鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０８Ｄ -10	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	北6.5m市道、南1.8m、二方路		１住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０５０１０８Ｄ -20	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東4m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
c	１０５０１０５ -31	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東9m市道、中間画地		２中専高度地区2種15m (70,200)
d	１０５０１０４ -25	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ台形	北東7m市道、北西4m、南東7m、三方路		１中専高度2種最高15m (80,200)
e	１０５０３０９Ｄ -8	横浜市青葉区		更地	（　）	不整形	北東12m市道、北西6.5m、南西4.5m、三方路		２住居高度4種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 468,323	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	479,451	100 [ 65.0]	737,617	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	738,000
b	(　 ) 451,862	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	463,610	100 [ 60.6]	765,033		765,000
c	(　 ) 451,696	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	470,323	100 [ 59.4]	791,790		792,000
d	(　 ) 809,236	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	829,713	100 [ 80.8]	1,026,873		1,030,000
e	(　 ) 546,022	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	573,351	100 [ 74.2]	772,710		773,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 767,000 円／㎡]

川崎中原 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,416,269,177	1,295,123,825	12	930,000	3,060.00	310,000	3,778.00
⑧開発法による価格	1,121,145,352 円　　　　（　 699,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -12　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,605 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,605.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
950.00 ㎡	3,778.00 ㎡	3,167.50 ㎡	610.50 ㎡	3,060.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 33 戸) 93㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.2 ％）	（ 235.4 ％）	（ 197.4 ％）	（ 38.0 ％）	（ 81.00 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	27.7 ｍ 57.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

930,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 930,000 円／㎡　　×　　 3,060.00 ㎡　　＝　　　　 2,845,800,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,845,800,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 310,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 319,300 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 319,300 円／㎡　　×　　　 3,778.00 ㎡　　＝　　　　 1,206,315,400 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱を検討のうえ計上しない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,845,800,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 284,580,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,490,895,400 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	142,290,000 円	( 5 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 130,693,365 円
	販売総額(2期)	142,290,000 円	( 5 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 124,674,498 円
	販売総額(3期)	2,561,220,000 円	( 90 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 2,160,901,314 円
収入合計		－	－	－	－	2,416,269,177 円
支出	建築工事費(1期)	120,631,540 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 113,984,742 円
	建築工事費(2期)	120,631,540 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 107,711,902 円
	建築工事費(3期)	965,052,320 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 814,214,642 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	170,748,000 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 161,339,785 円
	販売管理費(2期)	113,832,000 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 97,872,754 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,295,123,825 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,416,269,177 円　　－　　　　　　 1,295,123,825 円　　＝　　　　　 1,121,145,352 円 699,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
川崎中原 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎中原 -12

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　西川　浩美

TEL.

鑑定評価額

1,180,000,000 円

１㎡当たりの価格

734,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	470,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区小杉町２丁目２０７番４				②地積　(㎡)	1,605 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:2	共同住宅ＲＣ5	マンション、一般住宅、事業所等が多い住宅地域	東7m市道	水道、ガス、下水	武蔵小杉 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 57.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

住環境、交通接近性に優るマ
ンションを中心とする住宅地
域

街

路

７ｍ市道

交通

施設

武蔵小杉駅北西方

700m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

武蔵小杉駅からの接近性に優る環境の良い住宅地域で、当分の間は現状を維持して推移するものと予測する。マ
ンション需要の高まりから、地価水準は上昇傾向となるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 759,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 712,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市内及び隣接市区のマンションが立地する住宅地域である。需要者の中心はマンションデベロッパ
ーである。同一需給圏内ではマンション需要が底堅く、立地に優る環境の良好なマンションの価格は安定的に推移して
いる。マンション用地の供給は土地所有者の相続及び企業社宅用地等が中心で、立地や形状、規模、道路条件等の外、
事業者の資力、事業採算性等により取引価格が異なることから、需要の中心となる価格帯は把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者である分譲マンションデベロッパーは、取引に当たり投資採算性を考慮して意思決定するものと判断され
、開発法による価格は説得力を有する。また、規範性の高い取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映した実
証的な価格であり、信頼性は高い。以上より、市場の実態を反映した比準価格及び開発法による価格を関連づけて、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎中原 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 421,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[101.0]

100
[ 58.7]

[100.0]
100

729,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    692,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な
金融引締め、海外景気の下振れリスク、物価
上昇等の不動産市場への影響に注視が必要で
ある。

再開発が進む武蔵小杉駅徒歩圏の環境の良い
マンション適地は希少性があり、需要は底堅
い。地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０２Ｄ -4	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	不整形	南西20m国道、中間画地		準工高度3種最高20m (71,205)
b	１０５０１０８Ｄ -10	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	北6.5m市道、南1.8m、二方路		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	１０５０１０５ -30	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	不整形	西22m市道、中間画地		準住居 (70,300)
d	１０５０１１１ -12	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ整形	北東7m市道、北西4m、角地		１中専高度2種最高15m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 758,424	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	852,250	100 [ 98.8]	862,601	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	863,000
b	(　 ) 468,323	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	519,546	100 [ 68.6]	757,356		757,000
c	(　 ) 716,131	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	760,428	100 [ 99.3]	765,789		766,000
d	(　 ) 522,135	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	542,412	100 [ 72.0]	753,350		753,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 759,000 円／㎡]

川崎中原 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定し、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,458,910,828	1,316,012,920	12	945,000	3,060.00	315,000	3,778.00
⑧開発法による価格	1,142,897,908 円　　　　（　 712,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -12　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,605 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,605.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
950.00 ㎡	3,778.00 ㎡	3,167.50 ㎡	610.50 ㎡	3,060.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 33 戸) 93㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.2 ％）	（ 235.4 ％）	（ 197.4 ％）	（ 38.0 ％）	（ 81.00 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	27.7 ｍ 57.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

945,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 945,000 円／㎡　　×　　 3,060.00 ㎡　　＝　　　　 2,891,700,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,891,700,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 315,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 324,450 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 324,450 円／㎡　　×　　　 3,778.00 ㎡　　＝　　　　 1,225,772,100 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,891,700,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 289,170,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,514,942,100 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	231,336,000 円	( 8 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 212,482,116 円
	販売総額(2期)	57,834,000 円	( 2 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 50,674,151 円
	販売総額(3期)	2,602,530,000 円	( 90 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 2,195,754,561 円
収入合計		－	－	－	－	2,458,910,828 円
支出	建築工事費(1期)	122,577,210 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 115,823,206 円
	建築工事費(2期)	122,577,210 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 109,449,191 円
	建築工事費(3期)	980,617,680 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 827,347,137 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	173,502,000 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 163,942,040 円
	販売管理費(2期)	115,668,000 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 99,451,346 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,316,012,920 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,458,910,828 円　　－　　　　　　 1,316,012,920 円　　＝　　　　　 1,142,897,908 円 712,000 円／㎡