別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月10日　提出
川崎川崎 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-15 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　石井　健之   TEL.
鑑定評価額 248,000,000 円  １㎡当たりの価格 450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区日進町２３番８
 ②地積
　(㎡)		 551  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,492)

1:1.5		 寄宿舎兼事務所

ＲＣ9		 自動車関連店舗、マ
ンションの多い路線
商業地域		 南東50m国道 水道、ガス、下水 川崎

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ　国道 交通

施設		 川崎駅南方

1.2km		 法令

規制		 商業
(100,492)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１５号沿いに店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に大きな変動はなく、
当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は、上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    472,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    382,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎区・幸区・横浜市鶴見区の圏域にある路線商業地域である。需要者はコンビニ等の小売店舗、各種
サービス業の店舗、営業所等の出店・進出を考える法人企業等が中心である。近年は、容積率が高いことから事業目的
又は投資目的で商業ビル・分譲マンション用地を求めている事業者等が多い。平成４年９月に北西方約２００ｍ地点に
大型店舗の出店があったが、近隣地域の繁華性に殆ど影響はない。取引の中心となる価格帯は一概には把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は自動車交通量が多い国道１５号（第一京浜国道）沿いの路線商業地域であり、取引は自社店舗や自社の営業所
等の取得を目的とするものが多い。収益価格は、地価水準に見合う賃料・一時金等が収受できず、相対的に低位に求め
られ、これを標準とするには限界がある。したがって、本件では実証的な比準価格を重視し収益価格を関連づけて、代
表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    544,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[129.8]		 [100.0]
100		 448,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    415,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気及び不動産市場は企業業績の回復、低金
利等を背景に持ち直している。今後、金利動
向、海外経済の減速等の下振れリスクを注視
する必要がある。

北西方で大型店舗の出店があったが、当地域
への客足の流れはなく商況に変化はなく繁華
性は低い。マンション適地でもあり、地価は
上昇傾向にある。

営業所・店舗・事務所ビル等が連たんしてお
り、容積率が高いことから相応の競争力はあ
る。個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０１
０７
-14		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
南西8m、角地
商業
高度地区
(100,400)
b １０５０１
０８
-4		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西50m国道、
中間画地
商業

(100,400)
c １０５０１
０２Ｄ
-5		 川崎市幸区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東24m国道、
西3.4m、角地
近商

(100,300)
d １０５０４
０２
-31		 横浜市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西23m国道、
南1.8m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０５０４
１３Ｄ
-15		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東25m市道、
南8m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
489,059  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
485,333 		 100
[ 103.5]
468,921 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
469,000 
b (　           ) 
621,875  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
652,347 		 100
[  97.9]
666,340 
666,000 
c (　           ) 
422,654  		 100
[ 100.0]		 [ 114.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
471,122 		 100
[  96.6]
487,704 
488,000 
d (　           ) 
538,403  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
564,785 		 100
[ 114.2]
494,558 
495,000 
e (　           ) 
424,907  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
476,069 		 100
[ 109.7]
433,974 
434,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    472,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

80,986,219 
15,876,373 
65,109,846 
55,394,500 
9,715,346 		 （　0.9310）
9,044,987 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    210,348,535 円　　　　（　    382,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 300.00 ＲＣ11 3,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   492 ％   551 ㎡     20.7 m x   27.0 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階から上階は平均４３㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を検討して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
33.9 
101.70 
3,278 
333,373 		 8.0  2,666,984 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
300.00 
86.5 
259.50 
2,350 
609,825 		 1.0  609,825 
1.0  609,825 

 4～10		 住宅
300.00 
86.5 
259.50 
2,380 
617,610 		 1.0  617,610 
1.0  617,610 

11～11		 住宅
300.00 
86.5 
259.50 
2,400 
622,800 		 1.0  622,800 
1.0  622,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,300.00 
81.7 
2,696.70 

6,499,093 		 8,832,704 
6,165,720 
⑨年額支払賃料      6,499,093 円　×　12ヶ月　＝　      77,989,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,696.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        77,989,116 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,840,000 円　　×　　       ％　＝　　     3,899,456 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 77,929,660 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,832,704 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,911 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,165,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,972,648 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      80,986,219 円　　　　（　       146,980 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０１０２
Ｔ
　　　　-25		 3,125  
(   2,946) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,160 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,278 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５０１０２
Ｔ
　　　　-31		 3,228  
(   3,082) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,503 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,165,000 円  　　　　    833,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,454,873 円  　　　       81,829,116　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      510,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,080,500 円  　　　　    833,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       833,000 円  　　　　    833,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       833,000 円  　　　　    833,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,876,373 円　（　　　　　　        28,814 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 833,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   3,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 55,394,500 円  
（　　　　　       100,534 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 80,986,219 円      
②総費用 15,876,373 円      
③純収益　①－② 65,109,846 円      
④建物等に帰属する純収益 55,394,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,715,346 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,044,987 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,416 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    210,348,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     382,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月14日　提出
川崎川崎 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-15 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　一典   TEL.
鑑定評価額 251,000,000 円  １㎡当たりの価格 455,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区日進町２３番８
 ②地積
　(㎡)		 551  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,492)

1:1.5		 寄宿舎兼事務所

ＲＣ9		 自動車関連店舗、マ
ンションの多い路線
商業地域		 南東50m国道 水道、ガス、下水 川崎

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 川崎駅南方

1.2km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１５号沿いに自動車関連店舗、事務所、マンションが建ち並ぶ路線商業地域で、今後は容積率を生かしたマ
ンションとしての利用が増加するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    468,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    396,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎区及び幸区にわたる川崎駅周辺の商業地域及びその周辺の近隣商業地域である。需要者は飲食、物販
・サービス店舗等の事業者、不動産運用を目的とする不動産投資家等のほか、近年はマンション建設を目的としたデベ
ロッパーや建設会社等幅広い。このように需要が根強いものの、その供給は限定的で取引は少ない。このため物件の規
模、立地条件により価格が異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事業所、店舗、マンション等の混在する商業地域であり、収益性からの検討は重要であるが、同一需給圏内
においては自己使用を前提とした取引も多い状況となっている。したがって、同一需給圏内の市場における実勢を反映
し、投資目的の取引も含まれた取引事例を採用し、各補修正も妥当と判断される比準価格の信頼度が相対的に高いもの
と判断してこれを標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    544,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[128.2]		 [100.0]
100		 454,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    415,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響を受けた昨年までと比較し
て、商業地域の需要は全体に強く、また空室
率も上昇しておらず、地価は昨年に比べて上
昇傾向にある。

近隣地域は車両通行量の多い国道１６号線沿
いの路線商業地域で、容積率を生かしたマン
ションとしての利用も多く見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０１
０２Ｄ
-6		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.2m市道
、中間画地
商業

(100,400)
b １０５０１
１１
-22		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西15.5m市道、
中間画地
近商

(100,300)
c １０５０１
０７
-14		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
南西8m、角地
商業
高度地区
(100,400)
d １０５０１
０８
-4		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西50m国道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
393,701  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
429,921 		 100
[  97.8]
439,592 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
440,000 
b (　           ) 
367,761  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
376,955 		 100
[  82.7]
455,810 
456,000 
c (　           ) 
489,059  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
486,685 		 100
[  96.0]
506,964 
507,000 
d (　           ) 
621,875  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
547,250 		 100
[  97.9]
558,989 
559,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    468,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

79,922,215 
15,570,545 
64,351,670 
54,264,000 
10,087,670 		 （　0.9310）
9,391,621 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    218,409,791 円　　　　（　    396,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗共同住宅 300.00 ＲＣ11 3,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   492 ％   551 ㎡     20.7 m x   27.0 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅、１階店舗は１室５０㎡程度、共同住宅は専有面積約３９㎡、間取り１Ｋを想定。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 エントランス等、共用部分を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
33.9 
101.70 
3,186 
324,016 		 8.0  2,592,128 
0.0  0 

 2～ 3		 住居
300.00 
86.5 
259.50 
2,300 
596,850 		 1.0  596,850 
1.0  596,850 

 4～10		 住居
300.00 
86.5 
259.50 
2,350 
609,825 		 1.0  609,825 
1.0  609,825 

11～11		 住居
300.00 
86.5 
259.50 
2,400 
622,800 		 1.0  622,800 
1.0  622,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,300.00 
81.7 
2,696.70 

6,409,291 		 8,677,403 
6,085,275 
⑨年額支払賃料      6,409,291 円　×　12ヶ月　＝　      76,911,492 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,696.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        76,911,492 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,840,000 円　　×　　       ％　＝　　     3,845,575 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 76,905,917 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,677,403 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          82,435 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,085,275 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,933,863 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      79,922,215 円　　　　（　       145,049 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０１０８
Ｔ
　　　　-11		 3,241  
(   3,102) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,485 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,354 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,186 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５０１０８
Ｔ
　　　　-10		 3,125  
(   2,946) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,222 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,080,000 円  　　　　    816,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,422,545 円  　　　       80,751,492　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      500,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,936,000 円  　　　　    816,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       816,000 円  　　　　    816,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       816,000 円  　　　　    816,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,570,545 円　（　　　　　　        28,259 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 816,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   3,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,264,000 円  
（　　　　　        98,483 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 79,922,215 円      
②総費用 15,570,545 円      
③純収益　①－② 64,351,670 円      
④建物等に帰属する純収益 54,264,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,087,670 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,391,621 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,045 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    218,409,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     396,000 円／㎡）