別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 川崎中原 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎中原 -23 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　石井　健之   TEL.

鑑定評価額 49,400,000 円  １㎡当たりの価格 389,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市中原区下小田中２丁目１３６９番３外 ｢下小田中２－４１－６｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 東6.3m市道 水道、ガス、下水 武蔵中原 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．３ｍ市道 交通 施設 武蔵中原駅南西方 800m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、武蔵中原駅から徒歩圏の一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として概ね熟成しており、当分 の間は現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    409,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    307,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中原区のうちＪＲ南武線・東急東横線の沿線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は東京都心部 や横浜市等へ通勤するサラリーマン世帯が中心で、川崎市内の居住者のほか、東京都区部や横浜市等からの転入者も多 い。武蔵中原駅から徒歩圏の既成の住宅地域で、現在のところは周辺地域に大規模な宅地開発等はなく、需給関係は安 定している。取引は土地面積にもよるが、建売住宅で概ね４０００万円～６０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 武蔵中原駅から平坦な徒歩ルートの既成の住宅地域で、取引は自用目的が中心である。周囲にはアパート等も混在する が、旧来からの地主による、収益目的というよりも、節税・相続対策等を目的としたものが多く、収益価格は土地価格 水準に見合う賃料・一時金等が収受できず、低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し収益 価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎中原 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    405,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [109.9] [102.0] 100 388,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    381,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気及び不動産市場は企業業績の回復、低金 利等を背景に持ち直している。今後、金利動 向、海外経済の減速等の下振れリスクを注視 する必要がある。 人口・世帯数の増加が続き、人気の高い中原 区の住宅地域のなかにあって駅から徒歩圏で 、住環境も概ね良好であり、地価は上昇して いる。 東側道路で、北側道路の画地と比較して日照 ・通風等が優り、競争力は優る。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％