鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１０Ｄ -26	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南4m、角地		近商高度6種最高20m (100,400)
b	１０５０３０８Ｄ -1	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	不整形	北22m県道、西4m、角地		準工高度5種最高20m (80,200)
c	１０５０３０８Ｄ -9	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.7m県道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
d	１０５０３０２ -23	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21m市道、北5.5m、東6m、三方路		準工高度5種最高20m (80,200)
e	１０５０３１３ -3	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、北東6m、準角地		準工高度5種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 552,014	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	563,054	100 [ 122.9]	458,140	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	467,000
b	(　 ) 460,053	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	469,254	100 [ 86.9]	539,993		551,000
c	(　 ) 358,418	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	363,077	100 [ 74.1]	489,982		500,000
d	(　 ) 334,724	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	323,459	100 [ 70.0]	462,084		471,000
e	(　 ) 292,177	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	280,490	100 [ 63.8]	439,639		448,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 472,000 円／㎡]

横浜都筑 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,046,067	10,458,375	44,587,692	35,298,000	9,289,692	（　0.9527） 8,850,290	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	201,142,955 円　　　　（　 382,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	330.00	ＲＣ6	1,980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	527 ㎡	16.0 m x 32.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、敷地規模等を勘案し、１階店舗、２階以上住宅（２ＤＫ、２５戸、約５６㎡）を想定した。平面駐車場５台。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同規模の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	75.0	247.50	3,800	940,500	6.0	5,643,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	330.00	85.0	280.50	2,560	718,080	2.0	1,436,160
							1.0	718,080
5～ 6	住宅	330.00	85.0	280.50	2,637	739,679	2.0	1,479,358
							1.0	739,679
～

～

計		1,980.00	83.3	1,650.00		4,574,098		12,910,196
								3,633,598

⑨年額支払賃料	4,574,098 円　×　12ヶ月　＝　 54,889,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,889,176 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,798,459 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,170,717 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,910,196 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,647 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,633,598 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,751,848 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	90,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 855 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,046,067 円　　　　（　 104,452 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０８Ｔ　　　　-50	2,669 ( 2,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	2,842	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,673 円/㎡　月額支払賃料（　 2,560 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０３０８Ｔ　　　　-51	2,113 ( 2,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 87.3]	100 [100.0]	2,916
c	１０５０３０８Ｔ　　　　-52	2,094 ( 2,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,259

横浜都筑 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,650,000 円	530,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,679,075 円	55,969,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 564,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,505,000 円	530,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	530,000 円	530,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	530,000 円	530,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,458,375 円　（　　　　　　 19,845 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	530,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,980.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,298,000 円（　　　　　 66,979 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,046,067 円
②総費用	10,458,375 円
③純収益　①－②	44,587,692 円
④建物等に帰属する純収益	35,298,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,289,692 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,850,290 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,794 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,142,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 382,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜都筑 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜都筑 5-6

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　高橋　芳明

TEL.

鑑定評価額

242,000,000 円

１㎡当たりの価格

459,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市都筑区北山田１丁目１２番３外｢北山田１－１２－８｣				②地積　(㎡)	527 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度6種最高20m (100,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域	南22m県道、背面道	水道、ガス、下水	北山田 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 512 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣商業地域であるが県道沿
い路線商業地域の性格を併せ
持つ商業地域

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

北山田駅東方

150m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

北山田駅に近いが、幹線道路沿いでもあり、マンション用地の需要との代替性から地価は上昇しており、当面の
間、継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 484,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 394,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市北部の都筑区内及び周辺区に存する駅前商業地域並びに一部の駅間に存する路線商業地域に一致
する傾向がある。需要者の中心は、店舗兼共同住宅地として、実需の取得を目的とした地元企業及び店舗経営者等であ
るが、既に稼動中の物件については、収益物件として、利回りに着眼した投資家等の取得も見受けられる。繁華性の高
くない駅前商業地域であり、混在用途の事例も多く、中心となる価格帯を見い出すことが出来ない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引事例が少ないことから、やや広域的に収集採用したが、妥当する範囲で比準出来たものと思料する。
一方、収益価格は、対象地に最有効使用の賃貸建物を建築し、適正賃料を基礎に求めた純収益を還元して求めたもので
あり、やや想定要素が多いものの、経済価値の裏付けとして、十分有益な試算価格を得た。よって比準価格を標準に、
収益価格を関連付け、代表標準地との規準価格の検討及び単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 578,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[103.0]

100
[126.2]

[102.0]
100

459,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    451,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産融資における資金調達環境は良好であ
り、投資家及び事業者の不動産取得意欲は依
然高い水準にある。

北山田駅に近い、繁華性は低い商業地域であ
るが、一方で、マンション用地の品薄感から
用途の多様性が認められる。

二方路地であることから、選好性に優る面が
あるが、特段の変動要因は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +31.5
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０８Ｄ -1	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	不整形	北22m県道、西4m、角地		準工高度5種最高20m (80,200)
b	１０５０３０２ -23	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21m市道、北5.5m、東6m、三方路		準工高度5種最高20m (80,200)
c	１０５０３０８Ｄ -9	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.7m県道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
d	１０５０３１０Ｄ -30	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道、北東12m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 460,053	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	485,691	100 [ 99.4]	488,623	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	498,000
b	(　 ) 334,724	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	357,393	100 [ 76.3]	468,405		478,000
c	(　 ) 358,418	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	363,794	100 [ 77.9]	467,001		476,000
d	(　 ) 779,620	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	782,680	100 [ 120.2]	651,148		664,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 484,000 円／㎡]

横浜都筑 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,732,848	9,939,101	43,793,747	33,966,000	9,827,747	（　0.9300） 9,139,805	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	207,722,841 円　　　　（　 394,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	330.00	ＲＣ6	1,980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	527 ㎡	16.0 m x 32.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅（１階店舗はフロア貸し、２階以上の住宅はファミリータイプで各階６戸、駐車場は平面３台）を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	75.0	247.50	3,881	960,548	6.0	5,763,288
							0.0	0
2～ 2	住宅	330.00	85.0	280.50	2,523	707,702	2.0	1,415,404
							1.0	707,702
3～ 3	住宅	330.00	85.0	280.50	2,523	707,702	2.0	1,415,404
							1.0	707,702
4～ 5	住宅	330.00	85.0	280.50	2,523	707,702	2.0	1,415,404
							1.0	707,702
6～ 6	住宅	330.00	85.0	280.50	2,523	707,702	2.0	1,415,404
							1.0	707,702

計		1,980.00	83.3	1,650.00		4,499,058		12,840,308
								3,538,510

⑨年額支払賃料	4,499,058 円　×　12ヶ月　＝　 53,988,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 648,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,988,696 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 648,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,731,835 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,904,861 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,840,308 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 121,983 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,538,510 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,706,004 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,732,848 円　　　　（　 101,960 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０７Ｔ　　　　-22	3,188 ( 3,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [111.1]	100 [100.0]	3,587	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,900 円/㎡　月額支払賃料（　 3,881 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０９Ｔ　　　　-27	2,839 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,943
c	１０５０３０９Ｔ　　　　-36	3,696 ( 3,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	100 [ 90.0]	4,278

横浜都筑 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,550,000 円	510,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,639,101 円	54,636,696　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 395,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,335,000 円	510,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	510,000 円	510,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	510,000 円	510,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,939,101 円　（　　　　　　 18,860 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	510,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,980.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,966,000 円（　　　　　 64,452 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,732,848 円
②総費用	9,939,101 円
③純収益　①－②	43,793,747 円
④建物等に帰属する純収益	33,966,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,827,747 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,139,805 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,343 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,722,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 394,000 円／㎡）