別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
川崎川崎 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-2 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　弘志   TEL.
鑑定評価額 42,900,000 円  １㎡当たりの価格 380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区渡田山王町２６番３
｢渡田山王町１９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
都市計画道路


(100,300)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 西15m市道 水道、ガス、下水 八丁畷

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       113 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 八丁畷駅南方

650m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
都市計画道路
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店の多い店舗併用住宅が連担し、再開発候補地が出れば店舗付高層共同住宅に建て替わる普通商業地域であ
る。今後も一部が徐々に再開発されつつも、ほぼ現状の街並みが維持されていくと思料される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    271,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎区および隣接市区の店舗併用住宅の連担する普通商業地域である。主な需要者は自己利用の店舗併用
住宅を求める個人事業主を中心に、テナント賃料収入獲得を目論む中小事業者等や賃貸共同住宅デベロッパーが需要者
となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者である個人事業主は市場価格を重視した価値判断を行うものと思料される。従って比準価格に説得力があ
る。収益価格に関しては取得価額の検証のために注視されるものと考えられる。よって比準価格を重視してこれを標準
として、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    544,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[152.5]		 [100.0]
100		 382,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の
変動等による不確実性はあるが概ね景気はウ
ィズコロナの下で持ち直しつつある。需要は
拡大している。

京町通り沿いの普通商業地で、店舗併用住宅
が連担する地域。高い容積率を活用した再開
発可能なため、徐々に高層マンション等への
転換が進んでいる

接道および規模は標準的であり、特段の個別
的要因の変化もない

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０１
１１
-22		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西15.5m市道、
中間画地
近商

(100,300)
b １０５０１
０１Ｓ
-1		 川崎市川崎区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
北西8.1m、
角地
工業
高度4種最高20m
地区計画等
(70,200)
c １０５０１
０３Ｄ
-15		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０５０１
０４Ｄ
-8		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
北西5m、角地
２住居
高度3種最高20m
(80,200)
e １０５０１
０７
-14		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
南西8m、角地
商業
高度地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
367,761  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
366,331 		 100
[  96.9]
378,051 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
378,000 
b (　           ) 
307,457  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.5]
282,967 		 100
[  72.7]
389,226 
389,000 
c (　           ) 
386,810  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
376,863 		 100
[  93.0]
405,229 
405,000 
d (　           ) 
404,640  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 117.7]
360,979 		 100
[  87.0]
414,918 
415,000 
e (　           ) 
489,059  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.7]
425,901 		 100
[ 110.1]
386,831 
387,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　 +10.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +17.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　  +5.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +17.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既存の宅地であり、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,692,427 
2,385,342 
7,307,085 
5,924,930 
1,382,155 		 （　0.9519）
1,315,673 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     30,597,047 円　　　　（　    271,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 84.00 Ｓ3 336.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
都市計画道路
 100 ％   300 ％   300 ％   113 ㎡      9.5 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し、２階以上は各階２戸の事務所、ＥＶ付４階建 ⑦有効率　  84.5 ％
の理由		 廊下無しの内階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.00 
81.0 
68.00 
3,201 
217,668 		 3.0  653,004 
1.0  217,668 

 2～ 4		 事務所
84.00 
85.7 
72.00 
2,721 
195,912 		 1.0  195,912 
1.0  195,912 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
336.00 
84.5 
284.00 

805,404 		 1,240,740 
805,404 
⑨年額支払賃料        805,404 円　×　12ヶ月　＝　       9,664,848 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     284.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　   360,000　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,664,848 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       601,491 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,423,357 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,240,740 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,663 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          805,404 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         257,407 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,692,427 円　　　　（　        85,774 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０１０２
Ｔ
　　　　-24		 3,573  
(   3,466) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,573 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,201 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５０１０２
Ｔ
　　　　-28		 2,122  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 85.0]
3,455 
c １０５０１１０
Ｔ
　　　　-4		 2,544  
(   2,439) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
3,150 
川崎川崎 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 883,000 円  　　　　     88,300,000　×　　　　   1.0 ％
②維持管理費 501,242 円  　　　       10,024,848　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      750,500 円  　　　　     88,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,300 円  　　　　     88,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,300 円  　　　　     88,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,385,342 円　（　　　　　　        21,109 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     336.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0671     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 35 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,924,930 円  
（　　　　　        52,433 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,692,427 円      
②総費用 2,385,342 円      
③純収益　①－② 7,307,085 円      
④建物等に帰属する純収益 5,924,930 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,382,155 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,315,673 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,643 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,597,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     271,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
川崎川崎 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-2 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　酒部　英樹   TEL.
鑑定評価額 42,100,000 円  １㎡当たりの価格 373,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区渡田山王町２６番３
｢渡田山王町１９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
都市計画道路


(100,300)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 西15m市道 水道、ガス、下水 八丁畷

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       113 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道　 交通

施設		 八丁畷駅南東方

650m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
都市計画道路
⑤地域要因の将
　来予測		 川崎駅からバス圏の近隣型の商業地域である。商況は普通であり、特別の変動要因はなく、当分の間は現状を維
持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    395,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    339,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎区及び隣接市区の近隣型の商業地域である。主な需要者は、不動産業者、投資家等の投資目的の需
要者と店舗や事務所として自己使用する目的の需要者双方がいる。市場の需給関係は、成熟した商業地であり、安定し
ている。中心となる価格帯は、敷地規模等で相当異なるため見い出せないが、１００㎡程度であれば、総額で３千５百
万円～４千５百万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は川崎駅からバス圏の類似地域に存する路線商業地等の取引事例から求めており、主たる需要者の市場の実態
を反映している。収益価格は最有効使用に基づく賃貸建物を想定し、賃貸収益を目的とした収益性を示しており、商業
地の評価においては重視すべき価格である。したがって、比準価格及び収益価格双方を重視し、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    544,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[157.0]		 [100.0]
100		 371,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の影響は軽微であ
るが、個人消費の動きは弱く、商業地の需要
は二極化している。


川崎駅からバス圏の路線商業地域で、近隣型
の商業地として成熟しており、地域要因に特
別の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０１
１１
-22		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西15.5m市道、
中間画地
近商

(100,300)
b １０５０１
０２Ｄ
-6		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.2m市道
、中間画地
商業

(100,400)
c １０５０１
１０
-7		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東36m市道、
南11m、角地
準住居
高度3種最高20m
(80,300)
d １０５０１
０２
-16		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北25m国道、
南東5.5m、
角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
367,761  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
376,587 		 100
[  93.1]
404,497 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
404,000 
b (　           ) 
393,701  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
428,347 		 100
[ 104.2]
411,082 
411,000 
c (　           ) 
332,371  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
337,916 		 100
[  91.2]
370,522 
371,000 
d (　           ) 
265,498  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
292,420 		 100
[  74.8]
390,936 
391,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.6 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    395,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,230,585 
1,404,390 
6,826,195 
5,085,300 
1,740,895 		 （　0.9473）
1,649,150 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     38,352,326 円　　　　（　    339,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 88.00 Ｓ4 319.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
都市計画道路
 100 ％   300 ％   300 ％   113 ㎡      9.5 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、上層階を３３㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
88.00 
85.0 
74.80 
3,333 
249,308 		 6.0  1,495,848 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
77.00 
90.0 
69.30 
2,300 
159,390 		 1.0  159,390 
1.0  159,390 

 3～ 4		 住宅
77.00 
90.0 
69.30 
2,320 
160,776 		 1.0  160,776 
1.0  160,776 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
319.00 
88.6 
282.70 

730,250 		 1,976,790 
480,942 
⑨年額支払賃料        730,250 円　×　12ヶ月　＝　       8,763,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     282.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,763,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       701,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,061,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,976,790 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,186 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          480,942 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         150,439 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,230,585 円　　　　（　        72,837 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０１０２
Ｔ
　　　　-24		 3,573  
(   3,466) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,349 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,333 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５０１０９
Ｔ
　　　　-7		 3,793  
(   3,686) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,555 
c １０５０１０５
Ｔ
　　　　-23		 2,967  
(   2,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,220 
川崎川崎 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 345,000 円  　　　　     69,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 262,890 円  　　　        8,763,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      586,500 円  　　　　     69,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,000 円  　　　　     69,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,000 円  　　　　     69,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,404,390 円　（　　　　　　        12,428 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     319.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 35 ％　＋　0.0757 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,085,300 円  
（　　　　　        45,003 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,230,585 円      
②総費用 1,404,390 円      
③純収益　①－② 6,826,195 円      
④建物等に帰属する純収益 5,085,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,740,895 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,649,150 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,594 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,352,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     339,000 円／㎡）