鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１０Ｄ -14	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		２低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０５０３０９Ｄ -12	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、南西6.5m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
c	１０５０３０３Ｄ -4	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北13.7m市道、北西6.5m、角地		２低専高度1種最高10m (60,80)
d	１０５０３１３ -3	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、北東6m、準角地		準工高度5種最高20m (70,200)
e	１０５０３０８Ｄ -9	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.7m県道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 450,000	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	456,750	100 [ 137.6]	331,940	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	332,000
b	(　 ) 550,283	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	540,132	100 [ 149.4]	361,534		362,000
c	(　 ) 303,468	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	298,754	100 [ 90.6]	329,751		330,000
d	(　 ) 292,177	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	285,085	100 [ 92.7]	307,535		308,000
e	(　 ) 358,418	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	360,210	100 [ 90.6]	397,583		398,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 333,000 円／㎡]

横浜青葉 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,999,584	6,391,894	27,607,690	21,132,200	6,475,490	（　0.9519） 6,164,019	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	136,978,200 円　　　　（　 215,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	217.00	ＲＣ6	1,272.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	636 ㎡	27.7 m x 23.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階から６階は共同住宅（各階ファミリータイプ５０㎡を４戸）を想定。駐車場は平置１４台を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

この種の建物として標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	217.00	85.0	184.45	2,858	527,158	5.0	2,635,790
							0.0	0
2～ 3	住宅	211.00	95.0	200.45	2,144	429,765	2.0	859,530
							1.0	429,765
4～ 5	住宅	211.00	95.0	200.45	2,201	441,190	2.0	882,380
							1.0	441,190
6～ 6	住宅	211.00	95.0	200.45	2,229	446,803	2.0	893,606
							1.0	446,803
～

計		1,272.00	93.3	1,186.70		2,715,871		7,013,216
								2,188,713

⑨年額支払賃料	2,715,871 円　×　12ヶ月　＝　 32,590,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,186.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,016,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,590,452 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,016,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,730,323 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,876,129 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,013,216 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,626 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,188,713 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,055,233 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	168,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,596 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,999,584 円　　　　（　 53,458 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０９Ｔ　　　　-25	3,093 ( 2,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	3,124	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,870 円/㎡　月額支払賃料（　 2,858 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０９Ｔ　　　　-26	3,047 ( 2,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,916
c	１０５０３０９Ｔ　　　　-27	2,839 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,846

横浜青葉 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,570,000 円	314,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,038,194 円	34,606,452　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 486,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,669,000 円	314,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	314,000 円	314,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	314,000 円	314,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,391,894 円　（　　　　　　 10,050 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	314,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,272.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,132,200 円（　　　　　 33,227 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,999,584 円
②総費用	6,391,894 円
③純収益　①－②	27,607,690 円
④建物等に帰属する純収益	21,132,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,475,490 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,164,019 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,692 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,978,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 215,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜青葉 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 5-5

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　内野　亜衣子

TEL.

鑑定評価額

208,000,000 円

１㎡当たりの価格

327,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区市ケ尾町５２３番１０				②地積　(㎡)	636 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中層の店舗兼マンションが多い路線商業地域	北22m市道	水道、ガス、下水	市が尾 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 250 ｍ、南 20 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 640 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市が尾駅から概ね徒歩圏で広
幅員街路に接する路線商業地

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

市が尾駅南東方

1.0km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、沿道型施設のほか店舗兼共同住宅等が見られる路線商業地域である。車両交通量は多いが、繁華性
は劣り路線商業施設の投資需要はやや弱い。マンション素地としての需要は堅調である。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 332,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は青葉区及び隣接区の同等の収益性を有する路線商業地域一帯で、沿道型商業施設、店舗兼中層マンション
等が建ち並ぶ。需要者は地場の事業者、全国展開をする大手事業者でまとまった画地規模ではデベロッパー等の参入が
認められる。近隣地域は交通量はあるが繁華性に乏しく、背後の住宅地との価格接近が認められる。マンション素地と
しての需要は堅調である。路線商業地の市況回復は弱く取引が少ないため標準となる価格帯を示すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は沿道型店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ副幹線道路沿いの路線商業地域に所在する。共同住宅を中心に賃
貸需要は相応にあるものの、店舗の需要はやや弱い。商業系の賃料水準は横ばいの状況であり、収益物件の需給回復は
進んでいない。従って、不動産の市場性を反映する比準価格を重視し、想定要素を多く含み、信頼性が相対的にやや劣
る収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 317,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[102.0]

100
[ 97.0]

[100.0]
100

326,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    324,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

サービス関連のペントアップ需要が回復。対
面型サービス業投資が増加傾向。物価高が購
買力を抑制するが、コロナ禍の過剰貯蓄が消
費回復を下支え。

市ヶ尾駅から１㎞の沿道型店舗やマンション
が混在する２２ｍ街路沿いの路線商業地域。
交通量は多いが繁華性は乏しい。マンション
素地需要は堅調。

広幅員街路沿いの路線商業地域内の標準的画
地である。個別的要因の変動はみられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０２ -23	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21m市道、北5.5m、東6m、三方路		準工高度5種最高20m (80,200)
b	１０５０３１０Ｄ -1	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西6.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (78,200)
c	１０５０３０８Ｄ -1	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	不整形	北22m県道、西4m、角地		準工高度5種最高20m (80,200)
d	１０５０３０５Ｄ -4	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南12m市道、東18m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 334,724	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	323,137	100 [ 100.0]	323,137	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	323,000
b	(　 ) 218,451	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	221,291	100 [ 93.9]	235,667		236,000
c	(　 ) 460,053	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	465,574	100 [ 106.1]	438,807		439,000
d	(　 ) 471,565	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	426,174	100 [ 129.6]	328,838		329,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 332,000 円／㎡]

横浜青葉 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,051,590	6,801,703	29,249,887	22,680,100	6,569,787	（　0.9289） 6,102,675	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	135,615,000 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	212.00	ＲＣ6	1,272.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	636 ㎡	27.7 m x 23.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況及び画地条件から１階を店舗、２階～６階を共同住宅（ファミリータイプ各階５０㎡４戸）駐車場平置１４台と想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

想定した建物から、共用部分の配置を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	217.00	85.0	184.45	3,015	556,117	6.0	3,336,702
							0.0	0
2～ 3	居宅	211.00	95.0	200.45	2,261	453,217	2.0	906,434
							1.0	453,217
4～ 5	居宅	211.00	95.0	200.45	2,352	471,458	2.0	942,916
							1.0	471,458
6～ 6	居宅	211.00	95.0	200.45	2,412	483,485	2.0	966,970
							1.0	483,485
～

計		1,272.00	93.3	1,186.70		2,888,952		8,002,372
								2,332,835

⑨年額支払賃料	2,888,952 円　×　12ヶ月　＝　 34,667,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,186.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,016,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,667,424 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,016,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,834,171 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,849,253 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,002,372 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,023 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,332,835 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,124,718 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	168,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,596 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,051,590 円　　　　（　 56,685 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０３Ｔ　　　　-43	2,930 ( 2,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,001	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,030 円/㎡　月額支払賃料（　 3,015 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０３Ｔ　　　　-45	2,761 ( 2,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,645
c	１０５０３０３Ｔ　　　　-54	3,658 ( 3,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,443

横浜青葉 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,685,000 円	337,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,100,503 円	36,683,424　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 477,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,864,500 円	337,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	337,000 円	337,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	337,000 円	337,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,801,703 円　（　　　　　　 10,695 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	337,000,000 円	設計監理料率　 257,000 円／㎡　×　 1,272.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,680,100 円（　　　　　 35,661 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,051,590 円
②総費用	6,801,703 円
③純収益　①－②	29,249,887 円
④建物等に帰属する純収益	22,680,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,569,787 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,102,675 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,595 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,615,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）