別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月10日　提出
川崎川崎 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-11 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　石井　健之   TEL.
鑑定評価額 61,500,000 円  １㎡当たりの価格 338,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区中島３丁目７番５外
｢中島３－７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 西8m市道 水道、ガス、下水 川崎

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.3 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ　市道 交通

施設		 川崎駅南東方

2.1km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、店舗兼住宅が多い近隣住民を顧客対象とする旧来からの商店街で、店舗数は減少しており、今後は
住宅地としての利用が進んでいくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    355,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    238,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎区・幸区の川崎市南部の商業地域が圏域である。駅から離れた小規模な小売店舗、飲食店等が混在す
る近隣型の商業地域である。旧来からの店舗兼住宅が多い商店街で、需要者は個人の自営業者が多い。閉店した店舗も
多く客足の流れ・繁華性は低く、今後は住宅地としての取引が多くなり、店舗需要は高齢者向けサービス業等が見込め
る程度である。取引は需要者の業種・業態、当事者の事情等に左右され、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域や周辺地域では、個人商店ないし小規模企業による自用目的の小売店舗、店舗兼住宅、飲食店等の取引が中心
である。川崎駅から遠く、顧客の中心は日用品等を求める近隣住民である。このような状況にあって、収益価格は、地
価水準に見合う賃料・一時金が収受できず相対的に低位に求められ、収益価格を標準とするには限界がある。よって、
実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    544,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[172.5]		 [100.0]
100		 337,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気及び不動産市場は企業業績の回復、低金
利等を背景に持ち直している。今後、金利動
向、海外経済の減速等の下振れリスクを注視
する必要がある。

旧来からの商店街で、閉店・休業等が見られ
店舗数、客足の流れは減少している。今後は
住宅地としての利用が進むものと予測する。


近隣地域において、形状・規模とも標準的で
ある。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０１
０２
-14		 川崎市川崎区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
北2.4m、角地
商業

(90,400)
b １０５０１
０２Ｄ
-6		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.2m市道
、中間画地
商業

(100,400)
c １０５０１
０２Ｄ
-1		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m市道、
南東2.6m、
角地
商業

(100,400)
d １０５０１
０１Ｄ
-2		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
e １０５０１
０７
-5		 川崎市幸区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7.4m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     81,815) 
272,717  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
283,975 		 100
[  86.6]
327,916 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
328,000 
b (　           ) 
393,701  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
415,355 		 100
[ 121.3]
342,420 
342,000 
c (　           ) 
556,944  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
592,616 		 100
[ 156.7]
378,185 
378,000 
d (　           ) 
481,364  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
643,824 		 100
[ 179.5]
358,676 
359,000 
e (　           ) 
319,389  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
323,860 		 100
[  88.4]
366,357 
366,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    355,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,788,619 
2,585,430 
10,203,189 
8,246,000 
1,957,189 		 （　0.9534）
1,865,984 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     43,394,977 円　　　　（　    238,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 130.41 ＲＣ4 521.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   182 ㎡      8.3 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階の店舗はフロア貸し、２階～４階は２Ｋタイプ（平均面積約３９㎡）の住宅で、各階３戸の店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を検討して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.41 
80.0 
104.33 
3,388 
353,470 		 6.0  2,120,820 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
130.41 
90.0 
117.37 
2,180 
255,867 		 1.0  255,867 
1.0  255,867 

 3～ 3		 住宅
130.41 
90.0 
117.37 
2,180 
255,867 		 1.0  255,867 
1.0  255,867 

 4～ 4		 住宅
130.41 
90.0 
117.37 
2,200 
258,214 		 1.0  258,214 
1.0  258,214 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
521.64 
87.5 
456.44 

1,123,418 		 2,890,768 
769,948 
⑨年額支払賃料      1,123,418 円　×　12ヶ月　＝　      13,481,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     456.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,481,016 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,078,481 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,402,535 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,890,768 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,595 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          769,948 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         359,489 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,788,619 円　　　　（　        70,267 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０１０２
Ｔ
　　　　-24		 3,573  
(   3,466) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[116.3]		 100
[100.0]
3,200 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,405 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,388 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５０１０２
Ｔ
　　　　-29		 3,241  
(   3,102) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,630 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 744,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 404,430 円  　　　       13,481,016　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      135,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,054,000 円  　　　　    124,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,585,430 円　（　　　　　　        14,206 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     521.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,246,000 円  
（　　　　　        45,308 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,788,619 円      
②総費用 2,585,430 円      
③純収益　①－② 10,203,189 円      
④建物等に帰属する純収益 8,246,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,957,189 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,865,984 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,253 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,394,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     238,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
川崎川崎 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-11 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　弘志   TEL.
鑑定評価額 61,500,000 円  １㎡当たりの価格 338,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区中島３丁目７番５外
｢中島３－７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 西8m市道 水道、ガス、下水 川崎

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 川崎

2.1km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、共同住宅の他に一般住宅も混在する、周辺住民向けの近隣商業地域であり、当面は現状のまま推移すると
思料される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎区および隣接市区の店舗併用住宅の連担する普通商業地域である。主な需要者は自己利用の店舗併用
住宅を求める個人事業主を中心に、テナント賃料収入獲得を目論む中小事業者等や賃貸共同住宅デベロッパーが需要者
となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者である個人事業主は市場価格を重視した価値判断を行うものと思料される。従って比準価格に説得力があ
る。収益価格に関しては取得価額の検証のために注視されるものと考えられる。よって比準価格を重視してこれを標準
として、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    544,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[172.2]		 [100.0]
100		 338,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の
変動等による不確実性はあるが概ね景気はウ
ィズコロナの下で持ち直しつつある。需要は
拡大している。

既存住宅地に囲まれた昔ながらの既存商店街
であり、近隣住民の買い周り需要を中心とし
た商業需要に支えられている。


個別的要因に特段の変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０１
０２
-16		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北25m国道、
南東5.5m、
角地
近商

(100,300)
b １０５０１
０８
-5		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m国道、
西6m、角地
近商

(100,300)
c １０５０１
０９
-28		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8m市道、
北6m、角地
商業

(100,400)
d １０５０１
０２Ｄ
-1		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m市道、
南東2.6m、
角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
265,498  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
261,112 		 100
[  76.2]
342,667 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
343,000 
b (　           ) 
725,661  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.0]
563,487 		 100
[ 110.3]
510,868 
511,000 
c (　           ) 
666,087  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.5]
585,349 		 100
[ 158.6]
369,073 
369,000 
d (　           ) 
556,944  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.3]
546,366 		 100
[ 160.1]
341,265 
341,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    360,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既存の宅地であり、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,951,380 
2,938,340 
12,013,040 
10,041,500 
1,971,540 		 （　0.9519）
1,876,709 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     43,644,395 円　　　　（　    240,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 135.00 Ｓ4 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   182 ㎡      8.3 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＥＶ付４階建。１階店舗、２階以上は共同住宅（事務所可） ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 １階はフロア貸し、２階以上は３戸分割
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
83.0 
112.00 
3,246 
363,552 		 6.0  2,181,312 
1.0  363,552 

 2～ 4		 居宅
135.00 
87.4 
118.00 
2,597 
306,446 		 1.0  306,446 
1.0  306,446 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
86.3 
466.00 

1,282,890 		 3,100,650 
1,282,890 
⑨年額支払賃料      1,282,890 円　×　12ヶ月　＝　      15,394,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     466.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,394,680 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,077,628 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,317,052 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,100,650 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,836 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,282,890 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         605,492 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,951,380 円　　　　（　        82,150 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０１０９
Ｔ
　　　　-2		 2,191  
(   2,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]
3,203 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,246 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５０１０９
Ｔ
　　　　-1		 2,388  
(   2,290) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
3,317 
c １０５０１０８
Ｔ
　　　　-7		 3,096  
(   3,003) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,440 
川崎川崎 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 755,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 461,840 円  　　　       15,394,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      136,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,283,500 円  　　　　    151,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,938,340 円　（　　　　　　        16,145 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,041,500 円  
（　　　　　        55,173 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,951,380 円      
②総費用 2,938,340 円      
③純収益　①－② 12,013,040 円      
④建物等に帰属する純収益 10,041,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,971,540 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,876,709 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,312 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,644,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     240,000 円／㎡）