鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０８ -23	川崎市川崎区		建付地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
b	１０５０１０２Ｄ -7	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ台形	西6.3m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	１０５０１０１ -13	川崎市高津区		底地	（　）	不整形	南2.7m市道、東4m、角地		準工高度3種最高20m (60,200)
d	１０５０１０７Ｄ -5	川崎市幸区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
e	１０５０５１０Ｄ -12	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西10.9m、準角地		工専臨港地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,674	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	256,766	100 [ 173.8]	147,736	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	148,000
b	(　 ) 124,688	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,426	100 [ 103.7]	124,808		125,000
c	(　 75,626) 189,065	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	207,951	100 [ 145.3]	143,118		143,000
d	(　 ) 194,997	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	201,822	100 [ 148.0]	136,366		136,000
e	(　 ) 103,119	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	103,920	100 [ 71.4]	145,546		146,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

川崎川崎 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	110,047,040	22,339,542	87,707,498	62,976,000	24,731,498	（　0.9709） 24,011,811	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	545,722,977 円　　　　（　 88,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	3,693.60	Ｓ2	7,387.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度4種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	6,203 ㎡	70.0 m x 89.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場の需給動向、公法上の規制等を考慮し、低層の工場、一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	7,387.20	100.0	7,387.20	1,346	9,943,171	3.0	29,829,513
							0.0	0
～

～

～

～

計		7,387.20	100.0	7,387.20		9,943,171		29,829,513
								0

⑨年額支払賃料	9,943,171 円　×　12ヶ月　＝　 119,318,052 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 7,387.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	119,318,052 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,545,444 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	109,772,608 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,829,513 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 274,432 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	110,047,040 円　　　　（　 17,741 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０９Ｔ　　　　-28	1,104 ( 1,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,291	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,349 円/㎡　月額支払賃料（　 1,346 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１０８Ｔ　　　　-13	1,562 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	1,449
c	１０５０１０９Ｔ　　　　-10	999 ( 920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,306

川崎川崎 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,880,000 円	960,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,579,542 円	119,318,052　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,800,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,160,000 円	960,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	960,000 円	960,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	960,000 円	960,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,339,542 円　（　　　　　　 3,601 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	960,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 7,387.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 80 ％　＋　0.0764 × 10 ％　＋ 0.0927 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	62,976,000 円（　　　　　 10,153 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	110,047,040 円
②総費用	22,339,542 円
③純収益　①－②	87,707,498 円
④建物等に帰属する純収益	62,976,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	24,731,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,011,811 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,871 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 545,722,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
川崎川崎 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 9-3

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　落合　繁雄

TEL.

鑑定評価額

862,000,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区塩浜３丁目２４番５６				②地積　(㎡)	6,203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度4種最高20m
	1:1.2	工場	大中規模工場、事務所等が建ち並ぶ工業地域	北東16m市道	水道、ガス、下水	川崎 5.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 180 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 90.0 ｍ、規模　　 6,300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大中工場が多い臨海部の工場
地域

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

川崎駅東方

5.3km

法令

規制

工業
(60,200)
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

大中規模工場の中に事務所も散見される臨海部の工場地域であり、特段の変動要因もないため、当面は現状の地
域性のままで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 94,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市、横浜市、東京都にまたがる臨海部の工場地域である。需要者は大手企業が中心である。コロナ禍
の影響はあるが、世界的な金融緩和政策の影響で、高度成長期に建設された工場の需要更新、産業構造の変化に伴う流
通業務用倉庫用地需要、研究施設用地需要等は依然として堅調であり、工場地の需要も安定的である。周辺工場地の取
引価格は規模や取引目的により様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は大中規模工場や事務所も見られる工場地域である。対象地のような大規模工場地が投資目的で取引されるケ
ースは少ない。比準価格試算において採用した取引事例には地域性、個別性の異なる事例も含まれるが、自用目的での
取引が中心であり、規範性が認められる。したがって、本件においては市場動向を反映した実証的な価格である比準価
格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎川崎 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 115,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[100.0]

100
[ 87.1]

[100.0]
100

139,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍はやや落ち着きつつあるが、ウクラ
イナ情勢等による日本経済の先行き不透明感
も認められる。不動産市況は都市部中心に堅
調推移している。

物流施設用地需要、研究施設用地需要、既存
工場の更新需要等は依然堅調で、工場地の取
引は安定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０６Ｄ -4	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東8m市道、南東6m、角地		工業高度4種最高20m (70,200)
b	１０５０１０８ -1	川崎市川崎区		底地	（　）	不整形	南東12m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
c	１０５０１０４ -15	川崎市川崎区		底地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、中間画地		工業高度4種最高20m (60,200)
d	１０５０１０８ -23	川崎市川崎区		建付地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 271,058	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	263,313	100 [ 148.4]	177,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	177,000
b	(　 239,458) 239,458	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	243,768	100 [ 134.4]	181,375		181,000
c	(　 273,800) 273,800	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	279,550	100 [ 179.6]	155,651		156,000
d	(　 ) 227,674	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	243,971	100 [ 172.9]	141,105		141,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +75.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +65.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

川崎川崎 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地につき、原価法の適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	114,462,004	28,134,949	86,327,055	59,892,800	26,434,255	（　0.9709） 25,665,018	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	583,295,864 円　　　　（　 94,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	3,693.60	Ｓ2	7,387.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度4種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	6,203 ㎡	70.0 m x 89.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺は大中規模の工場が多く、需要が見込めるため、鉄骨造２階建工場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	7,387.20	100.0	7,387.20	1,400	10,342,080	3.0	31,026,240
							0.0	0
～

～

～

～

計		7,387.20	100.0	7,387.20		10,342,080		31,026,240
								0

⑨年額支払賃料	10,342,080 円　×　12ヶ月　＝　 124,104,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 7,387.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	124,104,960 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,928,397 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	114,176,563 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,026,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 285,441 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	114,462,004 円　　　　（　 18,453 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１１１Ｔ　　　　-11	1,104 ( 1,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,394	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,404 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１１１Ｔ　　　　-10	1,562 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [115.2]	100 [100.0]	1,523
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎川崎 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,565,000 円	913,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,723,149 円	124,104,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,260,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,760,500 円	913,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	913,000 円	913,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	913,000 円	913,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 28,134,949 円　（　　　　　　 4,536 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	913,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 7,387.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 80 ％　＋　0.0764 × 10 ％　＋ 0.0927 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	59,892,800 円（　　　　　 9,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	114,462,004 円
②総費用	28,134,949 円
③純収益　①－②	86,327,055 円
④建物等に帰属する純収益	59,892,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,434,255 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,665,018 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,138 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 583,295,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,000 円／㎡）