鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０７ -13	川崎市川崎区		更地	（　）	不整形	北西6m市道、南東4m、二方路		商業 (100,360)
b	１０５０１０１Ｄ -2	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (100,480)
c	１０５０１０１Ｄ -5	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		商業 (100,300)
d	１０５０１０２Ｄ -1	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、南東2.6m、角地		商業 (100,400)
e	１０５０１０８Ｄ -17	川崎市川崎区		底地	（　）	長方形	南西1.8m市道、中間画地		商業 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 849,377	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	897,587	100 [ 113.4]	791,523	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	792,000
b	(　 ) 481,364	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	635,400	100 [ 100.8]	630,357		630,000
c	(　 ) 832,224	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	888,815	100 [ 124.5]	713,908		714,000
d	(　 ) 556,944	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	598,370	100 [ 102.2]	585,489		585,000
e	(　 170,418) 568,060	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	577,717	100 [ 92.5]	624,559		625,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +5.1	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 613,000 円／㎡]

川崎川崎 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,086,374	5,134,541	21,951,833	17,239,600	4,712,233	（　0.9321） 4,392,272	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	104,577,905 円　　　　（　 536,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.48	ＲＣ7	960.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	195 ㎡	10.8 m x 18.1 m	前面道路：県道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階以上は、ファミリータイプ（４２㎡程度）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

類似建物のレンタブル比を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.48	83.2	125.26	4,129	517,199	6.0	3,103,194
							0.0	0
2～ 7	居宅	135.07	92.2	124.58	2,480	308,958	1.0	308,958
							1.0	308,958
～

～

～

計		960.90	90.8	872.74		2,370,947		4,956,942
								1,853,748

⑨年額支払賃料	2,370,947 円　×　12ヶ月　＝　 28,451,364 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 872.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,451,364 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,276,109 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,175,255 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,956,942 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,604 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,853,748 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 865,515 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,086,374 円　　　　（　 138,904 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０２Ｔ　　　　-32	4,783 ( 4,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	4,109	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,150 円/㎡　月額支払賃料（　 4,129 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１０７Ｔ　　　　-7	3,745 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,064
c	１０５０１０９Ｔ　　　　-8	4,259 ( 3,817)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,391

川崎川崎 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,310,000 円	262,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	853,541 円	28,451,364　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 220,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,227,000 円	262,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	262,000 円	262,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	262,000 円	262,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,134,541 円　（　　　　　　 26,331 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	262,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 960.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,239,600 円（　　　　　 88,408 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,086,374 円
②総費用	5,134,541 円
③純収益　①－②	21,951,833 円
④建物等に帰属する純収益	17,239,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,712,233 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,392,272 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,524 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,577,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 536,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
川崎川崎 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 5-3

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　石井　健之

TEL.

鑑定評価額

113,000,000 円

１㎡当たりの価格

582,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区新川通４番２２｢新川通４－１５｣				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＳＲＣ7	事務所ビル、マンション等が混在する商業地域	南西32m県道	水道、ガス、下水	川崎 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２ｍ　県道

交通

施設

川崎駅南東方

900m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、ＪＲ川崎駅から徒歩圏の事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、当分
の間は現状を維持していくものと予測する。地価は、上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 611,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 535,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に川崎市内の商業地域で、これに加えて横浜市の商業地域を含みやや広域的である。需要者の中心は小
売業・飲食業・サービス業を中心とする川崎市内の個人事業者や企業で、これらのほかに事業目的又は投資目的で商業
ビル・分譲マンション用地を求めている事業者等が考えられる。川崎市の中心商業地に近く、取引は当事者の個別的事
情や土地の個別性に左右され、成立する価格は様々で、需要の中心となる価格帯は一概には把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いに事務所ビル、店舗付マンション等が混在する商業地域で、川崎駅に徒歩圏で利便性が良好であり、近年
はマンションの割合が増えている。取引は、自用の店舗や事務所、分譲マンション等が多く、店舗・住宅の賃貸を想定
した収益価格は、地価に見合う賃料・一時金が収受できず相対的に低位に求められ、これを標準とするには限界がある
。よって、実証的な比準価格を重視し収益価格を関連づけ、川崎駅周辺の地価動向も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    544,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　川崎 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    536,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気及び不動産市場は企業業績の回復、低金
利等を背景に持ち直している。今後、金利動
向、海外経済の減速等の下振れリスクを注視
する必要がある。

熟成した商業地域で新たな商業施設の出店等
はない。大きな地域要因の変動はないが、や
や割安感もあり、地価は上昇傾向で推移して
いる。

客足の流れ・繁華性の程度は良好とは言えな
いが、中高層の店舗・事務所ビル等が連たん
しており、相応の競争力はある。個別的要因
に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

+8.6 ％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０１Ｄ -5	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		商業 (100,300)
b	１０５０１０７ -13	川崎市川崎区		更地	（　）	不整形	北西6m市道、南東4m、二方路		商業 (100,360)
c	１０５０１０１Ｄ -3	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南4m、角地		近商 (100,300)
d	１０５０４０７ -18	横浜市鶴見区		更地	（　）	不整形	東7.7m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 832,224	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	914,614	100 [ 153.8]	594,678	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	595,000
b	(　 ) 849,377	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	948,334	100 [ 129.2]	734,005		734,000
c	(　 ) 650,400	100 [ 100.0]	[ 109.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	677,035	100 [ 108.8]	622,275		622,000
d	(　 ) 463,668	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	501,136	100 [ 81.4]	615,646		616,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +75.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 611,000 円／㎡]

川崎川崎 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,347,383	5,409,652	21,937,731	17,239,600	4,698,131	（　0.9321） 4,379,128	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	104,264,952 円　　　　（　 535,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅	150.48	ＲＣ7	960.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	195 ㎡	10.8 m x 18.1 m	前面道路：県道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階の店舗は２戸、２階～７階の住宅はファミリータイプ（各階３戸、平均約４１．５㎡）を想定。駐車場は想定していない。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を検討して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.48	83.2	125.26	4,100	513,566	6.0	3,081,396
							0.0	0
2～ 2	住宅	135.07	92.2	124.58	2,500	311,450	1.0	311,450
							1.0	311,450
3～ 6	住宅	135.07	92.2	124.58	2,510	312,696	1.0	312,696
							1.0	312,696
7～ 7	住宅	135.07	92.2	124.58	2,550	317,679	1.0	317,679
							1.0	317,679
～

計		960.90	90.8	872.74		2,393,479		4,961,309
								1,879,913

⑨年額支払賃料	2,393,479 円　×　12ヶ月　＝　 28,721,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 872.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,721,748 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,297,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,424,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,961,309 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,644 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,879,913 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 877,731 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,347,383 円　　　　（　 140,243 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０２Ｔ　　　　-32	4,783 ( 4,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [123.6]	100 [100.0]	4,031	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,120 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０１１０Ｔ　　　　-5	4,701 ( 4,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [116.4]	100 [100.0]	4,207
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎川崎 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,572,000 円	262,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	861,652 円	28,721,748　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 225,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,227,000 円	262,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	262,000 円	262,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	262,000 円	262,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,409,652 円　（　　　　　　 27,742 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	262,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 960.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,239,600 円（　　　　　 88,408 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,347,383 円
②総費用	5,409,652 円
③純収益　①－②	21,937,731 円
④建物等に帰属する純収益	17,239,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,698,131 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,379,128 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,457 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,264,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 535,000 円／㎡）