鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０５Ｄ -6	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		｢調区｣ (50,80)
b	１０５０３１２ -13	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西5.5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	１０５０３１３ -10	横浜市都筑区		建付地	（　）	袋地等	南東3.9m市道、中間画地		｢調区｣ (50,80)
d	１０５０３０２ -9	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9.8m市道、南東4m、角地		｢調区｣ (60,80)
e	１０５０３０８ -26	横浜市都筑区		建付地	（　）	不整形	東5.7m市道、中間画地		｢調区｣ (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 231,339	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	226,173	100 [ 139.6]	162,015	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 90,054	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	88,553	100 [ 69.0]	128,338		128,000
c	(　 ) 195,695	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	212,161	100 [ 131.7]	161,094		161,000
d	(　 ) 286,820	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	274,267	100 [ 170.2]	161,144		161,000
e	(　 ) 212,600	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	213,025	100 [ 132.4]	160,895		161,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 +48.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.1	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 +43.5
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -9.6	環境　　　　 +81.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

横浜都筑 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,870,095	322,814	1,547,281	1,264,920	282,361	（　0.9706） 274,060	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	6,090,222 円　　　　（　 48,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	58.00	Ｗ2	95.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
｢調区｣	50 ％	80 ％	80 ％	125 ㎡	8.9 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制及び近隣地域の状況から木造２階建戸建住宅（９５㎡）を想定した。この地域で標準的で、駐車場料金を含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	95.00	100.0	95.00	1,708	162,260	2.0	324,520
							1.0	162,260
～

～

～

～

計		95.00	100.0	95.00		162,260		324,520
								162,260

⑨年額支払賃料	162,260 円　×　12ヶ月　＝　 1,947,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 95.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,947,120 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 155,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,791,350 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	324,520 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,986 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 162,260 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 75,759 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,870,095 円　　　　（　 14,961 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０５Ｔ　　　　-21	2,018 ( 1,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,038	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,783 円/㎡　月額支払賃料（　 1,708 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０５Ｔ　　　　-22	1,613 ( 1,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,527
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜都筑 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,000 円	16,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	58,414 円	1,947,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 116,200 円	16,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	16,600 円	16,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,600 円	16,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 322,814 円　（　　　　　　 2,583 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,600,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 95.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,264,920 円（　　　　　 10,119 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,870,095 円
②総費用	322,814 円
③純収益　①－②	1,547,281 円
④建物等に帰属する純収益	1,264,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	282,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	274,060 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,192 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,090,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
横浜都筑 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜都筑 -25

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　徳田　亮

TEL.

鑑定評価額

20,300,000 円

１㎡当たりの価格

162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市都筑区川和町字餅田１５２５番２３				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に資材置場等が見られる住宅地域	北4.5m市道	水道、ガス、下水	川和町 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 60 ｍ、南 90 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．５
ｍ市道

交通

施設

川和町駅北西方

600m

法令

規制

｢調区｣
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

市街化調整区域内の住宅地域であり、周辺では近年戸建分譲も多く見受けられる。川和町駅周辺では土地区画整
理事業が進行中であり、令和４年８月にスーパーを核店舗とした複合商業施設が開業し、利便性が向上した。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都筑区及び隣接区の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は地元住民であり、都心や横浜中心部
への通勤者も一部見られる。最寄駅から平坦な道程の徒歩圏に立地し、住環境も良好なため、住宅需要は概ね堅調であ
る。また、川和町駅周辺では現在土地区画整理事業が進行中であり、令和４年８月には駅前に複合商業施設が開業し、
利便性が向上した。市場の中心価格帯は、規模等により異なるが、土地単価で㎡当たり１２万～１８万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模の戸建住宅の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集し得た。一方、周
辺には貸戸建住宅も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当
該地域は駅徒歩圏の住環境が良好な市街化調整区域内の住宅地域であり、需要者は市場流通性を重視することから、比
準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜都筑 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 157,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[103.0]

100
[ 95.5]

[100.0]
100

161,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近１年の都筑区の人口は微減であるが、駅
徒歩圏を中心に住宅需要は概ね堅調である。
駅徒歩圏の住宅地の地価は全般的に上昇基調
にある。

川和町駅周辺では土地区画整理事業が行われ
ており、令和４年８月にスーパーマーケット
を主体とする複合商業施設が開業し、生活利
便性が向上した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０１ -26	横浜市都筑区		更地	（　）	袋地等	西4.5m市道、中間画地		｢調区｣ (50,80)
b	１０５０３０２ -38	横浜市都筑区		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		｢調区｣ (50,80)
c	１０５０３０８ -26	横浜市都筑区		建付地	（　）	不整形	東5.7m市道、中間画地		｢調区｣ (50,80)
d	１０５０３１３ -10	横浜市都筑区		建付地	（　）	袋地等	南東3.9m市道、中間画地		｢調区｣ (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,934	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	162,960	100 [ 102.0]	159,765	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 142,187	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	127,360	100 [ 77.8]	163,702		164,000
c	(　 ) 212,600	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	213,238	100 [ 130.8]	163,026		163,000
d	(　 ) 195,695	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	218,309	100 [ 130.2]	167,672		168,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

横浜都筑 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,835,782	310,188	1,525,594	1,196,340	329,254	（　0.9706） 319,574	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,101,644 円　　　　（　 56,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	58.00	Ｗ2	95.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
｢調区｣	50 ％	80 ％	80 ％	125 ㎡	8.9 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建の戸建住宅（延床面積９５㎡）の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	95.00	100.0	95.00	1,678	159,410	1.0	159,410
							1.0	159,410
～

～

～

～

計		95.00	100.0	95.00		159,410		159,410
								159,410

⑨年額支払賃料	159,410 円　×　12ヶ月　＝　 1,912,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 95.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,912,920 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 153,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,759,886 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	159,410 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,467 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 159,410 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 74,429 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,835,782 円　　　　（　 14,686 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３１０Ｔ　　　　-43	1,613 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,831	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,678 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３１０Ｔ　　　　-44	1,407 ( 1,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.5]	100 [100.0]	1,672
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜都筑 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,500 円	15,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	57,388 円	1,912,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 109,900 円	15,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	15,700 円	15,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,700 円	15,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 310,188 円　（　　　　　　 2,482 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,700,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 95.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,196,340 円（　　　　　 9,571 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,835,782 円
②総費用	310,188 円
③純収益　①－②	1,525,594 円
④建物等に帰属する純収益	1,196,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	329,254 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	319,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,101,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,800 円／㎡）