鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎幸 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１１０ -26	川崎市幸区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
b	１０５０１０５ -14	川崎市幸区		建付地	（　）	不整形	南東4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
c	１０５０１０４Ｄ -20	川崎市幸区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
d	１０５０１０２ -29	川崎市幸区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東2.7m私道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,160)
e	１０５０１１０Ｄ -11	川崎市幸区		建付地	（　）	袋地等	北4m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 401,544	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	395,696	100 [ 106.1]	372,946	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	377,000
b	(　 ) 390,036	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	405,175	100 [ 111.3]	364,039		368,000
c	(　 ) 365,356	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	371,567	100 [ 102.5]	362,504		366,000
d	(　 ) 362,703	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.9]	395,889	100 [ 107.4]	368,612		372,000
e	(　 ) 281,846	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	319,112	100 [ 90.3]	353,391		357,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 368,000 円／㎡]

川崎幸 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,741,257	453,887	2,287,370	1,498,530	788,840	（　0.9728） 767,384	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	17,440,545 円　　　　（　 291,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎幸 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	34.00	ＬＳ3	102.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	60 ㎡	7.0 m x 8.6 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造３階建、専有面積約３４㎡程度の１ＬＤＫタイプ３戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	34.00	100.0	34.00	2,190	74,460	1.0	74,460
							1.0	74,460
2～ 2	住宅	34.00	100.0	34.00	2,260	76,840	1.0	76,840
							1.0	76,840
3～ 3	住宅	34.00	100.0	34.00	2,330	79,220	1.0	79,220
							1.0	79,220
～

～

計		102.00	100.0	102.00		230,520		230,520
								230,520

⑨年額支払賃料	230,520 円　×　12ヶ月　＝　 2,766,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,766,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 138,312 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,627,928 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	230,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,190 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 230,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 111,139 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,741,257 円　　　　（　 45,688 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０１Ｔ　　　　-2	2,165 ( 2,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	2,211	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,357 円/㎡　月額支払賃料（　 2,260 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０１０７Ｔ　　　　-4	2,315 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	2,437
c	１０５０１０７Ｔ　　　　-5	2,150 ( 2,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	2,357

川崎幸 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,500 円	20,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	82,987 円	2,766,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,600 円	20,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 453,887 円　（　　　　　　 7,565 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,900,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,498,530 円（　　　　　 24,976 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,741,257 円
②総費用	453,887 円
③純収益　①－②	2,287,370 円
④建物等に帰属する純収益	1,498,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	788,840 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	767,384 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,790 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,440,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 291,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
川崎幸 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎幸 -10

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　西川　浩美

TEL.

鑑定評価額

20,900,000 円

１㎡当たりの価格

349,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市幸区神明町２丁目２９番３６				②地積　(㎡)	60 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東7.2m市道	水道、ガス、下水	川崎 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 8.5 ｍ、規模　　 60 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　７
．２ｍ市道

交通

施設

川崎駅北西方

1.4km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、最寄駅からやや距離のある一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、地域要因の変動等は特に
なく、当分の間は現状を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 365,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 271,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね幸区及び隣接区を中心とする住宅地域一帯である。需要者の中心は、川崎市中心部、東京都心、横浜
方面に通勤する一次取得者層であるが、圏外からの転入も認められる。川崎駅からはやや距離があるが、生活利便性は
比較的良好で、地価は安定的に推移している。総額を抑えるため土地の細分化が進み、新築建売住宅は三階建て住宅が
中心である。需要の中心価格帯は土地建物の総額で３，０００万円台後半から４，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はアパート等も混在する地域であるが、駅からやや距離があり、取引市場では自己使用目的の取引が中心であ
ることから、市場の取引動向を反映した比準価格の信頼性は高い。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため、収益価格はやや低位に試算された。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
さらに単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎幸 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 358,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[101.0]

100
[106.8]

[101.0]
100

347,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    343,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な
金融引締め、海外景気の下振れリスク、物価
上昇等の不動産市場への影響に注視が必要で
ある。

最寄駅へやや距離のある住宅地域であるが、
駅から平坦で生活利便性等に優る。地価は上
昇傾向で推移している。

北東道路に面するため、日照、通風等はやや
優る。画地規模が需要に見合う。個別的要因
に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎幸 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０２ -29	川崎市幸区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東2.7m私道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,160)
b	１０５０１０７ -17	川崎市幸区		更地	（　）	ほぼ長方形	北2.8m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
c	１０５０１１０ -19	川崎市幸区		貸家建付地	（　）	長方形	北西4m未舗装私道、中間画地		１中専高度地区2種15m (70,160)
d	１０５０１０１Ｄ -12	川崎市幸区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.2m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 362,703	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.9]	400,184	100 [ 108.6]	368,494	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	372,000
b	(　 ) 350,536	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.5]	321,351	100 [ 92.2]	348,537		352,000
c	(　 ) 315,243	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	319,341	100 [ 90.3]	353,645		357,000
d	(　 ) 326,087	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	333,913	100 [ 89.3]	373,923		378,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 365,000 円／㎡]

川崎幸 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,597,917	434,612	2,163,305	1,426,830	736,475	（　0.9728） 716,443	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,282,795 円　　　　（　 271,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎幸 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	34.00	ＬＳ3	102.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	60 ㎡	7.0 m x 8.6 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建共同住宅、１ＬＤＫタイプ　各階１戸　平均専有面積約３４㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	34.00	100.0	34.00	2,160	73,440	1.0	73,440
							1.0	73,440
2～ 2	住宅	34.00	100.0	34.00	2,225	75,650	1.0	75,650
							1.0	75,650
3～ 3	住宅	34.00	100.0	34.00	2,250	76,500	1.0	76,500
							1.0	76,500
～

～

計		102.00	100.0	102.00		225,590		225,590
								225,590

⑨年額支払賃料	225,590 円　×　12ヶ月　＝　 2,707,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,707,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 216,566 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,490,514 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	225,590 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,075 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 225,590 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,328 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,597,917 円　　　　（　 43,299 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０１Ｔ　　　　-6	2,423 ( 2,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,474	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,321 円/㎡　月額支払賃料（　 2,225 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０１０５Ｔ　　　　-3	1,883 ( 1,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,090
c	１０５０１０６Ｔ　　　　-13	2,591 ( 2,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,398

川崎幸 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,500 円	19,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	81,212 円	2,707,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,100 円	19,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,900 円	19,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,900 円	19,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 434,612 円　（　　　　　　 7,244 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,900,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,426,830 円（　　　　　 23,781 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,597,917 円
②総費用	434,612 円
③純収益　①－②	2,163,305 円
④建物等に帰属する純収益	1,426,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	736,475 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	716,443 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,941 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,282,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 271,000 円／㎡）