別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
横浜都筑 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 5-1 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　森　好彦   TEL.
鑑定評価額 276,000,000 円  １㎡当たりの価格 331,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区牛久保３丁目３番６
｢牛久保３－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 835  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(80,200)

1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ5		 店舗、中層マンショ
ン等が混在する路線
商業地域		 北東22m県道、背面道 水道、ガス、下水 中川

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道江田綱島線沿いの路線商
業地域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 中川駅北東方

900m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 通行量の安定した幹線道路沿いの路線商業地域であり、このところ目立った店舗等の出店・退出は認められず、
当面は現状の商環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    337,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都筑区及び周辺区の幹線道路沿いの路線商業地域とその周辺商業地域の圏域である。繁華性にやや劣る
ため沿道型店舗と店舗兼共同住宅等の商住併用建物が混在している。需要者の中心は、沿道型の飲食店・自動車関連店
舗等や店舗兼共同住宅を経営する事業主及び不動産業者である。また、規模、立地条件によってはマンション敷地への
移行も見られる。更地取引は規模が様々で中心となる価格帯は分散しており、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、周辺類似地域内の取引事例を収集し求めたもので、最近の取引市場の動向や地価水準を反映した実証的な
価格である。収益価格は、賃貸の店舗兼共同住宅を想定して試算した収益性を重視した理論的な価格であるが、その過
程には推定要素をも内包している。従って、鑑定評価額は、市場の実態をより反映している比準価格を標準とし、収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    317,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 97.7]		 [102.0]
100		 330,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    324,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ロシアのウクライナ侵攻による世界経済の不
安定化が懸念される中、国内経済も物価上昇
や円安の影響を受け、今後の不確実性が予想
される。

地域要因の変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.1
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０３
０８Ｄ
-3		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西18m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
b １０５０３
０３Ｄ
-3		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０５０３
０３Ｄ
-1		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西25m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０５０３
０４
-9		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西12m県道、
東3.8m、角地
近商
高度5種最高20m
(100,200)
e １０５０３
１２Ｄ
-3		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
東3m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
434,057  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
442,738 		 100
[ 128.6]
344,275 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
351,000 
b (　           ) 
303,286  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
312,688 		 100
[  93.3]
335,143 
342,000 
c (　           ) 
520,382  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
545,596 		 100
[ 133.3]
409,299 
417,000 
d (　           ) 
296,804  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
303,037 		 100
[  91.4]
331,550 
338,000 
e (　           ) 
408,742  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
426,260 		 100
[ 136.0]
313,426 
320,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.1 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.2 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    337,000 円／㎡]  



横浜都筑 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,625,808 
7,980,103 
33,645,705 
26,381,600 
7,264,105 		 （　0.9519）
6,914,702 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    153,660,044 円　　　　（　    184,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 320.00 ＲＣ5 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   835 ㎡     35.5 m x   23.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅びる（１階店舗、上階は共同住宅。２ＬＤＫタイプ平均約５６㎡）、駐車場１４台を想定。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同程度の規模の建物では標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
320.00 
87.5 
280.00 
3,160 
884,800 		 6.0  5,308,800 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
320.00 
87.5 
280.00 
2,179 
610,120 		 2.0  1,220,240 
1.0  610,120 

 3～ 3		 居宅
320.00 
87.5 
280.00 
2,201 
616,280 		 2.0  1,232,560 
1.0  616,280 

 4～ 4		 居宅
320.00 
87.5 
280.00 
2,223 
622,440 		 2.0  1,244,880 
1.0  622,440 

 5～ 5		 居宅
320.00 
87.5 
280.00 
2,266 
634,480 		 2.0  1,268,960 
1.0  634,480 

計
1,600.00 
87.5 
1,400.00 

3,368,120 		 10,275,440 
2,483,320 
⑨年額支払賃料      3,368,120 円　×　12ヶ月　＝　      40,417,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,016,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,417,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,016,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,121,672 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,311,768 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,275,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          97,617 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,483,320 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,197,271 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  2,016,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        19,152 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,625,808 円　　　　（　        49,851 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０３０９
Ｔ
　　　　-27		 2,839  
(   2,662) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[135.5]		 100
[100.0]
2,436 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,275 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,179 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０５０３１１
Ｔ
　　　　-11		 2,898  
(   2,888) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[148.8]		 100
[100.0]
2,188 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜都筑 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,960,000 円  　　　　    392,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,273,003 円  　　　       42,433,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      631,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,332,000 円  　　　　    392,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       392,000 円  　　　　    392,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       392,000 円  　　　　    392,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,980,103 円　（　　　　　　         9,557 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 392,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 238,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,381,600 円  
（　　　　　        31,595 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,625,808 円      
②総費用 7,980,103 円      
③純収益　①－② 33,645,705 円      
④建物等に帰属する純収益 26,381,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,264,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,914,702 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,281 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    153,660,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     184,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
横浜都筑 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 5-1 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　修   TEL.
鑑定評価額 277,000,000 円  １㎡当たりの価格 332,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区牛久保３丁目３番６
｢牛久保３－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 835  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(80,200)

1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ5		 店舗、中層マンショ
ン等が混在する路線
商業地域		 北東22m県道、背面道 水道、ガス、下水 中川

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 中川駅北東方

900m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業店舗や店舗付マンションが建ち並ぶ路線商業地域であり、特に地域の変動要因は見られず、今後も現状
を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    336,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及び周辺市の路線商業地域である。需要者の中心は各種の路線店舗事業者や規模と容積率に着目し
た開発等を行う不動産事業者等である。通過交通量、店舗集積度等によって店舗付マンション、自動車関連店舗等の多
用途利用が想定される。道路系統による立地や規模等の画地状況による価格差があるため、取得使用目的が異なること
から、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地はバス通り沿いに店舗付共同住宅等が建ち並ぶ地域である。賃貸建物は有効活用による建物が中心で、１階を店
舗、上階を共同住宅としての建物が想定されるが、更地を収益建物建築目的での土地取引は少なく、土地取引は自己所
有目的での取引が中心である。よって、各手法の相対的信頼性を吟味し、現実的で信頼性を有する比準価格を重視し、
想定部分を含み試算した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    317,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.9]		 [102.0]
100		 332,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    324,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 全般に緩やかに持ち直している景気状況下で
、商業地需要にも押し上げ効果が期待されて
いるが、地価は選別化多極化の傾向で推移し
ている。

地域に変動要因がなく、今後も環境を維持し
て推移するものと予測する。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０３
０８
-18		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西12m区画
街路、
南西12m、
南東6m、
三方路
１住居
高度4種最高20m
地区計画等
(80,200)
b １０５０３
０２
-23		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21m市道、
北5.5m、東6m、
三方路
準工
高度5種最高20m
(80,200)
c １０５０３
０８Ｄ
-14		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m市道
、北東20m、
二方路
準工
高度5種最高20m
(80,200)
d １０５０３
０８Ｄ
-12		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
北西29m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
232,925  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
228,894 		 100
[  73.4]
311,845 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
318,000 
b (　           ) 
334,724  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
325,712 		 100
[  96.0]
339,283 
346,000 
c (　           ) 
278,803  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
289,955 		 100
[  91.0]
318,632 
325,000 
d (　           ) 
345,528  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
350,948 		 100
[ 106.6]
329,220 
336,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    336,000 円／㎡]  



横浜都筑 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,279,737 
8,680,466 
33,599,271 
26,650,800 
6,948,471 		 （　0.9519）
6,614,250 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    146,983,333 円　　　　（　    176,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 320.00 ＲＣ5 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   835 ㎡     35.5 m x   23.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～５階をファミリータイプの共同住宅（専有面積約５５㎡×２０戸）を想定。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 建物の規模、形状、用途等において標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
320.00 
87.5 
280.00 
3,300 
924,000 		 6.0  5,544,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
320.00 
87.5 
280.00 
2,212 
619,360 		 2.0  1,238,720 
1.0  619,360 

 3～ 3		 住宅
320.00 
87.5 
280.00 
2,260 
632,800 		 2.0  1,265,600 
1.0  632,800 

 4～ 4		 住宅
320.00 
87.5 
280.00 
2,260 
632,800 		 2.0  1,265,600 
1.0  632,800 

 5～ 5		 住宅
320.00 
87.5 
280.00 
2,300 
644,000 		 2.0  1,288,000 
1.0  644,000 

計
1,600.00 
87.5 
1,400.00 

3,452,960 		 10,601,920 
2,528,960 
⑨年額支払賃料      3,452,960 円　×　12ヶ月　＝　      41,435,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,435,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,155,776 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,959,744 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,601,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         100,718 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,528,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,219,275 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,279,737 円　　　　（　        50,634 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０３０７
Ｔ
　　　　-32		 1,798  
(   1,795) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 87.0]		 100
[102.0]
2,384 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,309 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,212 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０５０３０７
Ｔ
　　　　-20		 1,557  
(   1,555) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
2,234 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜都筑 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,980,000 円  　　　　    396,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,293,466 円  　　　       43,115,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,249,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,366,000 円  　　　　    396,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       396,000 円  　　　　    396,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       396,000 円  　　　　    396,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,680,466 円　（　　　　　　        10,396 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 396,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,650,800 円  
（　　　　　        31,917 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,279,737 円      
②総費用 8,680,466 円      
③純収益　①－② 33,599,271 円      
④建物等に帰属する純収益 26,650,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,948,471 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,614,250 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,921 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    146,983,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     176,000 円／㎡）