鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０６ -16	川崎市川崎区		更地	（　）	不整形	南7.3m市道、西6m、北4m、三方路		２住居高度3種最高20m (80,200)
b	１０５０１０７ -12	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東7m市道、南東4m、角地		２住居高度3種最高20m (80,200)
c	１０５０１０７ -32	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西6m、角地		２住居高度3種最高20m (80,200)
d	１０５０１０９ -32	川崎市川崎区		建付地	（　）	袋地等	北4m私道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,160)
e	１０５０１１１ -32	川崎市川崎区		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、南東7m、角地		２住居高度3種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 303,951	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.7]	298,624	100 [ 101.0]	295,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	305,000
b	(　 ) 354,406	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 135.2]	265,018	100 [ 99.6]	266,082		274,000
c	(　 ) 461,290	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 137.9]	337,187	100 [ 109.1]	309,062		318,000
d	(　 ) 257,937	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	271,103	100 [ 101.6]	266,834		275,000
e	(　 ) 340,510	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 135.2]	253,368	100 [ 96.4]	262,830		271,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +35.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +37.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +35.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 289,000 円／㎡]

川崎川崎 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,362,645	1,123,400	5,239,245	3,843,120	1,396,125	（　0.9728） 1,358,150	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	30,867,045 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	145 ㎡	11.2 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ごと４２㎡前後の２ＤＫタイプ２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	85.00	100.0	85.00	2,078	176,630	1.0	176,630
							1.0	176,630
2～ 2	共同住宅	85.00	100.0	85.00	2,211	187,935	1.0	187,935
							1.0	187,935
3～ 3	共同住宅	85.00	100.0	85.00	2,211	187,935	1.0	187,935
							1.0	187,935
～

～

計		255.00	100.0	255.00		552,500		552,500
								552,500

⑨年額支払賃料	552,500 円　×　12ヶ月　＝　 6,630,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,630,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 530,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,099,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	552,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,083 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 552,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 257,962 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,362,645 円　　　　（　 43,880 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１１１Ｔ　　　　-1	1,948 ( 1,906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	2,355	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,306 円/㎡　月額支払賃料（　 2,211 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０１１１Ｔ　　　　-3	2,121 ( 2,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	2,256
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎川崎 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	268,000 円	53,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	198,900 円	6,630,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 455,600 円	53,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,600 円	53,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,600 円	53,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,123,400 円　（　　　　　　 7,748 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,600,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,843,120 円（　　　　　 26,504 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,362,645 円
②総費用	1,123,400 円
③純収益　①－②	5,239,245 円
④建物等に帰属する純収益	3,843,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,396,125 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,358,150 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,867,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
川崎川崎 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 -3

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　西野　秀樹

TEL.

鑑定評価額

40,600,000 円

１㎡当たりの価格

280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区観音２丁目４０番２｢観音２－４－１９｣				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南5.5m市道	水道、ガス、下水	川崎 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

バス便利用の既成住宅地域

街

路

基準方位北５．５ｍ
市道

交通

施設

川崎駅南東方

3.1km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

バス便利用の住宅地域として熟成している。変動要因も特段無く、現状を維持しながら推移していくものと思わ
れる。地価は当面、上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 199,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎駅を中心とした区内各駅を駅勢圏とする川崎区内の住宅地域全般。主な需要者は東京、横浜、川崎
の居住者が多く周辺市域からの転入も見られる。戸建住宅、アパート等が混在する熟成した住宅地域である。細分化し
た３階建建売住宅も見られる地域で、同一需給圏内の需給関係は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は新築
建売住宅で３５００～４０００万円程度の取引が中心であり、土地単独の取引は少なく把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

川崎駅からはやや距離があるが京急大師線、川崎大師駅から徒歩圏の地域である。アパート等の収益用不動産の取引は
ほとんど見られず、自用目的の戸建住宅の取引が中心の地域である。このため、収益性よりも居住の快適性、利便性、
取引総額等を重視して市場価格が形成されている。従って、代表標準地との検討結果を踏まえ、市場性を反映した比準
価格を重視し、収益価格を比較考量の上、単価と総額との関連にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎川崎 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 290,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[102.0]

100
[107.1]

[103.0]
100

279,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、各種政策の効果もあって、持ち直し
ていくことが期待されるが、世界的な金融引
締め、物価上昇、供給面での制約等のリスク
要因もある。

京急大師線も利用可能な住宅地域で潜在需要
はある。地域要因に特別の変動はない。

特段変動要因は無いが、南方位で日照、通風
等が良好の為、競争力を有する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０４Ｄ -8	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、北西5m、角地		２住居高度3種最高20m (80,200)
b	１０５０１０４Ｄ -10	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m未舗装私道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,160)
c	１０５０１０７ -31	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,160)
d	１０５０１０３Ｄ -15	川崎市川崎区		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
e	１０５０１１１ -32	川崎市川崎区		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、南東7m、角地		２住居高度3種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 404,640	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	402,695	100 [ 113.6]	354,485	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	365,000
b	(　 ) 324,465	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 118.8]	281,858	100 [ 95.9]	293,908		303,000
c	(　 ) 361,680	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 131.3]	276,838	100 [ 93.2]	297,036		306,000
d	(　 ) 386,810	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	379,449	100 [ 132.5]	286,377		295,000
e	(　 ) 340,510	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 135.2]	253,368	100 [ 95.9]	264,200		272,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +35.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 294,000 円／㎡]

川崎川崎 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,916,847	1,045,080	4,871,767	3,563,490	1,308,277	（　0.9728） 1,272,692	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	28,924,818 円　　　　（　 199,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	145 ㎡	11.2 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４２㎡程度の２ＤＫタイプを想定。駐車場無し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	100.0	85.00	2,058	174,930	1.0	174,930
							0.0	0
2～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	2,100	178,500	1.0	178,500
							0.0	0
3～ 3	住宅	85.00	100.0	85.00	2,142	182,070	1.0	182,070
							0.0	0
～

～

計		255.00	100.0	255.00		535,500		535,500
								0

⑨年額支払賃料	535,500 円　×　12ヶ月　＝　 6,426,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,426,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 514,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,911,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	535,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,927 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,916,847 円　　　　（　 40,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０１０９Ｔ　　　　-11	2,054 ( 1,969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,209	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,191 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０１１０Ｔ　　　　-2	1,819 ( 1,744)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,126
c	１０５０１１１Ｔ　　　　-2	1,798 ( 1,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,874

川崎川崎 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	248,500 円	49,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	192,780 円	6,426,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 422,400 円	49,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,045,080 円　（　　　　　　 7,207 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,700,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,563,490 円（　　　　　 24,576 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,916,847 円
②総費用	1,045,080 円
③純収益　①－②	4,871,767 円
④建物等に帰属する純収益	3,563,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,308,277 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,272,692 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,777 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,924,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,000 円／㎡）