鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１１ -33	横浜市青葉区		建付地	（　）	袋地等	東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,60)
b	１０５０３０９ -41	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０５０３０１ -19	横浜市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、南東6.5m、角地		１低専高度1種最高10m 建築協定 (50,80)
d	１０５０３１０ -5	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.5m市道、東4m、準角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
e	１０５０３１２ -20	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,713	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.8]	286,309	100 [ 94.5]	302,972	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	306,000
b	(　 ) 308,390	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	278,411	100 [ 92.9]	299,689		303,000
c	(　 ) 303,047	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 111.4]	273,123	100 [ 90.6]	301,460		304,000
d	(　 ) 278,943	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	259,350	100 [ 86.1]	301,220		304,000
e	(　 ) 249,374	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	251,618	100 [ 82.8]	303,886		307,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +11.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

横浜青葉 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,538,897	720,428	2,818,469	1,760,220	1,058,249	（　0.9706） 1,027,136	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	22,825,244 円　　　　（　 82,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	60 ％	60 ％	277 ㎡	13.2 m x 21.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建の戸建住宅（延床面積１４０㎡）の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	140.00	100.0	140.00	2,195	307,300	1.0	307,300
							1.0	307,300
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		307,300		307,300
								307,300

⑨年額支払賃料	307,300 円　×　12ヶ月　＝　 3,687,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,687,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 295,008 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,392,592 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	307,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,827 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 307,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 143,478 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,538,897 円　　　　（　 12,776 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３１０Ｔ　　　　-29	1,757 ( 1,683)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 87.8]	100 [102.0]	2,308	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,290 円/㎡　月額支払賃料（　 2,195 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３１０Ｔ　　　　-30	1,241 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 71.3]	100 [102.0]	2,275
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 -45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,628 円	3,687,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 251,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 720,428 円　（　　　　　　 2,601 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,760,220 円（　　　　　 6,355 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,538,897 円
②総費用	720,428 円
③純収益　①－②	2,818,469 円
④建物等に帰属する純収益	1,760,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,058,249 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,027,136 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,708 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,825,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜青葉 -45　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 -45

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　内野　亜衣子

TEL.

鑑定評価額

84,800,000 円

１㎡当たりの価格

306,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区つつじが丘１５番１５				②地積　(㎡)	277 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,60) （その他）高度1種最高10m
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	青葉台 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 275 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

青葉台駅から徒歩圏の品等の
高い中規模戸建住宅地域

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

青葉台駅南東方

700m

法令

規制

１低専
(40,60)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中規模戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な既成住宅地域で、青葉台駅よりやや起伏ある地勢だが、
徒歩圏で商業施設も近く、画地は広く品等が高い。今後とも現環境を維持して推移すると思料する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 306,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 84,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

近隣地域は東急田園都市線青葉台駅からやや起伏ある地勢だが、接近性の良く、区画整然とし閑静で商業施設も近く品
等の高い住宅地域である。主な需要者は高所得の給与所得者や自営業者で世帯年収の高い購買層である。古くからの分
譲住宅地で区画が比較的大きく他の圏域からの二世帯住宅等の買換需用者も多く一次取得者も含む。分割困難な土地は
中古住宅取引も多い。土地２５０㎡で７千万円半ば～８千万円台で高水準取引だが一定の購買層の需要は堅調である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は東急田園都市線青葉台駅から徒歩圏の品等の高い旧分譲住宅地域で、自用の戸建住宅が主で賃貸利用は少な
く、従前の所有者の転勤等による定期借家等である。容積率が低位なことも相俟って高い地価水準に見合うだけの収益
が得られないため、地価の形成は収益性より居住の快適性や利便性に主眼が置かれている。本件では自用目的の取引事
例から求められた比準価格を重視し収益価格を参酌して、単価と総額の関係に留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜青葉 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 355,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[103.0]

100
[114.9]

[101.0]
100

310,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    302,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築資材価格上昇、防災や省エネ仕様により
住宅価格高騰、先行きの金利動向で住宅需要
の減退が懸念。住宅価格は立地で大きく三極
化の動き。

駅から徒歩圏で地勢はやや勾配があるが放射
状に広がる区画整然とした街路の住宅地域で
、閑静である。急行停車駅で商業施設も近く
需要は堅調である

日照等に影響を及ぼす街路方位については西
と選好性はやや高いが、選好性の程度につい
ては特段の変化は見られていない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１１ -33	横浜市青葉区		建付地	（　）	袋地等	東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,60)
b	１０５０３０９ -31	横浜市青葉区		更地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０５０３１２ -18	横浜市青葉区		更地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０５０３０１ -9	横浜市青葉区		建付地	（　）	袋地等	南東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,713	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	251,179	100 [ 85.0]	295,505	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	298,000
b	(　 ) 380,577	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	374,980	100 [ 117.4]	319,404		323,000
c	(　 ) 339,934	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	336,601	100 [ 118.0]	285,255		288,000
d	(　 ) 402,322	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	398,025	100 [ 128.0]	310,957		314,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 306,000 円／㎡]

横浜青葉 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,694,435	695,398	2,999,037	1,912,620	1,086,417	（　0.9706） 1,054,476	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	23,432,800 円　　　　（　 84,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	75.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	60 ％	60 ％	277 ㎡	13.2 m x 21.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件、賃貸需要、行政の規制、立地条件等を総合的に勘案し、２階建戸建住宅（１５０㎡）を想定。駐車場使用料は賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	150.00	100.0	150.00	2,137	320,550	2.0	641,100
							1.0	320,550
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		320,550		641,100
								320,550

⑨年額支払賃料	320,550 円　×　12ヶ月　＝　 3,846,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,846,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 307,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,538,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	641,100 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,898 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 320,550 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 149,665 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,694,435 円　　　　（　 13,337 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０１Ｔ　　　　-25	2,520 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,678	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,231 円/㎡　月額支払賃料（　 2,137 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３０７Ｔ　　　　-30	1,535 ( 1,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,702
c	１０５０３０９Ｔ　　　　-53	1,572 ( 1,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,312

横浜青葉 -45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,500 円	25,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	115,398 円	3,846,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 191,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 213,300 円	25,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,100 円	25,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,100 円	25,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 695,398 円　（　　　　　　 2,510 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,100,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,912,620 円（　　　　　 6,905 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,694,435 円
②総費用	695,398 円
③純収益　①－②	2,999,037 円
④建物等に帰属する純収益	1,912,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,086,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,054,476 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,432,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,600 円／㎡）