鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０３ -26	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m私道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
b	１０５０１１０ -17	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
c	１０５０１０２ -11	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.3m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
d	１０５０１０３ -3	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
e	１０５０１０３ -11	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 268,908	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	268,117	100 [ 67.9]	394,870	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	407,000
b	(　 ) 434,732	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	423,139	100 [ 98.0]	431,774		445,000
c	(　 ) 617,605	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	509,174	100 [ 110.2]	462,045		476,000
d	(　 ) 452,062	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 132.6]	348,422	100 [ 88.3]	394,589		406,000
e	(　 ) 482,238	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 131.3]	374,258	100 [ 82.1]	455,856		470,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +32.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 440,000 円／㎡]

川崎高津 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,991,670	821,741	4,169,929	2,581,200	1,588,729	（　0.9728） 1,545,516	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	35,125,364 円　　　　（　 305,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.13	Ｓ3	171.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	115 ㎡	9.0 m x 12.8 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ごと、２ＬＤＫタイプ（５７㎡）×１戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	57.13	100.0	57.13	2,325	132,827	1.0	132,827
							1.0	132,827
2～ 2	共同住宅	57.13	100.0	57.13	2,473	141,282	1.0	141,282
							1.0	141,282
3～ 3	共同住宅	57.13	100.0	57.13	2,473	141,282	1.0	141,282
							1.0	141,282
～

～

計		171.39	100.0	171.39		415,391		415,391
								415,391

⑨年額支払賃料	415,391 円　×　12ヶ月　＝　 4,984,692 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,984,692 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,388 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,785,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	415,391 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,988 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 415,391 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 202,378 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,991,670 円　　　　（　 43,406 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１１１Ｔ　　　　-34	2,105 ( 2,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,515	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,580 円/㎡　月額支払賃料（　 2,473 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０１１１Ｔ　　　　-36	2,861 ( 2,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	2,645
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎高津 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,000 円	36,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	149,541 円	4,984,692　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,000 円	36,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 821,741 円　（　　　　　　 7,146 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 171.39 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,581,200 円（　　　　　 22,445 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,991,670 円
②総費用	821,741 円
③純収益　①－②	4,169,929 円
④建物等に帰属する純収益	2,581,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,588,729 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,545,516 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,439 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,125,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
川崎高津 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎高津 -10

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　志村　純一

TEL.

鑑定評価額

49,000,000 円

１㎡当たりの価格

426,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区二子３丁目３９０番５０｢二子３－２２－１３｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南5.1m市道	水道、ガス、下水	高津 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　５．
１ｍ市道

交通

施設

高津駅東方

450m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏の既成住宅地域として成熟している。今後も現状を維持するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 438,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 329,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高津区内の住宅地域、かつ、最寄駅から平坦な地勢にある利便性重視のエリア。主な需要者は東京都心
方面に通勤する住宅一次及び二次取得者で、圏外からの転入需要者も見込まれる。圏内は総じて交通アクセスに優れる
地域にあって、都区部との価格目線もあり、住宅市場は土地の細分化、総額重視の傾向が強まっている。新築戸建住宅
は小規模なもので５５００万円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域は成熟した住宅地域にある。アパート等の収益物件も散見されるが、地主の資産活用の一環で建
てられたものが多い。即ち、収益物件を建築するための土地取引は常態化しておらず、価格形成要因として収益性の視
点は相対的に小さい。本件鑑定評価額を、収益価格は比較考量するものの、現実の取引価格を基礎とした比準価格を標
準に、他の標準地との価格均衡、単価と総額との関連にも配慮をして、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    414,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高津（県） -5              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    420,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な金融引締め、金融資本市場の変動、
物価上昇等、先行き不透明感はある。足元不
動産市場でも一部に取引件数の減少が見られ
注視が必要。

この一年間で地域要因に大きな変動はない。
安定した地域環境にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１１０ -16	川崎市高津区		建付地	（　）	袋地等	東3.6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
b	１０５０１０３ -8	川崎市高津区		建付地	（　）	台形	北西3m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
c	１０５０１１０ -17	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
d	１０５０１０７ -23	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 420,239	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	478,736	100 [ 97.0]	493,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	508,000
b	(　 ) 318,704	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	336,775	100 [ 83.9]	401,400		413,000
c	(　 ) 434,732	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	453,807	100 [ 102.9]	441,017		454,000
d	(　 ) 455,747	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 131.2]	352,579	100 [ 85.7]	411,411		424,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 438,000 円／㎡]

川崎高津 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,991,010	784,921	4,206,089	2,495,160	1,710,929	（　0.9728） 1,664,392	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	37,827,091 円　　　　（　 329,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.13	ＬＳ3	171.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	115 ㎡	9.0 m x 12.8 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、専有面積約５７㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	57.13	100.0	57.13	2,400	137,112	1.0	137,112
							1.0	137,112
2～ 2	住宅	57.13	100.0	57.13	2,420	138,255	1.0	138,255
							1.0	138,255
3～ 3	住宅	57.13	100.0	57.13	2,450	139,969	1.0	139,969
							1.0	139,969
～

～

計		171.39	100.0	171.39		415,336		415,336
								415,336

⑨年額支払賃料	415,336 円　×　12ヶ月　＝　 4,984,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,984,032 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,361 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,784,671 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	415,336 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,987 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 415,336 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 202,352 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,991,010 円　　　　（　 43,400 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０３Ｔ　　　　-26	2,482 ( 2,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,512	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,524 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０１１１Ｔ　　　　-35	2,765 ( 2,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [106.0]	100 [ 98.0]	2,535
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎高津 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,000 円	34,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	149,521 円	4,984,032　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 295,800 円	34,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,800 円	34,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,800 円	34,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 784,921 円　（　　　　　　 6,825 円／㎡）　　（経費率　　 15.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,800,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 171.39 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,495,160 円（　　　　　 21,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,991,010 円
②総費用	784,921 円
③純収益　①－②	4,206,089 円
④建物等に帰属する純収益	2,495,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,710,929 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,664,392 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,473 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,827,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 329,000 円／㎡）