鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０１Ｄ -13	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０５０１０４ -22	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
c	１０５０１１１Ｄ -4	川崎市高津区		更地	（　）	正方形	北東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０５０１０３ -7	川崎市高津区		建付地	（　）	台形	北西3m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
e	１０５０１１１Ｄ -5	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.4m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 363,368	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	381,353	100 [ 95.0]	401,424	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	405,000
b	(　 ) 425,558	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	456,019	100 [ 95.4]	478,007		483,000
c	(　 ) 294,069	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	306,006	100 [ 76.7]	398,965		403,000
d	(　 ) 415,041	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	388,629	100 [ 97.0]	400,648		405,000
e	(　 ) 253,210	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	261,650	100 [ 67.0]	390,522		394,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 402,000 円／㎡]

川崎高津 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,532,493	736,714	3,795,779	2,366,100	1,429,679	（　0.9728） 1,390,792	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	31,608,909 円　　　　（　 316,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＬＳ3	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	100 ㎡	7.4 m x 13.4 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造３階建、専有面積約５５㎡程度のファミリータイプ３戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	2,240	123,200	1.0	123,200
							1.0	123,200
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	2,310	127,050	1.0	127,050
							1.0	127,050
3～ 3	住宅	55.00	100.0	55.00	2,380	130,900	1.0	130,900
							1.0	130,900
～

～

計		165.00	100.0	165.00		381,150		381,150
								381,150

⑨年額支払賃料	381,150 円　×　12ヶ月　＝　 4,573,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,573,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 228,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,345,110 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	381,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,621 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 381,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 183,762 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,532,493 円　　　　（　 45,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０９Ｔ　　　　-19	2,252 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	2,546	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,410 円/㎡　月額支払賃料（　 2,310 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０１０２Ｔ　　　　-20	2,063 ( 1,978)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,415
c	１０５０１０１Ｔ　　　　-17	2,290 ( 2,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,269

川崎高津 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	33,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	137,214 円	4,573,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,500 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 736,714 円　（　　　　　　 7,367 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,366,100 円（　　　　　 23,661 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,532,493 円
②総費用	736,714 円
③純収益　①－②	3,795,779 円
④建物等に帰属する純収益	2,366,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,429,679 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,390,792 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,908 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,608,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 316,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
川崎高津 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎高津 -22

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　西野　秀樹

TEL.

鑑定評価額

38,300,000 円

１㎡当たりの価格

383,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区末長４丁目１３９４番３｢末長４－２２－３９｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が見られる住宅地域	西7.3m市道	水道、ガス、下水	武蔵新城 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

最寄駅に近い、既成住宅地域
である。

街

路

基準方位　北７．３
ｍ　市道

交通

施設

武蔵新城駅北西方

550m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほか、共同住宅等も見られる熟成した住宅地域である。今後も現状を維持しながら推移していくもの
と思われる。地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 402,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 297,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高津区及び隣接区内の住宅地域全般である。需要者は東京、横浜、川崎の居住者が大半を占めるが、周辺
市域からの転入も見られる。最寄駅に比較的近く、利便性に優れる地域である。大規模地はマンション用地として取引
されるが、大部分は木造２～３階建て住宅等のミニ開発住宅である。需要の中心となる価格帯は土地が３０００万円台
、新築戸建住宅で５０００万円前後と認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅のほか、共同住宅等が混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は
やや低位に試算された。居住の快適性、利便性、安全性等を重視する住宅地域であるので、市場取引の実態を反映した
比準価格を重視し、収益価格を比較考量したうえ、単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記の通り
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    368,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高津 -8                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    375,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、各種政策の効果もあって、持ち直し
ていくことが期待されるが、世界的な金融引
締め、物価上昇、供給面での制約等のリスク
要因もある。

最寄駅に近く、交通利便性に優れた地域であ
り、潜在的需要が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

+2.1 ％

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０４ -8	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2.7m未舗装私道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,160)
b	１０５０１０４ -2	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,160)
c	１０５０１０１Ｄ -13	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,200)
d	１０５０１０１ -16	川崎市高津区		建付地	（　）	不整形	南8.5m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,200)
e	１０５０１０１ -15	川崎市高津区		更地	（　）	袋地等	北4.5m私道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 308,653	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 128.6]	241,450	100 [ 61.5]	392,602	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	397,000
b	(　 ) 505,127	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.9]	478,224	100 [ 122.0]	391,987		396,000
c	(　 ) 363,368	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	381,353	100 [ 96.0]	397,243		401,000
d	(　 ) 350,036	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	411,572	100 [ 100.0]	411,572		416,000
e	(　 ) 323,950	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.3]	365,464	100 [ 92.2]	396,382		400,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +31.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 402,000 円／㎡]

川崎高津 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,372,261	720,779	3,651,482	2,308,740	1,342,742	（　0.9728） 1,306,219	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	29,686,795 円　　　　（　 297,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＬＳ3	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	100 ㎡	7.4 m x 13.4 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５５㎡程度の２ＤＫタイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	2,255	124,025	1.0	124,025
							1.0	124,025
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	2,301	126,555	1.0	126,555
							1.0	126,555
3～ 3	住宅	55.00	100.0	55.00	2,347	129,085	1.0	129,085
							1.0	129,085
～

～

計		165.00	100.0	165.00		379,665		379,665
								379,665

⑨年額支払賃料	379,665 円　×　12ヶ月　＝　 4,555,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,555,980 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 364,478 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,191,502 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	379,665 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,493 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 379,665 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 177,266 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,372,261 円　　　　（　 43,723 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０５Ｔ　　　　-11	1,932 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	2,441	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,301 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０１０５Ｔ　　　　-12	1,945 ( 1,864)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,359
c	１０５０１０８Ｔ　　　　-22	2,032 ( 1,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [102.0]	2,383

川崎高津 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,000 円	32,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,679 円	4,555,980　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 273,700 円	32,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 720,779 円　（　　　　　　 7,208 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,200,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,308,740 円（　　　　　 23,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,372,261 円
②総費用	720,779 円
③純収益　①－②	3,651,482 円
④建物等に帰属する純収益	2,308,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,342,742 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,306,219 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,062 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,686,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 297,000 円／㎡）