別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 川崎川崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎川崎 9-1 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　酒部　英樹   TEL.

鑑定評価額 2,650,000,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市川崎区千鳥町１２番 ｢千鳥町９－２｣ ②地積 　(㎡) 28,315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1 工場 大規模な石油化学工 場が多い臨海工業地 域 南東25m市道 水道、ガス 川崎 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 167.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    28,315 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ市道　 交通 施設 川崎駅南東方 6.7km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 川崎市臨海部の成熟した大規模工業地域で、特別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市及び横浜市の臨海工業地帯を中心とする工業地域である。主な需要者は、国内大手製造業、特に 石油化学、鉄鋼関連企業である。市場の需給関係は、大規模工場地の取引は見られず、需要、供給とも限定的である。 高速道路との接近性が良好な土地では流通業務用地の取引が散見される。中心となる価格帯は、敷地規模等で相当異な るため見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は川崎市及び横浜市内の臨海工業地域内の類似地域に存する工業地の取引事例から求めており、主たる需要者 の市場の実態を反映している。各取引事例は標準地と敷地規模が異なるため、市場での規模の格差を考慮して査定して いる。収益価格は大工場の賃貸需要は皆無で、標準的な純収益、還元利回りの査定が困難なため不適用とした。したが って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎川崎 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [100.0] 100 [127.3] [100.0] 100 95,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は軽微であ り、工場地の需要は物流用地と従来からの工 業用地に二極化している。 川崎駅から離れた工業地域で、工業地として 成熟しており、地域要因に特別の変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％