鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０９Ｄ -12	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、南西6.5m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
b	１０５０３１０Ｄ -26	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南4m、角地		近商高度6種最高20m (100,400)
c	１０５０３０３ -18	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	南東25m県道、北5.2m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)
d	１０５０３１０Ｄ -21	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北12m市道、東12m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
e	１０５０３０３Ｄ -1	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	南西25m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 550,283	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	544,940	100 [ 75.0]	726,587	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	727,000
b	(　 ) 552,014	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	546,655	100 [ 74.8]	730,822		731,000
c	(　 ) 555,828	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.9]	515,873	100 [ 71.1]	725,560		726,000
d	(　 ) 578,291	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	575,484	100 [ 78.4]	734,036		734,000
e	(　 ) 520,382	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 116.4]	456,005	100 [ 63.2]	721,527		722,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 730,000 円／㎡]

横浜都筑 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,238,974	9,825,054	32,413,920	25,437,400	6,976,520	（　0.9534） 6,651,414	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	154,684,047 円　　　　（　 602,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	200.00	ＲＣ7F1B	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	257 ㎡	13.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制等を勘案し、１階店舗、２－３階事務所、４階以上を共同住宅（２ＬＤＫタイプ　各室専有面積約４０㎡）を想定。

⑦有効率　 75.9 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	75.0	150.00	4,462	669,300	10.0	6,693,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	85.0	170.00	3,817	648,890	6.0	3,893,340
							0.0	0
3～ 3	事務所	200.00	85.0	170.00	3,640	618,800	6.0	3,712,800
							0.0	0
4～ 7	共同住宅	180.00	90.0	162.00	2,700	437,400	2.0	874,800
							1.0	437,400
地下 1～ 1	屋内駐車場	180.00

計		1,500.00	75.9	1,138.00		3,686,590		17,798,340
								1,749,600

⑨年額支払賃料	3,686,590 円　×　12ヶ月　＝　 44,239,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,239,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,611,126 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,527,954 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,798,340 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 163,745 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,749,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 547,275 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,238,974 円　　　　（　 164,354 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０６Ｔ　　　　-30	5,488 ( 5,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [ 83.0]	5,867	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,499 円/㎡　月額支払賃料（　 4,462 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０６Ｔ　　　　-35	2,635 ( 2,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	3,131
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜都筑 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,316,000 円	386,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,256,954 円	45,139,080　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,199,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,281,000 円	386,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	386,000 円	386,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	386,000 円	386,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,825,054 円　（　　　　　　 38,230 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	386,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,437,400 円（　　　　　 98,978 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,238,974 円
②総費用	9,825,054 円
③純収益　①－②	32,413,920 円
④建物等に帰属する純収益	25,437,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,976,520 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,651,414 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,881 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,684,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 602,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜都筑 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜都筑 5-4

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　渡部　秀一

TEL.

鑑定評価額

186,000,000 円

１㎡当たりの価格

723,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市都筑区茅ヶ崎中央２４番２｢茅ケ崎中央２４－４｣				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度7種最高31m 地区計画 (100,600)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ8	店舗兼事務所、マンション等が混在する商業地域	南東12m市道	水道、ガス、下水	センター南 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 110 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区役所通り背後の商業地域

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

センター南駅南西方

450m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度7種最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

商圏は港北ニュータウン内中心であるが、背後住宅地も熟成し、駅前も整備され、今後の発展が期待される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 752,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 478,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市営地下鉄沿線の駅近くの商業地域、特に港北ニュータウン地区及び「新横浜」駅等である。需要者の
中心は、投資目的で不動産の取得を検討している不動産業者、法人等が考えられる。需要者の大半は、収益性を重視し
て不動産を選別する傾向がある。商業地の取引は少なく、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人、投資家等であるが、事務所等の適正な賃料水準の把握が困難で、収益
価格はやや規範性に欠ける。よって、採用した取引事例は個別の事情を含んだものもあるが、市場の実態をより反映し
た比準価格を標準として収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連性等市場性に
も留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 712,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[100.9]

[100.0]
100

718,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    709,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により経済
活動は厳しい状況にあるものの、各種政策の
効果等もあり、景気は緩やかに持ち直してい
る。

駅前には東急ショッピングセンターをはじめ
大型商業施設が集積し、今後も港北ニュータ
ウンの中心地域として発展していくものと思
料する。

規模、形状等標準的で、市場性は充分認めら
れる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１０Ｄ -29	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
b	１０５０３１０Ｄ -30	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道、北東12m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
c	１０５０３１０Ｄ -26	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南4m、角地		近商高度6種最高20m (100,400)
d	１０５０３１０Ｄ -22	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ台形	南東31m市道、北東18.5m、北西4m、三方路		準住居高度4種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 738,470) 738,470	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	766,532	100 [ 102.0]	751,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	752,000
b	(　 ) 779,620	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	795,058	100 [ 83.4]	953,307		953,000
c	(　 552,014) 552,014	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	547,727	100 [ 72.0]	760,732		761,000
d	(　 ) 670,337	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	597,790	100 [ 72.3]	826,819		827,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 752,000 円／㎡]

横浜都筑 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,000,338	9,967,892	32,032,446	26,491,800	5,540,646	（　0.9534） 5,282,452	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	122,847,721 円　　　　（　 478,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	200.00	ＲＣ7F1B	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 地区計画	100 ％	600 ％	600 ％	257 ㎡	13.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

７階建の店舗事務所共同住宅を想定。地下は駐車場５台。

⑦有効率　 75.9 ％
の理由

７階建店舗事務所共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	75.0	150.00	4,400	660,000	10.0	6,600,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	200.00	85.0	170.00	3,740	635,800	6.0	3,814,800
							0.0	0
4～ 7	住宅	180.00	90.0	162.00	2,640	427,680	2.0	855,360
							1.0	427,680
地下 1～ 1	駐車場	180.00

～

計		1,500.00	75.9	1,138.00		3,642,320		17,651,040
								1,710,720

⑨年額支払賃料	3,642,320 円　×　12ヶ月　＝　 43,707,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,707,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,568,627 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,039,213 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,651,040 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 162,390 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,710,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 798,735 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,000,338 円　　　　（　 163,425 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３１４Ｔ　　　　-5	4,075 ( 3,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,668	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,600 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３１４Ｔ　　　　-6	3,418 ( 3,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,497
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜都筑 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,412,000 円	402,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,230,392 円	44,607,840　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,104,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,417,000 円	402,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	402,000 円	402,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	402,000 円	402,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,967,892 円　（　　　　　　 38,786 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	402,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,491,800 円（　　　　　 103,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,000,338 円
②総費用	9,967,892 円
③純収益　①－②	32,032,446 円
④建物等に帰属する純収益	26,491,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,540,646 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,282,452 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,554 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,847,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 478,000 円／㎡）