鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎中原 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０１ -12	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10m国道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
b	１０５０４０１Ｄ -2	横浜市西区		建付地	（　）	長方形	南西7.5m市道、北西6m、角地		商業 (100,600)
c	１０５０４１５Ｄ -12	横浜市西区		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m市道、北西8.2m、二方路		商業 (100,600)
d	１０５０４０８ -501	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,050,473	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,155,047	100 [ 82.9]	2,599,574	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.9] 　　　　 100	2,730,000
b	(　 ) 3,507,869	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	3,434,523	100 [ 140.4]	2,446,241		2,570,000
c	(　 ) 2,979,080	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	3,232,809	100 [ 127.2]	2,541,517		2,670,000
d	(　 ) 1,515,728	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,603,640	100 [ 72.8]	2,202,802		2,310,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,570,000 円／㎡]

川崎中原 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,953,303	11,397,847	51,555,456	27,176,800	24,378,656	（　0.9343） 22,776,978	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	569,424,450 円　　　　（　 2,320,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	183.00	ＲＣ8	1,464.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	245 ㎡	18.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所、１～２階店舗、３～８階事務所を想定し、各階フロア貸し、賃貸面積を１４６㎡程度と想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

エントランス等、共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	183.00	80.0	146.40	7,379	1,080,286	10.0	10,802,860
							0.0	0
2～ 2	店舗	183.00	80.0	146.40	4,750	695,400	8.0	5,563,200
							0.0	0
3～ 8	事務所	183.00	80.0	146.40	3,500	512,400	6.0	3,074,400
							0.0	0
～

～

計		1,464.00	80.0	1,171.20		4,850,086		34,812,460
								0

⑨年額支払賃料	4,850,086 円　×　12ヶ月　＝　 58,201,032 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 1,171.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,027,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,228,232 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,609,129 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,619,103 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	34,812,460 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 334,200 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,953,303 円　　　　（　 256,952 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０１Ｔ　　　　-23	7,160 ( 6,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	8,045	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,928 円/㎡　月額支払賃料（　 7,379 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１１１Ｔ　　　　-28	6,092 ( 5,752)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	7,810
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎中原 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,110,000 円	422,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,956,847 円	65,228,232　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,900,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,587,000 円	422,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	422,000 円	422,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	422,000 円	422,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,397,847 円　（　　　　　　 46,522 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	422,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,464.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,176,800 円（　　　　　 110,926 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,953,303 円
②総費用	11,397,847 円
③純収益　①－②	51,555,456 円
④建物等に帰属する純収益	27,176,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	24,378,656 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,776,978 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,967 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 569,424,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,320,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
川崎中原 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎中原 5-8

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　志村　純一

TEL.

鑑定評価額

615,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,510,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,810,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区新丸子町９２２番１外				②地積　(㎡)	245 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	不整形 1.2:1	店舗兼事務所ＲＣ6	中高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ駅前商業地域	南（駅前広場）市道、西側道	水道、ガス、下水	武蔵小杉駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 120 ｍ、南 60 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前広場に接面し、視認性は
良好。

街

路

駅前広場

交通

施設

武蔵小杉駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大規模商業施設は当地域とは反対の南口に集積するが、連続性は担保されている。当地域側では、医療機関が移
設され、文化、教育施設等、再開発による街並み整備は進行中である。今後更なる発展が期待される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +6.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,070,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市及び横浜市の中心商業地域であるが、より広域的には東京区部も含まれる。需要者は小規模なもの
は個人資産家、投資家も考えられるが、中心となるのは一定の資本力を有する法人と見込まれる。武蔵小杉駅周辺は、
再開発等により街全体が形成される地域であり、その整備区域も対象標準地の存する北側に移っている。周辺のタワー
マンションに代表される厚い購入者層による商業地への貢献度は大きく、今後の発展期待から、底堅い市場である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は都心接近性に優れた武蔵小杉駅前広場に面する商業地域にある。需要者の多くは収益性は勿論のこと、町
並み整備が続く当地域の発展性や位置的な希少性にも着目して取引意思を決定する。両試算価格の信頼度は同等である
が、上記のような市場を考慮し、本件鑑定評価額を、現実の取引価格を基礎とした実証性の高い比準価格に重きを置い
て、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格均衡にも配慮しつつ上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,630,000 円／㎡

[104.9]
100

100
[103.0]

100
[111.4]

[104.9]
100

2,520,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な金融引締め、金融資本市場の変動、
物価上昇等、先行き不透明感はある。足元不
動産市場でも一部に取引件数の減少が見られ
注視が必要。

川崎駅周辺、溝の口駅周辺とも色合いの異な
る川崎市を代表する商業地域。移転した日本
医科大学病院の跡地再整備に向けて期待感が
増している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎中原 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０１ -12	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10m国道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
b	１０５０１０３Ｄ -4	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
c	１０５０１０１ -19	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、北4m、角地		商業 (100,480)
d	１０５０１０１Ｓ -4	川崎市川崎区		その他	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,050,473	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,132,492	100 [ 82.1]	2,597,432	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.9] 　　　　 100	2,720,000
b	(　 ) 1,746,523	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	1,738,437	100 [ 70.5]	2,465,868		2,590,000
c	(　 ) 1,260,580	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,230,566	100 [ 64.3]	1,913,788		2,010,000
d	(　 ) 1,665,479	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,727,102	100 [ 72.9]	2,369,139		2,490,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,600,000 円／㎡]

川崎中原 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,729,021	11,181,223	46,547,798	24,858,400	21,689,398	（　0.9343） 20,264,405	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	506,610,125 円　　　　（　 2,070,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	183.00	ＲＣ8	1,464.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	245 ㎡	18.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗、３階以上は事務所を想定。各階、フロア貸し。

⑦有効率　 79.5 ％
の理由

同種同程度のレンタブル比を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	183.00	79.5	145.49	7,500	1,091,175	10.0	10,911,750
							0.0	0
2～ 2	店舗	183.00	79.5	145.49	4,900	712,901	8.0	5,703,208
							0.0	0
3～ 8	事務所	183.00	79.5	145.49	3,700	538,313	6.0	3,229,878
							0.0	0
～

～

計		1,464.00	79.5	1,163.92		5,033,954		35,994,226
								0

⑨年額支払賃料	5,033,954 円　×　12ヶ月　＝　 60,407,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,163.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,407,448 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,020,372 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,387,076 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,994,226 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 341,945 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,729,021 円　　　　（　 235,629 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０１Ｔ　　　　-23	7,160 ( 6,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,537	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,563 円/㎡　月額支払賃料（　 7,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１０２Ｔ　　　　-37	6,509 ( 5,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,658
c	１０５０１０１Ｔ　　　　-21	7,613 ( 7,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,613

川崎中原 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,316,000 円	386,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,812,223 円	60,407,448　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,000,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,281,000 円	386,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	386,000 円	386,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	386,000 円	386,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,181,223 円　（　　　　　　 45,638 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	386,000,000 円	設計監理料率　 256,000 円／㎡　×　 1,464.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,858,400 円（　　　　　 101,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,729,021 円
②総費用	11,181,223 円
③純収益　①－②	46,547,798 円
④建物等に帰属する純収益	24,858,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,689,398 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,264,405 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,712 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 506,610,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,070,000 円／㎡）