鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０３ -3	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０５０１１０ -13	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	不整形	北東8.5m国道、南東36m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)
c	１０５０１０３ -26	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北4m私道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
d	１０５０１０７ -23	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
e	１０５０１０５ -2	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、南1.8m、二方路		１住居高度3種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 452,062	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 132.6]	347,740	100 [ 110.0]	316,127	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	322,000
b	(　 ) 293,950	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	306,260	100 [ 107.0]	286,224		292,000
c	(　 ) 268,908	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	278,512	100 [ 96.8]	287,719		293,000
d	(　 ) 455,747	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.9]	344,788	100 [ 104.6]	329,625		336,000
e	(　 ) 448,600	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 131.3]	349,860	100 [ 105.6]	331,307		338,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +32.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 316,000 円／㎡]

川崎高津 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,558,911	788,982	3,769,929	2,645,730	1,124,199	（　0.9728） 1,093,621	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	24,855,023 円　　　　（　 214,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	ＬＳ3	189.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	116 ㎡	9.7 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸、ファミリータイプの共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.00	100.0	63.00	2,000	126,000	1.0	126,000
							1.0	126,000
2～ 2	住宅	63.00	100.0	63.00	2,050	129,150	1.0	129,150
							1.0	129,150
3～ 3	住宅	63.00	100.0	63.00	2,100	132,300	1.0	132,300
							1.0	132,300
～

～

計		189.00	100.0	189.00		387,450		387,450
								387,450

⑨年額支払賃料	387,450 円　×　12ヶ月　＝　 4,649,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,649,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 278,964 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,370,436 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	387,450 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,642 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 387,450 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 184,833 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,558,911 円　　　　（　 39,301 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０５Ｔ　　　　-12	1,945 ( 1,864)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,155	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,142 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０１０５Ｔ　　　　-13	1,935 ( 1,855)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,172
c	１０５０１１０Ｔ　　　　-35	1,947 ( 1,947)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,100

川崎高津 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	184,500 円	36,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	139,482 円	4,649,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 313,600 円	36,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,900 円	36,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,900 円	36,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 788,982 円　（　　　　　　 6,802 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,900,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,645,730 円（　　　　　 22,808 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,558,911 円
②総費用	788,982 円
③純収益　①－②	3,769,929 円
④建物等に帰属する純収益	2,645,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,124,199 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,093,621 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,428 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,855,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
川崎高津 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎高津 -11

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　西野　秀樹

TEL.

鑑定評価額

36,200,000 円

１㎡当たりの価格

312,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区坂戸２丁目２８３番１６｢坂戸２－７－１８｣				②地積　(㎡)	116 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	北西6m市道、北東側道	水道、ガス、下水	溝の口 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ　
市道

交通

施設

溝の口駅南東方

1.6km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほか、共同住宅等も見られる熟成した住宅地域である。今後も現状を維持しながら推移していくもの
と思われる。地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 325,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 216,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中原区、高津区内の住宅地域全般である。需要者は東京、横浜、川崎の居住者が大半を占めるが、周辺市
域からの転入も見られる。大規模地はマンション用地として取引されるが、大部分は木造２～３階建て住宅等のミニ開
発住宅である。需要の中心となる価格帯は土地が３０００万円台、新築戸建住宅で４０００～５０００万円台と認めら
れる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅、共同住宅等が混在する既成の住宅地域であり、利便性にやや劣る為、アパート、マンション等の収益物件は
、地元の地主が節税目的により建築したケースが多い。取引は、自用目的の戸建住宅が中心の地域である為、収益性よ
りも居住の快適性、利便性、安全性等を重視して市場価格が形成されている。従って、市場性を反映した比準価格を標
準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討にも留意の上、表記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎高津 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 368,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[101.0]

100
[124.1]

[102.0]
100

312,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    302,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、各種政策の効果もあって、持ち直し
ていくことが期待されるが、世界的な金融引
締め、物価上昇、供給面での制約等のリスク
要因もある。

最寄駅からは、やや距離のある住宅地域では
あるが、潜在的需要が認められる地域である
。

角地としての競争力は、相応に認められる。
個別的要因に変動は無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０３ -3	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０５０１０５ -3	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西14m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０５０１０５ -4	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4m市道、北3.5m、角地		１中専高度2種最高15m (70,160)
d	１０５０１０７ -26	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ台形	東5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
e	１０５０１１０ -31	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 452,062	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	375,980	100 [ 117.4]	320,256	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	327,000
b	(　 ) 572,701	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	473,508	100 [ 147.9]	320,154		327,000
c	(　 ) 366,123	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	340,977	100 [ 90.2]	378,023		386,000
d	(　 ) 359,353	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 132.6]	273,444	100 [ 86.7]	315,391		322,000
e	(　 ) 468,957	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.9]	355,132	100 [ 92.0]	386,013		394,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +11.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +32.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 325,000 円／㎡]

川崎高津 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,238,817	717,423	3,521,394	2,387,610	1,133,784	（　0.9728） 1,102,945	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	25,066,932 円　　　　（　 216,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	ＬＳ3	171.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	116 ㎡	9.7 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅。平均６３㎡程度。駐車場なし。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.00	100.0	63.00	2,058	129,654	1.0	129,654
							1.0	129,654
2～ 2	住宅	63.00	100.0	63.00	2,100	132,300	1.0	132,300
							1.0	132,300
3～ 3	住宅	45.00	100.0	45.00	2,100	94,500	1.0	94,500
							1.0	94,500
～

～

計		171.00	100.0	171.00		356,454		356,454
								356,454

⑨年額支払賃料	356,454 円　×　12ヶ月　＝　 4,277,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,277,448 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 213,872 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,063,576 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,454 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,386 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 356,454 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 171,855 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,238,817 円　　　　（　 36,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０２Ｔ　　　　-16	2,759 ( 2,645)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [125.0]	100 [ 98.0]	2,322	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０１０９Ｔ　　　　-17	2,452 ( 2,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,244
c	１０５０１０７Ｔ　　　　-27	2,477 ( 2,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,370

川崎高津 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,500 円	33,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	128,323 円	4,277,448　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,000 円	33,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 717,423 円　（　　　　　　 6,185 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,387,610 円（　　　　　 20,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,238,817 円
②総費用	717,423 円
③純収益　①－②	3,521,394 円
④建物等に帰属する純収益	2,387,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,133,784 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,102,945 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,508 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,066,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,000 円／㎡）