別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 川崎川崎 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎川崎 9-2 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西野　秀樹   TEL.

鑑定評価額 266,000,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市川崎区大川町２番５２ ｢大川町１２－１０｣ ②地積 　(㎡) 2,199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1.2 工場兼事務所 Ｓ3 中小規模の工場、営 業所が建ち並ぶ工業 団地 南西12m市道 水道、ガス 川崎 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中規模な工場が多い熟成した 工業団地である。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 川崎駅南東方 5.6km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、地域要因の大きな変動は見られず、当面現状のまま推移するものと予測する。地価は物流倉庫等の 影響もあり、上昇傾向で推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,900 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内工業地域全域と判断した。需要者は自用目的で工場、事業所、倉庫等を必要とする中小規模経営者、 中小の物流事業者・倉庫業者等が考えられる。物流倉庫等の人気は根強く、高値での取引も見られるが、中小規模経営 は業種、業態により収益に格差が見られる事、また後継者問題等も含め依然として厳しい状況にあると推測される。こ のような状況の中で需要の中心となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は中小規模工場、倉庫が多く、大規模工場、物流倉庫等とは異なり生産、流通倉庫事業者向け賃貸市場の熟 成度は低いことから収益価格は低位に求められた。工業地の価格は、製品の生産、販売、原材料の仕入れ、労働力等生 産性の効率、経済性に係る要因等により決定するものである。したがって比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、 単価と総額との関連の適否などの検討を踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、各種政策の効果もあって、持ち直し ていくことが期待されるが、世界的な金融引 締め、物価上昇、供給面での制約等のリスク 要因もある。 中小規模工場・物流関連事業所等が多い工業 団地である。地域要因に特別の変動は無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％