鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎中原 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１１０Ｄ -9	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	東6.4m市道、南3.6m、角地		近商 (100,300)
b	１０５０１０６Ｄ -1	川崎市中原区		建付地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
c	１０５０１０３ -20	川崎市中原区		建付地	（　）	長方形	南15m県道、中間画地		近商 (90,300)
d	１０５０１０５ -17	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、東6m、西4m、三方路		商業 (100,400)
e	１０５０１１０Ｄ -3	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ台形	南西7.3m市道、南7.3m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 604,973	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	615,166	100 [ 107.8]	570,655	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	571,000
b	(　 ) 616,913	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	529,517	100 [ 94.0]	563,316		563,000
c	(　 ) 665,364	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	562,233	100 [ 87.9]	639,628		640,000
d	(　 ) 550,381	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	532,559	100 [ 100.8]	528,332		528,000
e	(　 ) 675,676	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 124.7]	558,096	100 [ 102.9]	542,367		542,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +24.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 551,000 円／㎡]

川崎中原 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地につき、原価法の適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,749,864	2,010,538	6,739,326	4,915,260	1,824,066	（　0.9541） 1,740,341	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	41,436,690 円　　　　（　 398,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	ＲＣ4	296.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	104 ㎡	7.6 m x 13.3 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１，２階店舗はフロア貸し。住戸は約３３㎡の単身者向けを想定。

⑦有効率　 85.9 ％
の理由

同種同程度のレンダブル比を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	75.0	60.00	4,300	258,000	8.0	2,064,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	72.00	80.0	57.60	3,300	190,080	3.0	570,240
							0.0	0
3～ 4	居宅	72.00	95.0	68.40	2,500	171,000	1.0	171,000
							0.0	0
～

～

計		296.00	85.9	254.40		790,080		2,976,240
								0

⑨年額支払賃料	790,080 円　×　12ヶ月　＝　 9,480,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 254.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,480,960 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 758,477 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,722,483 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,976,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,381 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,749,864 円　　　　（　 84,133 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０２Ｔ　　　　-39	3,912 ( 3,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,252	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,329 円/㎡　月額支払賃料（　 4,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１１０Ｔ　　　　-25	6,899 ( 6,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [146.0]	100 [100.0]	4,974
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎中原 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	448,200 円	74,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	379,238 円	9,480,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 398,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 634,900 円	74,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,700 円	74,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,700 円	74,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,010,538 円　（　　　　　　 19,332 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,700,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 296.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,915,260 円（　　　　　 47,262 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,749,864 円
②総費用	2,010,538 円
③純収益　①－②	6,739,326 円
④建物等に帰属する純収益	4,915,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,824,066 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,740,341 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,734 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,436,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 398,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
川崎中原 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎中原 5-10

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　弘志

TEL.

鑑定評価額

56,300,000 円

１㎡当たりの価格

541,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区上新城２丁目１１７番７｢上新城２－６－７｣				②地積　(㎡)	104 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	中低層の小売店舗、飲食店が建ち並ぶ商業地域	西6.8m市道	水道、ガス、下水	武蔵新城 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 30 ｍ、南 25 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

西６．８ｍ市道

交通

施設

武蔵新城

150m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商店街に位置し、一定の繁華性を維持しているため、１階店舗の需要は高い。上層階は共同住宅需要があり
、今後も同様の傾向で推移して行くと思料される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 570,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 494,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市内の駅周辺の普通商業地域である。同一需給圏の中でも武蔵小杉周辺や溝口周辺に比べてやや繁華
は劣るものの駅前商店街立地なので底堅い需要のある地域である。典型的需要者は１階店舗に２階以上は事務所や共同
住宅を配したビルを保有して賃貸収益獲得を目論む個人投資家または中小の法人投資家である。彼らは収益性に着目し
た価値判断を行うと同時に、投資採算性を考慮して取得価額にも着目した投資判断を行っているものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者である個人および中小法人投資家は投資採算性を重視した価値判断を行う。このため収益価格を重視した
価値判断を行う一方、売買価格そのもので投資採算性の判断を行うため、比準価格の説得力が高い。よって比準価格を
標準として収益価格を関連付けて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎高津 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 547,000 円／㎡

[106.8]
100

100
[100.0]

100
[108.0]

[100.0]
100

541,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    525,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の
変動等による不確実性はあるが概ね景気はウ
ィズコロナの下で持ち直しつつある。需要は
拡大している。

駅前商店街の一角として位置づけに変化はな
く、安定した商業需要に支えられており、特
段の地域要因の変化は見られない。

個別的要因に特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎中原 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０５ -17	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、東6m、西4m、三方路		商業 (100,400)
b	１０５０１０１Ｓ -3	川崎市高津区		その他	（　）	ほぼ台形	南東36m市道、北東9m、西5m、三方路		近商 (85,225)
c	１０５０１０８ -29	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	南15m県道、中間画地		近商 (90,300)
d	１０５０１０３ -5	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ台形	南西11.2m市道、北9.1m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 550,381	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	486,051	100 [ 88.3]	550,454	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	550,000
b	(　 ) 413,252	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 112.0]	377,461	100 [ 66.9]	564,217		564,000
c	(　 ) 808,351	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.9]	612,753	100 [ 99.8]	613,981		614,000
d	(　 ) 609,013	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	586,927	100 [ 108.2]	542,446		542,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 570,000 円／㎡]

川崎中原 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既存の宅地であり、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,396,976	2,238,370	8,158,606	5,895,680	2,262,926	（　0.9526） 2,155,663	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	51,325,310 円　　　　（　 494,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	65.00	Ｓ5	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	104 ㎡	7.6 m x 13.3 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２－３階事務所・店舗、４－５階共同住宅

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

ＥＶ付、外階段

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	60.00	83.3	50.00	4,583	229,150	6.0	1,374,900
							1.0	229,150
2～ 3	事務所	60.00	83.3	50.00	3,208	160,400	3.0	481,200
							1.0	160,400
4～ 5	居宅	60.00	83.3	50.00	2,750	137,500	1.0	137,500
							1.0	137,500
～

～

計		300.00	83.3	250.00		824,950		2,612,300
								824,950

⑨年額支払賃料	824,950 円　×　12ヶ月　＝　 9,899,400 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 600,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,499,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 524,970 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,974,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,612,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,817 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 824,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 397,729 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,396,976 円　　　　（　 99,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０１Ｔ　　　　-20	7,589 ( 7,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,059	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,800 円/㎡　月額支払賃料（　 4,583 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１６Ｔ　　　　-33	2,785 ( 2,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 60.0]	4,642
c	１０５０１０９Ｔ　　　　-30	3,815 ( 3,607)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	5,450

川崎中原 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	537,600 円	89,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	524,970 円	10,499,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 235,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 761,600 円	89,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,600 円	89,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,600 円	89,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,238,370 円　（　　　　　　 21,523 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,600,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,895,680 円（　　　　　 56,689 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,396,976 円
②総費用	2,238,370 円
③純収益　①－②	8,158,606 円
④建物等に帰属する純収益	5,895,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,262,926 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,155,663 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,728 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,325,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 494,000 円／㎡）