鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎幸 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０１Ｄ -1	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m県道、中間画地		商業 (100,600)
b	１０５０１０２Ｄ -3	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東8m市道、南8m、角地		商業 (100,548)
c	１０５０１０８ -12	川崎市幸区		建付地	（　）	長方形	南7.3m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	１０５０４０１Ｄ -2	横浜市西区		貸家建付地	（　）	長方形	南西7.5m市道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,600)
e	１０５０４１５Ｄ -13	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東（駅前広場）市道、南0m、北15m、西10.8m、四方路		商業高度7種最高31m (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,594,432	100 [ 100.0]	[ 108.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,820,148	100 [ 69.8]	4,040,327	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,040,000
b	(　 ) 2,236,783	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,226,132	100 [ 57.6]	3,864,813		3,860,000
c	(　 ) 1,923,354	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,981,055	100 [ 50.5]	3,922,881		3,920,000
d	(　 ) 3,507,869	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,534,596	100 [ 88.1]	4,012,027		4,010,000
e	(　 ) 3,021,760	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	2,953,084	100 [ 82.9]	3,562,224		3,560,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,910,000 円／㎡]

川崎幸 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	285,664,912	82,332,764	203,332,148	118,370,000	84,962,148	（　0.9374） 79,643,518	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	2,152,527,514 円　　　　（　 2,980,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎幸 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	575.62	ＲＣ10	5,756.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	723 ㎡	58.5 m x 11.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造１０階建、１、２階はフロア貸しの店舗、３階以上はフロア貸しの事務所を想定

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

容積率算入面積等を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	575.62	76.7	441.50	8,400	3,708,600	12.0	44,503,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	575.62	81.5	469.13	5,500	2,580,215	8.0	20,641,720
							0.0	0
3～10	事務所	575.62	81.5	469.13	4,220	1,979,729	6.0	11,878,374
							0.0	0
～

～

計		5,756.20	81.0	4,663.67		22,126,647		160,171,912
								0

⑨年額支払賃料	22,126,647 円　×　12ヶ月　＝　 265,519,764 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 4,663.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　 33,578,424 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	299,098,188 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 14,954,909 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	284,143,279 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	160,171,912 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,521,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	285,664,912 円　　　　（　 395,111 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０１Ｔ　　　　-20	7,589 ( 7,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.2]	100 [100.0]	8,399	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,484 円/㎡　月額支払賃料（　 8,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１０１Ｔ　　　　-21	7,613 ( 7,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	8,910
c	１０５０１０７Ｔ　　　　-10	9,517 ( 8,854)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [106.4]	100 [110.0]	8,743

川崎幸 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,500,000 円	1,900,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	38,882,764 円	299,098,188　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,000,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,150,000 円	1,900,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,900,000 円	1,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,900,000 円	1,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 82,332,764 円　（　　　　　　 113,877 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,900,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 5,756.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	118,370,000 円（　　　　　 163,721 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	285,664,912 円
②総費用	82,332,764 円
③純収益　①－②	203,332,148 円
④建物等に帰属する純収益	118,370,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	84,962,148 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	79,643,518 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,157 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,152,527,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,980,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
川崎幸 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎幸 5-6

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　馬場　敦志

TEL.

鑑定評価額

2,660,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,680,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	2,780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市幸区堀川町７２番２外				②地積　(㎡)	723 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他） (100,800)
	5.5:1	ホテルＳＲＣ8	大規模商業施設等が見られる駅前商業地域	北西（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	川崎駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺では再開発も進む駅前商
業地域。

街

路

駅前広場

交通

施設

川崎駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,800)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

川崎駅近接の優位性を有する商業地域。新型コロナにより客足流動性に影響を受けたが、相対的地位の変化は認
められず、今後も現環境を維持するものと予測。地価は上昇傾向で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,830,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,060,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市、横浜市の主要ターミナル駅等の繁華性の高い商業地域である。需要者は不動産賃貸運用を目的と
する法人が中心である。取引の中心となる価格帯については、需要者の業種、画地規模等によってまちまちであり、一
律的な把握は困難であるが、駅に近く希少性を有する。現在、新型コロナウイルスの影響も概ね解消され、地価は堅調
に推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

繁華性の高い商業地域に位置し、収益性を重視し取引が行われる。しかし土地残余法による収益価格は、試算にあたっ
て想定要素を多く含むことからやや信頼性に欠ける。よって、規範性を有する取引事例を基に査定された実証的で市場
性を反映する比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,630,000 円／㎡

[104.9]
100

100
[103.0]

100
[ 73.1]

[100.0]
100

3,660,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内経済は正常化に向かっており、不動産市
場は活発で地価も堅調に推移しているが、コ
ロナ感染者数や金融市場の動向等を注視する
必要がある。

駅に接近して商業地としての地位、希少性も
高く維持され、地価は堅調に推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎幸 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０１ -12	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10m国道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
b	１０５０４０１Ｄ -2	横浜市西区		貸家建付地	（　）	長方形	南西7.5m市道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,600)
c	１０５０４１５Ｄ -12	横浜市西区		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m市道、北西8.2m、二方路		商業高度7種最高31m (100,600)
d	１０５０４０９Ｄ -2	横浜市中区		底地	（　）	ほぼ長方形	北東23m市道、北西15m、南西11m、三方路		商業高度7種最高31m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,050,473	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,132,492	100 [ 53.6]	3,978,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,980,000
b	(　 ) 3,507,869	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	3,219,343	100 [ 89.3]	3,605,087		3,610,000
c	(　 ) 2,979,080	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	3,850,389	100 [ 110.1]	3,497,174		3,500,000
d	(　 2,160,399) 2,160,399	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	2,190,685	100 [ 51.8]	4,229,122		4,230,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,830,000 円／㎡]

川崎幸 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	287,888,969	82,081,504	205,807,465	118,370,000	87,437,465	（　0.9374） 81,963,880	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	2,215,240,000 円　　　　（　 3,060,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎幸 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	592.20	ＲＣ10	5,941.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	723 ㎡	58.5 m x 11.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～１０階事務所、各階２区画を想定。

⑦有効率　 78.5 ％
の理由

類似建物のレンタブル比を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	592.20	74.5	441.28	8,023	3,540,389	12.0	42,484,668
							0.0	0
2～ 2	店舗	592.20	79.3	469.40	5,616	2,636,150	12.0	31,633,800
							0.0	0
3～10	事務所	592.20	79.3	469.40	4,413	2,071,462	8.0	16,571,696
							0.0	0
～

～

計		5,941.04	78.5	4,665.88		22,748,235		206,692,036
								0

⑨年額支払賃料	22,748,235 円　×　12ヶ月　＝　 272,978,820 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 4,665.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 27,995,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	300,974,100 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 15,048,705 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	285,925,395 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	206,692,036 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,963,574 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	287,888,969 円　　　　（　 398,187 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０５Ｔ　　　　-18	10,255 ( 9,739)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	8,636	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,103 円/㎡　月額支払賃料（　 8,023 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１０１Ｔ　　　　-24	6,472 ( 6,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [100.0]	7,570
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎幸 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,500,000 円	1,900,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	40,631,504 円	300,974,100　×　　　　 13.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,000,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,150,000 円	1,900,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,900,000 円	1,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,900,000 円	1,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 82,081,504 円　（　　　　　　 113,529 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,900,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 5,941.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	118,370,000 円（　　　　　 163,721 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	287,888,969 円
②総費用	82,081,504 円
③純収益　①－②	205,807,465 円
④建物等に帰属する純収益	118,370,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	87,437,465 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	81,963,880 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,215,240,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,060,000 円／㎡）