
d	(　 ) 420,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	457,777	100 [ 109.5]	418,061		426,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 375,000 円／㎡]

川崎高津 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,866,700	1,102,978	5,763,722	3,678,210	2,085,512	（　0.9728） 2,028,786	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	46,108,773 円　　　　（　 303,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	152 ㎡	14.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅、専有面積４５㎡、間取り１ＬＤＫを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居	90.00	100.0	90.00	2,098	188,820	1.0	188,820
							1.0	188,820
2～ 2	住居	90.00	100.0	90.00	2,136	192,240	1.0	192,240
							1.0	192,240
3～ 3	住居	90.00	100.0	90.00	2,182	196,380	1.0	196,380
							1.0	196,380
～

～

計		270.00	100.0	270.00		577,440		577,440
								577,440

⑨年額支払賃料	577,440 円　×　12ヶ月　＝　 6,929,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,929,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 346,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,582,816 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	577,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,486 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 577,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 278,398 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,866,700 円　　　　（　 45,176 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０９Ｔ　　　　-21	1,944 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	1,906	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,187 円/㎡　月額支払賃料（　 2,136 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０１０４Ｔ　　　　-25	2,541 ( 2,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,467
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎高津 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	256,500 円	51,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	207,878 円	6,929,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 436,000 円	51,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,300 円	51,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,300 円	51,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,102,978 円　（　　　　　　 7,256 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,678,210 円（　　　　　 24,199 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,866,700 円
②総費用	1,102,978 円
③純収益　①－②	5,763,722 円
④建物等に帰属する純収益	3,678,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,085,512 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,028,786 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,347 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,108,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 303,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
川崎高津 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎高津 -27

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　西川　浩美

TEL.

鑑定評価額

55,500,000 円

１㎡当たりの価格

365,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区久本２丁目２８４番１１外｢久本２－５－３４｣				②地積　(㎡)	152 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	台形 1.2:1	住宅Ｓ3	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	南西5.2m市道	水道、ガス、下水	溝の口 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

最寄駅から徒歩圏内の既成住
宅地域

街

路

基準方位　北　　５
．２ｍ市道

交通

施設

溝の口駅南東方

850m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移するものと予測
する。急行停車駅徒歩圏であり、地価水準は上昇傾向となるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 381,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 284,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高津区及び隣接市区内の住宅地域一帯である。需要者の中心は、東京都内、川崎中心部へ通勤する同一需
給圏内の一次取得者であるが、圏外からの転入も認められる。東急田園都市線沿線の住宅地は従来から人気が高く、特
に急行停車駅徒歩圏内の物件の需要は底堅い。敷地が細分化されたミニ開発住宅のほか投資用マンション、アパート需
要も認められる。市場の中心となる価格帯は、新築戸建で土地建物総額５，０００万～６，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は共同住宅等も混在する住宅地域であるが、市場では収益性よりも居住の快適性、利便性が重視されて価格が
形成されており、規範性を有する取引事例から試算された比準価格の信頼性は高い。一方、賃貸市場の熟成度は総じて
低く、収益価格はやや低位に試算された。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地と
の検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎高津 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 414,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[103.0]

100
[116.3]

[102.0]
100

363,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    353,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な
金融引締め、海外景気の下振れリスク、物価
上昇等の不動産市場への影響に注視が必要で
ある。

溝の口駅から徒歩圏内で、敷地の分割も可能
であり、需要は底堅い。地価は上昇傾向で推
移している。地域要因に特段の変動はない。

南西道路で、日照、通風等が良好である。形
状、規模は標準的で、個別的要因に特段の変
動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０１ -16	川崎市高津区		建付地	（　）	不整形	南8.5m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０５０１０７ -23	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
c	１０５０１１１ -30	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15.8m県道、中間画地		準住居高度3種最高20m 土砂災害警戒区域 (70,200)
d	１０５０１０４ -26	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2m私道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 350,036	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	410,773	100 [ 109.2]	376,166	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	384,000
b	(　 ) 455,747	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.2]	345,916	100 [ 91.2]	379,294		387,000
c	(　 ) 409,199	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	342,350	100 [ 93.8]	364,979		372,000
d	(　 ) 445,061	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.4]	428,171	100 [ 91.2]	469,486		479,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 381,000 円／㎡]

川崎高津 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,220,940	1,204,531	6,016,409	4,065,390	1,951,019	（　0.9728） 1,897,951	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	43,135,250 円　　　　（　 284,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	152 ㎡	14.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建共同住宅、１ＬＤＫタイプ　各階２戸　平均専有面積約４５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	2,270	204,300	1.0	204,300
							1.0	204,300
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	2,337	210,330	1.0	210,330
							1.0	210,330
3～ 3	住宅	90.00	100.0	90.00	2,360	212,400	1.0	212,400
							1.0	212,400
～

～

計		270.00	100.0	270.00		627,030		627,030
								627,030

⑨年額支払賃料	627,030 円　×　12ヶ月　＝　 7,524,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,524,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 601,949 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,922,411 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	627,030 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,769 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 627,030 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 292,760 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,220,940 円　　　　（　 47,506 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０２Ｔ　　　　-18	2,291 ( 2,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,412	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,438 円/㎡　月額支払賃料（　 2,337 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０１０４Ｔ　　　　-26	2,571 ( 2,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,505
c	１０５０１０９Ｔ　　　　-18	2,253 ( 2,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,397

川崎高津 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	283,500 円	56,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	225,731 円	7,524,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 481,900 円	56,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,700 円	56,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,700 円	56,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,204,531 円　（　　　　　　 7,925 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,700,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,065,390 円（　　　　　 26,746 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,220,940 円
②総費用	1,204,531 円
③純収益　①－②	6,016,409 円
④建物等に帰属する純収益	4,065,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,951,019 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,897,951 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,135,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 284,000 円／㎡）