別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 横浜青葉 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜青葉 5-1 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　徳田　亮   TEL.

鑑定評価額 492,000,000 円  １㎡当たりの価格 585,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 450,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市青葉区市ケ尾町１１５４番１外 ②地積 　(㎡) 841   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 防火 （その他） 高度6種最高20m (100,300) 台形 1:1.5 銀行兼店舗 ＲＣ3F1B 中高層の店舗兼住宅 、銀行等が多い駅前 商業地域 南東23m市道、南西側道 水道、ガス、下水 市が尾 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２３ｍ市道 交通 施設 市が尾駅西方 100m 法令 規制 近商 (100,300) 防火  高度6種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 特段の要因変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。市が尾駅前の商業地域であり、マンション用地 としての需要も見込めることから、地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    597,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    437,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区及び周辺区内に存する駅周辺の商業地域。需要者の中心は、店舗兼共同住宅用地としての取得を 目論む賃貸経営事業者、不動産業者等である。また、纏まった規模を有する画地についてはマンション用地としての需 要も見込まれる。市が尾駅前商業地域は店舗兼共同住宅としての利用が多く、用途の多様性も相まって需要は概ね堅調 である。商業地の取引価格は規模や繁華性の程度等によってばらつきが大きく、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地の取引は少なく、収集した取引事例は広範囲に及んだが、適切に補修正を行って比準価格は求められており、信 頼性の高い価格が得られた。一方、近隣地域は駅前商業地域に位置するものの、土地価格に見合う賃料水準が形成され ておらず、収益価格はやや低位に試算された。需要者は周辺の土地相場を踏まえた市場流通性を重視することから、比 準価格を重視し、収益価格を比較考量して、類似の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    578,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の商業地の取引は少ないが、マンション 素地需要が旺盛なこともあり、潜在的な用途 の多様性から商業地の地価は緩やかな上昇基 調にある。 地域要因に特段の変動はない。駅前立地で視 認性は高く、商業用途の需要は概ね堅調であ り、マンション用途での需要も見込まれる。 個別的要因に変動はないが、角地であり、顧 客誘引力等の点で優位性が認められる。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％