鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０８Ｄ -3	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西18m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０５０３０８Ｄ -8	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ台形	東9m市道、北6.5m、二方路		２中専高度3種最高15m (80,150)
c	１０５０３０９Ｄ -8	横浜市青葉区		更地	（　）	不整形	北東12m市道、北西6.5m、南西4.5m、三方路		２住居高度4種最高20m (80,200)
d	１０５０３０３ -16	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、南2.8m、東1.5m、三方路		準工高度5種最高20m (70,200)
e	１０５０３０９Ｄ -7	横浜市青葉区		更地	（　）	長方形	北西6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 434,057	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	437,461	100 [ 86.5]	505,735	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	516,000
b	(　 ) 414,364	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	407,591	100 [ 81.8]	498,278		508,000
c	(　 ) 546,022	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	526,139	100 [ 100.0]	526,139		537,000
d	(　 ) 437,014	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	426,089	100 [ 85.1]	500,692		511,000
e	(　 ) 327,069	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	327,069	100 [ 67.3]	485,987		496,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -27.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 514,000 円／㎡]

横浜青葉 -48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲用マンション敷地と判定し、開発法を優先的に採用したため、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,190,176,491	657,033,745	11	988,000	1,457.63	350,000	1,678.01
⑧開発法による価格	533,142,746 円　　　　（　 504,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -48　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,058 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,058.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
482.82 ㎡	1,678.01 ㎡	1,560.55 ㎡	117.46 ㎡	1,457.63 ㎡	ＲＣ・5F ( 19 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 45.6 ％）	（ 158.6 ％）	（ 147.5 ％）	（ 11.1 ％）	（ 86.87 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度3種最高15m	80 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	36.3 ｍ 30.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

988,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 988,000 円／㎡　　×　　 1,457.63 ㎡　　＝　　　　 1,440,138,440 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,440,138,440 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 360,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 360,500 円／㎡　　×　　　 1,678.01 ㎡　　＝　　　　 604,922,605 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発行為に該当しないため
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,440,138,440 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 172,816,613 円

支出合計　④+⑤+⑥

777,739,218 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	13 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	21 ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	129,612,460 円	( 9 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 109,872,482 円
	販売総額(2期)	1,166,512,136 円	( 81 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 963,422,373 円
	販売総額(3期)	144,013,844 円	( 10 ％)	×　　0.8116	（ 24 ヶ月）	＝　　 116,881,636 円
収入合計		－	－	－	－	1,190,176,491 円
支出	建築工事費(1期)	60,492,261 円	( 10 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 55,453,256 円
	建築工事費(2期)	60,492,261 円	( 10 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 52,634,316 円
	建築工事費(3期)	483,938,084 円	( 80 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 399,684,464 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	69,126,645 円	( 40 ％)	×　　0.8931	（ 13 ヶ月）	＝　　 61,737,007 円
	販売管理費(2期)	51,844,984 円	( 30 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 44,332,646 円
	販売管理費(3期)	51,844,984 円	( 30 ％)	×　　0.8331	（ 21 ヶ月）	＝　　 43,192,056 円
支出合計		－	－	－	－	657,033,745 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,190,176,491 円　　－　　　　　　 657,033,745 円　　＝　　　　　 533,142,746 円 504,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜青葉 -48　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 -48

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　内野　亜衣子

TEL.

鑑定評価額

537,000,000 円

１㎡当たりの価格

508,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区美しが丘２丁目２８番６				②地積　(㎡)	1,058 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (80,150)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ5	中層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	南西14m市道、背面道	水道、ガス、下水	たまプラーザ 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 95 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,058 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特に無い。

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

たまプラーザ駅北西方

700m

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は東急田園都市線「たまプラーザ」駅から徒歩圏の共同住宅地域として熟成している。当該地域は交通
生活利便性高く、優良な住環境で名声の高い地域のマンション適地で希少性により高値取引の継続を予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 513,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 500,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市及び周辺市区のマンション立地に適する地域一帯である。需要の中心は主に首都圏の中堅及び大手
不動産開発業者である。建築費が高謄する中、このところ販売価格の伸びがやや鈍っており、採算性に伴う用地の取得
意欲に差がみられる。たまプラーザ駅周辺は、交通・生活利便性と良好な住環境を備えており、商業施設や公園等の立
地が高い競争力に寄与している。地域内画地の個別性に差があり、取引総額水準の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄駅徒歩圏の中層共同住宅地である。住環境良好な地域にあり、実証的で規範性を有するのは比準価格と
判断した。また開発法による価格は対象地の個別性に基づき投資採算性を反映するが、算定過程には幅があり推定要素
も含まれる。よって不動産取引市場の実態を反映し比準価格を重視し、開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額を
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 397,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[102.0]

100
[ 82.0]

[102.0]
100

508,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    495,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

分譲価格は東京都から上昇し過去最高値に達
し頭打ち感が発生。建築資材高騰は続き価格
転嫁が困難で事業者収益を圧迫日銀の利上げ
幅の変化を注視。

東急田園都市線「たまプラーザ」駅徒歩圏の
美しが丘地区の中層共同住宅地で、希少性か
らから不動産需要は強い。地域要因に変動は
無い。

中層共同住宅地内の標準的画地である。二方
路地であるという優位性以外個別的要因の変
動はみられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -13.7
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０９Ｄ -8	横浜市青葉区		更地	（　）	不整形	北東12m市道、北西6.5m、南西4.5m、三方路		２住居高度4種最高20m (80,200)
b	１０５０３０８Ｄ -8	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ台形	東9m市道、北6.5m、二方路		２中専高度3種最高15m (80,150)
c	１０５０３０２ -24	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０５０３１０Ｄ -18	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 546,022	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	508,297	100 [ 97.4]	521,866	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	532,000
b	(　 ) 414,364	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	412,737	100 [ 77.8]	530,510		541,000
c	(　 ) 218,742	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	269,138	100 [ 58.4]	460,853		470,000
d	(　 ) 283,830	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	285,533	100 [ 57.3]	498,312		508,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 513,000 円／㎡]

横浜青葉 -48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する土地だ有る為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションの敷地が最有効使用であり、賃貸用マンションは最有効使用と異なるため、収益還元法は適用は断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,189,858,798	660,361,569	11	989,000	1,457.63	350,000	1,678.01
⑧開発法による価格	529,497,229 円　　　　（　 500,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -48　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,058 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,058.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
482.82 ㎡	1,678.01 ㎡	1,560.55 ㎡	117.46 ㎡	1,457.63 ㎡	ＲＣ・5F ( 19 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 45.6 ％）	（ 158.6 ％）	（ 147.5 ％）	（ 11.1 ％）	（ 86.87 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度3種最高15m	80 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	36.3 ｍ 30.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

989,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例等を比較考量し査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 989,000 円／㎡　　×　　 1,457.63 ㎡　　＝　　　　 1,441,596,070 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,441,596,070 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 360,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の建物の建築費等を参考に査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 360,500 円／㎡　　×　　　 1,678.01 ㎡　　＝　　　　 604,922,605 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発行為に該当しないので計上しない。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,441,596,070 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 172,991,528 円

支出合計　④+⑤+⑥

777,914,133 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金比率、開発利潤率、危険負担率を考慮

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	14 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	115,327,686 円	( 8 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 98,616,704 円
	販売総額(2期)	1,037,949,170 円	( 72 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 857,242,220 円
	販売総額(3期)	288,319,214 円	( 20 ％)	×　　0.8116	（ 24 ヶ月）	＝　　 233,999,874 円
収入合計		－	－	－	－	1,189,858,798 円
支出	建築工事費(1期)	90,738,391 円	( 15 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 83,179,883 円
	建築工事費(2期)	90,738,391 円	( 15 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 78,951,474 円
	建築工事費(3期)	423,445,824 円	( 70 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 349,723,906 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	69,196,611 円	( 40 ％)	×　　0.8854	（ 14 ヶ月）	＝　　 61,266,679 円
	販売管理費(2期)	51,897,458 円	( 30 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 44,377,516 円
	販売管理費(3期)	51,897,458 円	( 30 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 42,862,111 円
支出合計		－	－	－	－	660,361,569 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,189,858,798 円　　－　　　　　　 660,361,569 円　　＝　　　　　 529,497,229 円 500,000 円／㎡