別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
川崎高津 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 -15 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.
鑑定評価額 61,900,000 円  １㎡当たりの価格 292,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区千年字岩川７２３番１外
 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,184)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパート、小
工場等が混在する地
域		 南4.6m市道 水道、ガス、下水 武蔵新城

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．６ｍ市道		 交通

施設		 武蔵新城駅南方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(70,184)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移するものと予測
する。駅徒歩圏であり、地価水準は上昇傾向となるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    303,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    218,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高津区及び隣接区内の混在住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する自己使用目的の一
次取得者層であるが、圏外からの転入も認められる。最寄駅から平坦、徒歩圏内であり、土地の細分化も可能であるこ
とから需要は底堅い。市場では販売総額を抑えるための敷地の細分化及び分割に伴う単価上昇が認められる。需要の中
心となる価格帯は、小規模画地の新築建売住宅で土地建物総額４，０００万円から５，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はアパート等の収益物件も混在する地域であるが、共同住宅を想定した収益価格は土地価格に見合う賃料水準
が形成されていないため、やや低位に試算された。一方、比準価格は現実の取引価格を基礎として求めたもので、実証
性に富み市場の実勢を反映した説得力のある価格である。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さら
に代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 -22               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    368,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[101.0]		 100
[133.6]		 [103.0]
100		 292,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    286,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な
金融引締め、海外景気の下振れリスク、物価
上昇等の不動産市場への影響に注視が必要で
ある。

最寄駅から徒歩圏内で、行政的条件より敷地
の分割も可能である。地価は上昇傾向で推移
している。地域要因に特段の変動はない。


南道路に面し、日照、通風等が良好で、快適
性に優る。規模、形状は標準的であるが、競
争力は優っている。特段の変動要因はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０１
０１
-15		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北4.5m私道、
中間画地
２中専
高度2種最高15m
(70,180)
b １０５０１
０１Ｄ
-13		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m私道、
中間画地
２中専
高度2種最高15m
(70,200)
c １０５０１
０５
-5		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高15m
(70,200)
d １０５０１
０５
-2		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
南1.8m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
e １０５０１
０４
-2		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
２中専
高度2種最高15m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
323,950  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.7]
389,352 		 100
[ 132.6]
293,629 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
302,000 
b (　           ) 
363,368  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 118.8]
312,900 		 100
[ 106.1]
294,910 
304,000 
c (　           ) 
304,878  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
299,846 		 100
[ 108.2]
277,122 
285,000 
d (　           ) 
448,600  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 142.5]
321,103 		 100
[  99.0]
324,346 
334,000 
e (　           ) 
505,127  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 142.5]
360,147 		 100
[ 111.0]
324,457 
334,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    303,000 円／㎡]  



川崎高津 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,943,864 
1,563,490 
7,380,374 
5,291,460 
2,088,914 		 （　0.9728）
2,032,096 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     46,184,000 円　　　　（　    218,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   184 ％   212 ㎡     13.5 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建共同住宅、１ＤＫタイプ　各階４戸　平均専有面積約３０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
2,110 
253,200 		 1.0  253,200 
1.0  253,200 

 2～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
2,172 
260,640 		 1.0  260,640 
1.0  260,640 

 3～ 3		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
2,190 
262,800 		 1.0  262,800 
1.0  262,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
100.0 
360.00 

776,640 		 776,640 
776,640 
⑨年額支払賃料        776,640 円　×　12ヶ月　＝　       9,319,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,319,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       745,574 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,574,106 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           776,640 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,145 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          776,640 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         362,613 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,943,864 円　　　　（　        42,188 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０１０９
Ｔ
　　　　-19		 2,252  
(   2,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,303 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,266 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,172 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０５０１０９
Ｔ
　　　　-20		 2,328  
(   2,146) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,384 
c １０５０１０７
Ｔ
　　　　-25		 2,137  
(   2,135) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,110 
川崎高津 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 369,000 円  　　　　     73,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 279,590 円  　　　        9,319,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      140,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      627,300 円  　　　　     73,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        73,800 円  　　　　     73,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,800 円  　　　　     73,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,563,490 円　（　　　　　　         7,375 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,291,460 円  
（　　　　　        24,960 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,943,864 円      
②総費用 1,563,490 円      
③純収益　①－② 7,380,374 円      
④建物等に帰属する純収益 5,291,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,088,914 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,032,096 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,585 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,184,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     218,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
川崎高津 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 -15 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　弘志   TEL.
鑑定評価額 61,900,000 円  １㎡当たりの価格 292,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区千年字岩川７２３番１外
 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,184)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパート、小
工場等が混在する地
域		 南4.6m市道 水道、ガス、下水 武蔵新城

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．６
ｍ市道		 交通

施設		 武蔵新城駅南方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(70,184)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は比較的広めの敷地を有する戸建住宅が連担している。特段の地域要因の変化はないが、周辺地域では
相続等で所有者が変わると２０坪以下の狭小分譲住宅に複数分割されて販売される傾向が見られる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    305,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高津区内の低層住宅地域で、主たる需要者は東京や横浜・川崎に通勤する会社員とその家族が戸建住宅の
敷地として需要している。対象不動産は８０００万円程度で中規模の戸建住宅を需要する個人を中心とする。一方で、
新築建売住宅の場合は２０坪前後の木造三階建住宅で、概ね４０００万円から４５００万円が中心価格帯であるため、
広い間口で３分割が可能であり、戸建開発業者の開発素地としても需要されるものと推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は自用の戸建住宅を需要する会社員とその家族であり、市場性を重視した価値判断を行う。主たる需要者
は賃貸に供することは想定しないので、収益価格の説得力は弱い。よって比準価格を標準として、収益価格を比較考量
して、代表標準地との検討結果を十分に考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 -22               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    368,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[127.9]		 [103.0]
100		 293,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    286,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の
変動等による不確実性はあるが概ね景気はウ
ィズコロナの下で持ち直しつつある。住宅建
設は底堅い。

特段の地域要因変化はないが、駅周辺住宅地
域での地価上昇の影響を受けつつ堅調に推移
している。


個別的要因に特段の変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０１
１１
-30		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15.8m県
道、中間画地
準住居
高度3種最高20m
土砂災害警戒区域
(70,200)
b １０５０１
０３Ｄ
-11		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m県道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
c １０５０１
０１
-15		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北4.5m私道、
中間画地
２中専
高度2種最高15m
(70,180)
d １０５０１
０３
-25		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北7.1m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
409,199  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 131.3]
316,015 		 100
[ 106.1]
297,846 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
307,000 
b (　           ) 
307,399  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
289,726 		 100
[ 100.7]
287,712 
296,000 
c (　           ) 
323,950  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.1]
401,288 		 100
[ 127.4]
314,983 
324,000 
d (　           ) 
272,955  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
276,780 		 100
[  97.8]
283,006 
291,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +31.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -15.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    305,000 円／㎡]  



川崎高津 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既存の宅地であり、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,853,593 
1,750,148 
7,103,445 
5,420,520 
1,682,925 		 （　0.9728）
1,637,149 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     37,207,932 円　　　　（　    176,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   184 ％   212 ㎡     13.5 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３６㎡の１ＬＤＫを想定。建物はエレベータ無しのＬＳ造三階建 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 廊下と階段を除く貸室有効部を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
120.00 
90.4 
108.50 
2,185 
237,073 		 1.0  237,073 
1.0  237,073 

 2～ 3		 居宅
120.00 
90.4 
108.50 
2,253 
244,451 		 1.0  244,451 
1.0  244,451 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
90.4 
325.50 

725,975 		 725,975 
725,975 
⑨年額支払賃料        725,975 円　×　12ヶ月　＝　       8,711,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     325.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,711,700 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       640,059 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,503,641 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           725,975 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,752 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          725,975 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         342,642 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     60,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           558 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,853,593 円　　　　（　        41,762 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０１０９
Ｔ
　　　　-20		 2,328  
(   2,146) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,328 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,253 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０５０１０９
Ｔ
　　　　-19		 2,252  
(   2,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
2,371 
c １０５０１０７
Ｔ
　　　　-25		 2,137  
(   2,135) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
2,319 
川崎高津 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 453,600 円  　　　　     75,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 365,748 円  　　　        9,143,700　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      137,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      642,600 円  　　　　     75,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        75,600 円  　　　　     75,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,600 円  　　　　     75,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,750,148 円　（　　　　　　         8,255 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,420,520 円  
（　　　　　        25,568 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,853,593 円      
②総費用 1,750,148 円      
③純収益　①－② 7,103,445 円      
④建物等に帰属する純収益 5,420,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,682,925 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,637,149 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,722 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,207,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     176,000 円／㎡）