鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０８Ｄ -3	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西18m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０５０３１０Ｄ -26	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南4m、角地		近商高度6種最高20m (100,400)
c	１０５０３０２ -23	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21m市道、北5.5m、東6m、三方路		準工高度5種最高20m (80,200)
d	１０５０３０９Ｄ -12	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、南西6.5m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
e	１０５０３１３Ｄ -4	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.6m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 434,057	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	381,970	100 [ 76.8]	497,357	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	507,000
b	(　 ) 552,014	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	541,831	100 [ 114.4]	473,628		483,000
c	(　 ) 334,724	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	323,781	100 [ 63.8]	507,494		518,000
d	(　 ) 550,283	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	540,132	100 [ 108.6]	497,359		507,000
e	(　 ) 432,717	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	367,809	100 [ 76.8]	478,918		488,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 496,000 円／㎡]

横浜都筑 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,259,948	7,829,097	30,430,851	24,708,600	5,722,251	（　0.9527） 5,451,589	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	123,899,750 円　　　　（　 354,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	280.00	ＲＣ5F1B	1,390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	350 ㎡	11.5 m x 30.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

最有効使用の店舗事務所兼共同住宅（１階店舗、２階事務所、３階以上共同住宅（ファミリータイプ５０㎡程度）を想定

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

この種の建物として標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	70.0	196.00	4,183	819,868	5.0	4,099,340
							0.0	0
2～ 2	事務所	280.00	85.0	238.00	2,928	696,864	3.0	2,090,592
							0.0	0
3～ 3	住宅	280.00	90.0	252.00	2,510	632,520	2.0	1,265,040
							1.0	632,520
4～ 5	住宅	250.00	90.0	225.00	2,593	583,425	2.0	1,166,850
							1.0	583,425
地下 1～ 1	駐車場	50.00

計		1,390.00	81.7	1,136.00		3,316,102		9,788,672
								1,799,370

⑨年額支払賃料	3,316,102 円　×　12ヶ月　＝　 39,793,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,793,224 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　％　＝　　 3,183,458 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,329,766 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,788,672 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,056 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,799,370 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 840,126 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,259,948 円　　　　（　 109,314 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０９Ｔ　　　　-35	3,314 ( 3,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,757	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,200 円/㎡　月額支払賃料（　 4,183 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０９Ｔ　　　　-37	4,862 ( 3,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,410
c	１０５０３０９Ｔ　　　　-38	4,423 ( 4,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,212

横浜都筑 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,855,000 円	371,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,215,397 円	40,513,224　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 863,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,153,500 円	371,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	371,000 円	371,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	371,000 円	371,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,829,097 円　（　　　　　　 22,369 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	371,000,000 円	設計監理料率　 259,000 円／㎡　×　 1,390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,708,600 円（　　　　　 70,596 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,259,948 円
②総費用	7,829,097 円
③純収益　①－②	30,430,851 円
④建物等に帰属する純収益	24,708,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,722,251 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,451,589 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,576 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,899,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 354,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
横浜都筑 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜都筑 5-3

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　馬場　佳子

TEL.

鑑定評価額

172,000,000 円

１㎡当たりの価格

492,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市都筑区中川１丁目１９番７外｢中川１－１９－２６｣				②地積　(㎡)	350 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度6種最高20m (100,400)
	1:2.5	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ5	中層の店舗兼マンションが多い駅に近い商業地域	北東9m市道、背面道	水道、ガス、下水	中川 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 150 ｍ、南 90 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

歩行者専用道路に接面した駅
前の商業地域

街

路

９ｍ市道

交通

施設

中川駅北東方

150m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因は見られないが、繁華性は相対的に低位な地域にあり、中長期的には共同住宅を中心とした利用
が増加するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 510,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 288,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市都筑区及びその隣接区内で、駅前商業地域及びその周辺の商業地域一帯である。主な需要者は、収
益目的の不動産業者や投資家等であり、敷地の規模によってはディベロッパーも参入している。また、繁華性の程度は
比較的低位であり、駅からの接近性に加えて遊歩道に接面する等、マンション開発業者も想定される。良好な立地条件
により、市況は堅調に推移している。取引価格帯は一様ではないが、中心となる価格帯は概ね２億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域につき賃貸ビルは多く見られる反面、賃料水準は高騰する建築費に比して横ばいで推移する等、商業地域とし
ては収益性は低位に留まり、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。一方、比準価格は市場で実際に取引され
た実証的な価格である。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量することが妥当と判断し、代表標準地との均衡
にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 578,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[103.0]

100
[117.4]

[102.0]
100

493,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    484,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地は、テレワークの推進や各種助成金の
終了等の影響で弱含みな一面と、金融緩和政
策による投資意慾の増加等により、多極化が
見られている。

店舗やオフィス需要は弱含みな一方、住宅賃
貸需要は堅調に推移している。

特筆すべき事項はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１０Ｄ -26	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南4m、角地		近商高度6種最高20m (100,400)
b	１０５０３１０Ｄ -29	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
c	１０５０３０８Ｄ -9	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.7m県道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
d	１０５０３０８Ｄ -3	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西18m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 552,014	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	533,614	100 [ 106.8]	499,639	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	510,000
b	(　 ) 738,470	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	687,448	100 [ 137.2]	501,055		511,000
c	(　 ) 358,418	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	363,436	100 [ 77.0]	471,995		481,000
d	(　 ) 434,057	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	441,436	100 [ 84.0]	525,519		536,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 510,000 円／㎡]

横浜都筑 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価お把握あ困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,161,306	7,801,858	31,359,448	26,706,600	4,652,848	（　0.9527） 4,432,768	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	100,744,727 円　　　　（　 288,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	280.00	ＲＣ5	1,390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	350 ㎡	11.5 m x 30.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗２階事務所３階以上共同住宅を想定。共同住宅は１Ｋ又は１ＳＫ（２８㎡程度）を想定

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

地域内の類似の建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	70.0	196.00	4,185	820,260	5.0	4,101,300
							2.0	1,640,520
2～ 2	事務所	280.00	85.0	238.00	2,800	666,400	3.0	1,999,200
							2.0	1,332,800
3～ 3	住宅	280.00	90.0	252.00	2,500	630,000	2.0	1,260,000
							1.0	630,000
4～ 5	住宅	250.00	90.0	225.00	2,580	580,500	2.0	1,161,000
							1.0	580,500
地下 1～ 1	駐車場	50.00

計		1,390.00	81.7	1,136.00		3,277,660		9,682,500
								4,764,320

⑨年額支払賃料	3,277,660 円　×　12ヶ月　＝　 39,331,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,331,920 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,204,154 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,847,766 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,682,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,079 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,764,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,224,461 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,161,306 円　　　　（　 111,889 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３１１Ｔ　　　　-10	4,888 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,888	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,556 円/㎡　月額支払賃料（　 4,185 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３１１Ｔ　　　　-11	2,898 ( 2,888)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,025
c	１０５０３０９Ｔ　　　　-27	2,839 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	4,408

横浜都筑 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,005,000 円	401,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,201,558 円	40,051,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 384,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,408,500 円	401,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,801,858 円　（　　　　　　 22,291 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	401,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,706,600 円（　　　　　 76,305 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,161,306 円
②総費用	7,801,858 円
③純収益　①－②	31,359,448 円
④建物等に帰属する純収益	26,706,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,652,848 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,432,768 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,665 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,744,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288,000 円／㎡）