鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１０Ｄ -30	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道、北東12m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
b	１０５０３０８Ｄ -1	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	不整形	北22m県道、西4m、角地		準工高度5種最高20m (80,200)
c	１０５０３１０Ｄ -26	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南4m、角地		近商高度6種最高20m (100,400)
d	１０５０３１０Ｄ -22	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ台形	南東31m市道、北東18.5m、北西4m、三方路		準住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０５０３０８Ｄ -3	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西18m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 779,620	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 121.3]	655,575	100 [ 128.7]	509,382	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	514,000
b	(　 ) 460,053	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	423,249	100 [ 82.0]	516,157		521,000
c	(　 ) 552,014	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	487,493	100 [ 114.7]	425,016		429,000
d	(　 ) 670,337	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	646,077	100 [ 85.0]	760,091		768,000
e	(　 ) 434,057	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	443,606	100 [ 77.6]	571,657		577,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +17.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 510,000 円／㎡]

横浜都筑 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	83,220,216	16,088,486	67,131,730	51,615,000	15,516,730	（　0.9300） 14,430,559	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	327,967,250 円　　　　（　 361,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	645.00	ＲＣ5F1B	2,895.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	909 ㎡	27.0 m x 33.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、敷地規模等を勘案し、１、２階店舗、３階以上住宅（２ＤＫ、２４戸、約４８㎡）を想定した。地下駐車場１５台。

⑦有効率　 70.7 ％
の理由

同規模の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	645.00	80.0	516.00	4,581	2,363,796	8.0	18,910,368
							0.0	0
2～ 2	店舗	450.00	85.0	382.50	3,818	1,460,385	3.0	4,381,155
							0.0	0
3～ 3	住宅	450.00	85.0	382.50	2,600	994,500	2.0	1,989,000
							1.0	994,500
4～ 5	住宅	450.00	85.0	382.50	2,652	1,014,390	2.0	2,028,780
							1.0	1,014,390
地下 1～ 1	駐車場	450.00

計		2,895.00	70.7	2,046.00		6,847,461		29,338,083
								3,023,280

⑨年額支払賃料	6,847,461 円　×　12ヶ月　＝　 82,169,532 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,046.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	82,169,532 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,288,477 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	81,481,055 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,338,083 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 278,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,023,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,457,599 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,850 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	83,220,216 円　　　　（　 91,551 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０４Ｔ　　　　-25	2,487 ( 2,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	2,852	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,714 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０５０３０４Ｔ　　　　-26	2,382 ( 2,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	2,485
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜都筑 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,875,000 円	775,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,573,086 円	85,769,532　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,502,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,587,500 円	775,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	775,000 円	775,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	775,000 円	775,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,088,486 円　（　　　　　　 17,699 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	775,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 2,895.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	51,615,000 円（　　　　　 56,782 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	83,220,216 円
②総費用	16,088,486 円
③純収益　①－②	67,131,730 円
④建物等に帰属する純収益	51,615,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,516,730 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,430,559 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,875 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 327,967,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 361,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横浜都筑 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜都筑 5-2

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　高橋　芳明

TEL.

鑑定評価額

445,000,000 円

１㎡当たりの価格

489,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市都筑区仲町台１丁目２７番３外｢仲町台１－２７－７｣				②地積　(㎡)	909 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度6種最高20m (100,400)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ6F1B	中層の店舗兼マンション等が多い駅前商業地域	東（駅前広場）市道、背面道	水道、ガス、下水	仲町台駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 120 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 891 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前広場に面して店舗兼共同
住宅が多い近隣商業地域

街

路

駅前広場

交通

施設

仲町台駅北西方駅前広
場接面

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

市営地下鉄ブルーライン仲町台駅の駅前広場に存し、店舗兼共同住宅が多い近隣商業地域であるが、当面の間は
、現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 518,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 363,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市北部の都筑区内及び周辺区に存する駅前商業地域並びに一部の駅間に存する路線商業地域に一致
する傾向がある。需要者の中心は、店舗兼共同住宅地として、実需の取得を目的とした地元企業、店舗経営者等である
が、既に稼動中の物件については、収益物件として、利回りを目的とした投資家等の取得も見受けられる。繁華性の高
くない駅前商業地域であり、混在用途の事例も多く、中心となる価格帯を見い出すことが出来ない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引事例が少ないことから、やや広域的に収集採用したが、妥当する範囲で比準出来たものと思料する。
一方、収益価格は、対象地に最有効使用の賃貸建物を建築し、適正賃料を基礎に求めた純収益を還元して求めたもので
あり、やや想定要素が多いものの、経済価値の裏付けとして、十分有益な試算価格を得た。よって比準価格を標準に、
収益価格を関連付け、代表標準地との規準価格の検討及び単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 578,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[103.0]

100
[117.3]

[101.0]
100

489,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    479,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産融資における資金調達環境は良好であ
り、投資家及び事業者の不動産取得意欲は依
然高い水準にある。

仲町台駅前に位置するが、繁華性は低い。一
方で、マンション用地の品薄感から用途の多
様性が認められる。

二方路地であることから、選好性に優る面が
あるが、特段の変動要因は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +23.5
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１０Ｄ -26	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南4m、角地		近商高度6種最高20m (100,400)
b	１０５０３１０Ｄ -22	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ台形	南東31m市道、北東18.5m、北西4m、三方路		準住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０５０３１０Ｄ -29	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
d	１０５０３０５Ｄ -4	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南12m市道、東18m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 552,014	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	537,294	100 [ 106.0]	506,881	街路　　 +1.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	512,000
b	(　 ) 670,337	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	657,569	100 [ 104.8]	627,451		634,000
c	(　 ) 738,470	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	696,847	100 [ 146.9]	474,368		479,000
d	(　 ) 471,565	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	457,193	100 [ 82.1]	556,873		562,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 518,000 円／㎡]

横浜都筑 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	80,784,987	15,548,736	65,236,251	49,617,000	15,619,251	（　0.9300） 14,525,903	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	330,134,159 円　　　　（　 363,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	645.00	ＲＣ5	2,895.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	909 ㎡	27.0 m x 33.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、敷地規模等を勘案し、１，２階店舗、３階以上住宅（２ＤＫ、約２４戸、約５５㎡）を想定した。

⑦有効率　 70.7 ％
の理由

同規模の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	645.00	80.0	516.00	4,484	2,313,744	8.0	18,509,952
							0.0	0
2～ 2	店舗	450.00	85.0	382.50	3,737	1,429,403	3.0	4,288,209
							0.0	0
3～ 3	住宅	450.00	85.0	382.50	2,491	952,808	2.0	1,905,616
							1.0	952,808
4～ 5	住宅	450.00	85.0	382.50	2,541	971,933	2.0	1,943,866
							1.0	971,933
地下 1～ 1	駐車場	450.00

計		2,895.00	70.7	2,046.00		6,639,821		28,591,509
								2,896,674

⑨年額支払賃料	6,639,821 円　×　12ヶ月　＝　 79,677,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,046.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	79,677,852 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,163,893 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	79,113,959 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,591,509 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 271,619 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,896,674 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,396,559 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,850 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	80,784,987 円　　　　（　 88,872 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０４Ｔ　　　　-25	2,487 ( 2,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	100 [130.0]	2,440	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,491 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０５０３０４Ｔ　　　　-26	2,382 ( 2,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 94.1]	100 [130.0]	2,434
c	１０５０３０７Ｔ　　　　-21	3,389 ( 3,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [133.7]	100 [120.0]	2,640

横浜都筑 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,725,000 円	745,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,498,336 円	83,277,852　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,502,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,332,500 円	745,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	745,000 円	745,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	745,000 円	745,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,548,736 円　（　　　　　　 17,105 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	745,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 2,895.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,617,000 円（　　　　　 54,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	80,784,987 円
②総費用	15,548,736 円
③純収益　①－②	65,236,251 円
④建物等に帰属する純収益	49,617,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,619,251 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,525,903 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,980 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 330,134,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 363,000 円／㎡）