鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０７Ｄ -6	川崎市中原区		建付地	（　）	袋地等	北5.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０５０１１１ -14	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	１０５０１０７ -3	川崎市中原区		建付地	（　）	袋地等	南西8.3m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,200)
d	１０５０１１０Ｄ -4	川崎市中原区		建付地	（　）	不整形	南東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
e	１０５０１０９ -19	川崎市中原区		建付地	（　）	袋地等	東4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 337,137	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	349,737	100 [ 97.0]	360,554	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	371,000
b	(　 ) 338,373	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	338,373	100 [ 104.0]	325,359		335,000
c	(　 ) 327,197	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	362,483	100 [ 99.9]	362,846		374,000
d	(　 ) 369,572	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.8]	337,096	100 [ 90.3]	373,307		385,000
e	(　 ) 522,060	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.6]	503,274	100 [ 99.9]	503,778		519,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +16.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 377,000 円／㎡]

川崎中原 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,950,716	1,355,044	6,595,672	4,517,100	2,078,572	（　0.9728） 2,022,035	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	45,955,341 円　　　　（　 269,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	171 ㎡	14.2 m x 11.9 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建共同住宅、２ＬＤＫタイプ　各階２戸　平均専有面積約５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	2,250	225,000	1.0	225,000
							1.0	225,000
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	2,314	231,400	1.0	231,400
							1.0	231,400
3～ 3	住宅	100.00	100.0	100.00	2,340	234,000	1.0	234,000
							1.0	234,000
～

～

計		300.00	100.0	300.00		690,400		690,400
								690,400

⑨年額支払賃料	690,400 円　×　12ヶ月　＝　 8,284,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,284,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 662,784 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,622,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	690,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,352 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 690,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 322,348 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,950,716 円　　　　（　 46,495 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０９Ｔ　　　　-13	2,141 ( 2,141)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,302	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,414 円/㎡　月額支払賃料（　 2,314 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０１０９Ｔ　　　　-14	2,340 ( 2,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,594
c	１０５０１１０Ｔ　　　　-15	2,291 ( 2,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,345

川崎中原 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	63,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	248,544 円	8,284,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 535,500 円	63,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,355,044 円　（　　　　　　 7,924 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,517,100 円（　　　　　 26,416 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,950,716 円
②総費用	1,355,044 円
③純収益　①－②	6,595,672 円
④建物等に帰属する純収益	4,517,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,078,572 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,022,035 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,825 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,955,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
川崎中原 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎中原 -22

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　大橋　政善

TEL.

鑑定評価額

61,200,000 円

１㎡当たりの価格

358,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区下小田中４丁目４６９番２｢下小田中４－１８－４０｣				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	南6.5m市道	水道、ガス、下水	武蔵中原 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北６．５
ｍ　市道

交通

施設

武蔵中原駅南西方

900m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

駅歩徒歩圏内の熟成した住宅地域として、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。地価は、景気の
動向に左右されるが、横這いから緩やかに上昇していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 365,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 271,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中原区及び高津区内の住宅地域一帯で、特にＪＲ南武線「武蔵新城駅」、「武蔵中原駅」徒歩圏住宅地
との価格牽連性が高い。需要者の中心は、都内及び川崎、横浜市内勤務の給与所得者等で、３０歳～４０歳の一次取得
者層である。都心との接近性に優れた地域で、底堅い住宅需要がある。不動産取引の中心はミニ開発の新築戸建住宅で
、総額５，０００万円前後が中心価格帯と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を含む周辺地域内にはアパート等の収益物件も存するが、取引は自用目的が中心である。土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。居住快適性や利便性を重視する住宅地域であるので
比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、単価と総額との関連に留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評
価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎中原 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 405,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[121.0]

[103.0]
100

356,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    353,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価が上昇し、景気の先行きは依然不透明で
あるが、川崎市の住宅市場は、根強い住宅需
要や低金利に下支えされ底堅く推移している
。

熟成した住宅地域で住環境に特段の変動はな
く安定している。宅地の細分化は徐々に進行
している。

個別的要因に変動はない。代替・競争関係に
ある不動産と比較し、南方位で競争力を有す
る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１１１ -14	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０５０１０７Ｄ -6	川崎市中原区		建付地	（　）	袋地等	北5.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０５０１０８Ｄ -14	川崎市中原区		建付地	（　）	不整形	南東4m私道、南西4m、二方路		１中専高度2種最高15m (70,160)
d	１０５０１０２ -1	川崎市中原区		建付地	（　）	袋地等	南4m私道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 338,373	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	336,383	100 [ 103.0]	326,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	336,000
b	(　 ) 337,137	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	364,607	100 [ 98.0]	372,048		383,000
c	(　 ) 324,291	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	332,406	100 [ 93.2]	356,659		367,000
d	(　 ) 282,397	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	337,880	100 [ 93.2]	362,532		373,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 365,000 円／㎡]

川崎中原 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,690,752	1,291,400	6,399,352	4,302,000	2,097,352	（　0.9728） 2,040,304	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	46,370,545 円　　　　（　 271,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	171 ㎡	14.2 m x 11.9 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、平均賃貸面積約５０㎡の共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	2,100	210,000	1.0	210,000
							1.0	210,000
2～ 3	住宅	100.00	100.0	100.00	2,150	215,000	1.0	215,000
							1.0	215,000
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		640,000		640,000
								640,000

⑨年額支払賃料	640,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,680,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,680,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 307,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,372,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	640,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,144 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 640,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 311,808 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,690,752 円　　　　（　 44,975 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０３Ｔ　　　　-18	2,399 ( 2,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	2,271	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,229 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０１０３Ｔ　　　　-19	2,377 ( 2,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	2,250
c	１０５０１０１Ｔ　　　　-9	2,264 ( 2,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,167

川崎中原 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	300,000 円	60,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	230,400 円	7,680,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 510,000 円	60,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,000 円	60,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,000 円	60,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,291,400 円　（　　　　　　 7,552 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,302,000 円（　　　　　 25,158 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,690,752 円
②総費用	1,291,400 円
③純収益　①－②	6,399,352 円
④建物等に帰属する純収益	4,302,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,097,352 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,040,304 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,932 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,370,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 271,000 円／㎡）