別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
川崎川崎 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-6 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　志村　純一   TEL.
鑑定評価額 67,700,000 円  １㎡当たりの価格 342,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区小田４丁目８２番２
｢小田４－３１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 小売店舗が建ち並ぶ
近隣商業地域
 東7.3m市道 水道、ガス、下水 川崎

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ市道 交通

施設		 川崎駅南方

2.8km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地元住民を対象とした小売店舗、飲食店が建ち並ぶ近隣商業地域。事業用地はやや弱含みの傾向があり、当面は
こうした状況が続くものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎区及び幸区内の商業地域及び近隣商業地域一円。主な需要者は、地縁的選好性を有する中小法人や
不動産業者、個人事業主である。事業用地は、立地等が優るなど、優位性がある物件以外の需要は限定的で、新規参入
や投資には慎重になっており、跡地は需要の底堅い戸建住宅素地、マンション素地となることもある。取引価格は、規
模や用途によりまちまちであり、その中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小規模店舗が多い商店街を形成する商業地域で、業務用途の自用目的取引が中心であり、賃貸収益性に着目
した投資的取引は限定的であるため、収益性主体の価格形成が成熟しているとは言い難い。よって、本件では、収益価
格は比較考量するものの、現実の取引価格を基礎とした実証性の高い比準価格を標準に、代表標準地から求めた価格と
の均衡にも十分留意を払い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    544,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[169.9]		 [100.0]
100		 343,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    338,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締め、金融資本市場の変動、
物価上昇等、先行き不透明感はある。足元不
動産市場でも一部に取引件数の減少が見られ
注視が必要。

この一年間で地域要因に大きな変動はない。
用途の多様性は一定程度認められるが、最寄
駅から距離がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０１
１０
-7		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東36m市道、
南11m、角地
準住居
高度3種最高20m
(80,300)
b １０５０１
０１Ｓ
-1		 川崎市川崎区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
北西8.1m、
角地
工業
高度4種最高20m
地区計画等
(70,200)
c １０５０１
０２
-14		 川崎市川崎区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
北2.4m、角地
商業

(90,400)
d １０５０１
０２Ｄ
-6		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.2m市道
、中間画地
商業

(100,400)
e １０５０１
１１
-19		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.1m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
332,371  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
339,365 		 100
[ 100.5]
337,677 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
338,000 
b (　           ) 
307,457  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
303,943 		 100
[  81.1]
374,776 
375,000 
c (　     81,815) 
272,717  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
299,751 		 100
[  88.2]
339,854 
340,000 
d (　           ) 
393,701  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
411,811 		 100
[ 110.7]
372,006 
372,000 
e (　           ) 
220,809  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
226,771 		 100
[  90.2]
251,409 
251,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    356,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,694,843 
2,880,356 
10,814,487 
8,578,500 
2,235,987 		 （　0.9534）
2,131,790 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     49,576,512 円　　　　（　    250,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 155.00 ＲＣ5 555.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   198 ㎡      9.2 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し。２階以上はファミリータイプ（各階２室、平均４５㎡）を想定。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 同種同程度のレンタブル比を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
155.00 
85.0 
131.75 
3,200 
421,600 		 6.0  2,529,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
2,130 
191,700 		 1.0  191,700 
1.0  191,700 

 3～ 3		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
2,160 
194,400 		 1.0  194,400 
1.0  194,400 

 4～ 4		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
2,190 
197,100 		 1.0  197,100 
1.0  197,100 

 5～ 5		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
2,220 
199,800 		 1.0  199,800 
1.0  199,800 

計
555.00 
88.6 
491.75 

1,204,600 		 3,312,600 
783,000 
⑨年額支払賃料      1,204,600 円　×　12ヶ月　＝　      14,455,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     491.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,455,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,156,416 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,298,784 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,312,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,476 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          783,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         365,583 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,694,843 円　　　　（　        69,166 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０１０８
Ｔ
　　　　-10		 3,125  
(   2,946) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,225 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,216 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５０１０８
Ｔ
　　　　-11		 3,241  
(   3,102) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,209 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 774,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 433,656 円  　　　       14,455,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      318,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,096,500 円  　　　　    129,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,880,356 円　（　　　　　　        14,547 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     555.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,578,500 円  
（　　　　　        43,326 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,694,843 円      
②総費用 2,880,356 円      
③純収益　①－② 10,814,487 円      
④建物等に帰属する純収益 8,578,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,235,987 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,131,790 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,767 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,576,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     250,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月14日　提出
川崎川崎 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-6 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　馬場　敦志   TEL.
鑑定評価額 68,300,000 円  １㎡当たりの価格 345,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区小田４丁目８２番２
｢小田４－３１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 小売店舗が建ち並ぶ
近隣商業地域
 東7.3m市道 水道、ガス、下水 川崎

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ市道 交通

施設		 川崎駅南方

2.8km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 既存の小規模店舗が建ち並ぶ商店街で、特段の変動要因もなく、現状通りで推移するものと推測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    358,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    269,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市南部の近隣商業地域及び路線商業地域である。主な需要者は自営目的の個人事業者や投資家等が想
定される。需要の中心価格帯は画地規模により異なり一律的な把握は困難である。近年の大規模商業施設の出店やＥＣ
通販の普及等により、旧来型商店街の商況は好調とは言い難く地価はほぼ横ばいか緩やかな上昇に留まっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小規模店舗が建ち並ぶ既存の近隣商業地域であり、需要者の中心は自営目的の中小事業者である。そのため投資元本に
見合う収益が期待できず、収益価格はやや低位に試算された。本件では、市場性を反映した比準価格を中心とし、収益
価格を関連づけて、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額の関連も考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    544,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[169.3]		 [100.0]
100		 344,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    338,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は正常化に向かっており、不動産市
場は活発で地価も堅調に推移しているが、コ
ロナ感染者数や金融市場の動向等を注視する
必要がある。

旧来型の商店街で、コロナ禍の影響も受けた
が大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０１
０２
-16		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北25m国道、
南東5.5m、
角地
近商

(100,300)
b １０５０１
０２Ｄ
-6		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.2m市道
、中間画地
商業

(100,400)
c １０５０１
０７
-14		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
南西8m、角地
商業
高度地区
(100,400)
d １０５０１
１０
-7		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東36m市道、
南11m、角地
準住居
高度3種最高20m
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
265,498  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
288,983 		 100
[  83.7]
345,260 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
345,000 
b (　           ) 
393,701  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
405,118 		 100
[ 110.0]
368,289 
368,000 
c (　           ) 
489,059  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
478,613 		 100
[ 126.6]
378,051 
378,000 
d (　           ) 
332,371  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
355,936 		 100
[ 104.6]
340,283 
340,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    358,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,327,381 
3,019,049 
12,308,332 
9,908,500 
2,399,832 		 （　0.9534）
2,288,000 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     53,209,302 円　　　　（　    269,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 155.00 ＲＣ5 555.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   198 ㎡      9.2 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～５階はファミリータイプの住戸各２戸。 ⑦有効率　  90.8 ％
の理由		 入口、エレベーター等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
155.00 
80.0 
124.00 
3,246 
402,504 		 6.0  2,415,024 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
100.00 
95.0 
95.00 
2,272 
215,840 		 2.0  431,680 
1.0  215,840 

 3～ 3		 共同住宅
100.00 
95.0 
95.00 
2,402 
228,190 		 2.0  456,380 
1.0  228,190 

 4～ 4		 共同住宅
100.00 
95.0 
95.00 
2,402 
228,190 		 2.0  456,380 
1.0  228,190 

 5～ 5		 共同住宅
100.00 
95.0 
95.00 
2,402 
228,190 		 2.0  456,380 
1.0  228,190 

計
555.00 
90.8 
504.00 

1,302,914 		 4,215,844 
900,410 
⑨年額支払賃料      1,302,914 円　×　12ヶ月　＝　      15,634,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     504.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,634,968 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       781,748 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,853,220 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,215,844 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,051 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          900,410 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         434,110 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,327,381 円　　　　（　        77,411 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０１０１
Ｔ
　　　　-26		 4,311  
(   4,120) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[132.0]		 100
[110.0]
3,125 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,262 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,246 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５０１０８
Ｔ
　　　　-9		 3,228  
(   3,082) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,398 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 745,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 469,049 円  　　　       15,634,968　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      240,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,266,500 円  　　　　    149,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,019,049 円　（　　　　　　        15,248 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 149,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     555.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,908,500 円  
（　　　　　        50,043 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,327,381 円      
②総費用 3,019,049 円      
③純収益　①－② 12,308,332 円      
④建物等に帰属する純収益 9,908,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,399,832 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,288,000 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,556 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,209,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     269,000 円／㎡）