鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１１０ -17	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
b	１０５０１０９ -15	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	南西5.9m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	１０５０１０３ -26	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北4m私道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
d	１０５０１０２Ｄ -12	川崎市高津区		更地	（　）	不整形	南3.4m市道、東3.8m、角地		１住居高度3種最高20m (80,160)
e	１０５０１０３ -8	川崎市高津区		建付地	（　）	台形	北西3m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 434,732	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	421,897	100 [ 103.0]	409,609	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	418,000
b	(　 ) 670,213	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 132.6]	517,065	100 [ 123.2]	419,696		428,000
c	(　 ) 268,908	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	281,383	100 [ 74.2]	379,222		387,000
d	(　 ) 645,878	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.2]	631,282	100 [ 154.4]	408,861		417,000
e	(　 ) 318,704	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	318,078	100 [ 82.9]	383,689		391,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +32.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 410,000 円／㎡]

川崎高津 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既存の宅地であり、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,930,752	832,497	3,098,255	2,038,500	1,059,755	（　0.9709） 1,028,916	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,384,455 円　　　　（　 186,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	126 ㎡	10.5 m x 11.9 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建専有面積３４㎡の１ＬＤＫが各階２戸

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

内階段、廊下無し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	75.00	90.7	68.00	2,368	161,024	1.0	161,024
							1.0	161,024
2～	居宅	75.00	90.7	68.00	2,493	169,524	1.0	169,524
							1.0	169,524
～

～

～

計		150.00	90.7	136.00		330,548		330,548
								330,548

⑨年額支払賃料	330,548 円　×　12ヶ月　＝　 3,966,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,966,576 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 198,329 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,768,247 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	330,548 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,140 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 330,548 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 159,365 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,930,752 円　　　　（　 31,196 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０３Ｔ　　　　-24	2,807 ( 2,690)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,673	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,493 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０１０３Ｔ　　　　-25	2,822 ( 2,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,583
c	１０５０１０３Ｔ　　　　-26	2,482 ( 2,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,482

川崎高津 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	270,000 円	27,000,000　×　　　　 1.0 ％
②維持管理費	118,997 円	3,966,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,500 円	27,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,000 円	27,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 832,497 円　（　　　　　　 6,607 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,038,500 円（　　　　　 16,179 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,930,752 円
②総費用	832,497 円
③純収益　①－②	3,098,255 円
④建物等に帰属する純収益	2,038,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,059,755 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,028,916 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,166 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,384,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
川崎高津 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎高津 -14

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　小林　一寿

TEL.

鑑定評価額

48,600,000 円

１㎡当たりの価格

386,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区諏訪２丁目１１３３番１｢諏訪２－３－１｣				②地積　(㎡)	126 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域	南西3.6m市道	水道、ガス、下水	二子新地 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 11.9 ｍ、規模　　 126 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

令和元年台風１９号による浸
水被害を受けた地域に属する
。

街

路

基準方位北、　　３
．６ｍ市道

交通

施設

二子新地駅南東方

600m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

小規模の一般住宅、マンション等が混在する住宅地域である。なお、令和元年台風被害を受けた地域内にあるこ
とから、需要にやや影響が残っており、地価は回復しているものの台風被害前の水準までには回復していない。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 404,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 244,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね高津区内にあるＪＲ南武線、東急田園都市線各沿線沿いの住宅地域である。需要者の中心は東京、横
浜及び川崎の居住者で周辺市域からの転入も見られる。地域は戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、総額
が嵩むこと、行政条件等から敷地が細分化される傾向も見られる。需要の中心となる価格帯は、細分化前の１５０㎡程
度の更地で４５００万円～６０００万円程度、新築戸建分譲では５０００万円～７０００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

多数収集し得た取引事例の中から、地域の類似性が高い取引事例を選択し、心理的な要因を適切に織り込んで得た比準
価格は規範性が高いものと判断する。低層共同住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、収益性よりも居住の快適性、利
便性を指向する住宅地域であり、地価水準に見合う賃料を収受出来ないこと等からやや低位に求められた。よって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎高津 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 414,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[103.0]

100
[109.3]

[102.0]
100

386,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    377,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍ではあるが、利便性、交通接近性等
に優る住宅地への需要が高まり、他の地域へ
の波及も見られる等、地価は全体として上昇
傾向が見られる。

東急田園都市線の中で選好性の高い駅から徒
歩圏内にあるが、浸水被害エリアという影響
も受ける。地域内では中古住宅の取引も散見
されてきている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１１０ -17	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
b	１０５０１０５ -8	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０５０１０１ -15	川崎市高津区		更地	（　）	袋地等	北4.5m私道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,180)
d	１０５０１１１ -16	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	北東4m未舗装私道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 434,732	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	451,589	100 [ 109.1]	413,922	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	422,000
b	(　 ) 414,706	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	417,991	100 [ 108.9]	383,830		392,000
c	(　 ) 323,950	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.3]	361,916	100 [ 93.1]	388,739		397,000
d	(　 ) 437,690	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	454,662	100 [ 98.9]	459,719		469,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 404,000 円／㎡]

川崎高津 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,423,685	739,920	3,683,765	2,294,400	1,389,365	（　0.9728） 1,351,574	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	30,717,591 円　　　　（　 244,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	126 ㎡	10.5 m x 11.9 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建、専有面積約４０㎡程度のファミリータイプ４戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	2,290	183,200	1.0	183,200
							1.0	183,200
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	2,360	188,800	1.0	188,800
							1.0	188,800
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		372,000		372,000
								372,000

⑨年額支払賃料	372,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,464,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,464,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 223,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,240,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	372,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 372,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 179,351 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,423,685 円　　　　（　 35,109 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０３Ｔ　　　　-28	2,385 ( 2,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.5]	100 [110.0]	2,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,462 円/㎡　月額支払賃料（　 2,360 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０１０９Ｔ　　　　-17	2,452 ( 2,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 99.8]	100 [110.0]	2,454
c	１０５０１１１Ｔ　　　　-35	2,765 ( 2,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [109.8]	100 [102.0]	2,626

川崎高津 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,000 円	32,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,920 円	4,464,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,000 円	32,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 739,920 円　（　　　　　　 5,872 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,294,400 円（　　　　　 18,210 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,423,685 円
②総費用	739,920 円
③純収益　①－②	3,683,765 円
④建物等に帰属する純収益	2,294,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,389,365 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,351,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,727 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,717,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 244,000 円／㎡）