鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１０ -36	横浜市青葉区		建付地	（　）	袋地等	東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０５０３０１ -14	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、西2.7m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０５０３０９ -41	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０５０３１２ -20	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０５０３０７ -9	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	西6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,827	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 93.0]	100 [ 71.4]	237,130	100 [ 85.4]	277,670	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	278,000
b	(　 ) 349,683	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	345,912	100 [ 111.6]	309,957		310,000
c	(　 ) 308,390	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	323,167	100 [ 98.9]	326,761		327,000
d	(　 ) 249,374	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	253,613	100 [ 99.0]	256,175		256,000
e	(　 ) 305,032	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	306,240	100 [ 108.0]	283,556		284,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 273,000 円／㎡]

横浜青葉 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,795,116	508,307	2,286,809	1,508,760	778,049	（　0.9706） 755,174	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	16,781,644 円　　　　（　 92,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	60.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	182 ㎡	13.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅一棟貸し（専有面積一棟１２０㎡）、駐車料金は賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	2,021	242,520	2.0	485,040
							1.0	242,520
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		242,520		485,040
								242,520

⑨年額支払賃料	242,520 円　×　12ヶ月　＝　 2,910,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,910,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 232,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,677,421 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	485,040 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,462 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 242,520 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,233 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,795,116 円　　　　（　 15,358 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３１１Ｔ　　　　-20	2,964 ( 2,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [132.6]	100 [100.0]	2,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,110 円/㎡　月額支払賃料（　 2,021 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３１２Ｔ　　　　-2	2,076 ( 1,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [118.8]	100 [100.0]	2,184
c	１０５０３１３Ｔ　　　　-11	2,026 ( 1,942)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	1,904

横浜青葉 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,000 円	19,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	87,307 円	2,910,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,300 円	19,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 508,307 円　（　　　　　　 2,793 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,800,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,508,760 円（　　　　　 8,290 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,795,116 円
②総費用	508,307 円
③純収益　①－②	2,286,809 円
④建物等に帰属する純収益	1,508,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	778,049 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	755,174 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,149 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,781,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜青葉 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 -17

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　矢島　正喜

TEL.

鑑定評価額

49,700,000 円

１㎡当たりの価格

273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区千草台６番１１				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域	北5m市道	水道、ガス、下水	藤が丘 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

徒歩圏の区画整備された住宅
地域

街

路

基準方位北５ｍ市道

交通

施設

藤が丘駅南東方

500m

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

既存住宅地域として成熟しており、宅地利用率は１００％に近く現在建て替えが進行している。宅地開発の余地
はなく、今後は、建て替えを除いて現状維持で推移するものと予想される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 273,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東急田園都市線沿線駅の最寄駅に比較的近い戸建住宅地域である。需要層の中心は都心及び横浜、川崎
に通勤する一次乃至二次取得の勤労者世帯が中心で、３０代～４０代が主流である。最寄り駅に近く希少性のため需要
は堅調を維持している。中心価格帯は、土地約１８０㎡で新築戸建で６０００万円台、宅地利用率は高く供給は少ない
。開発素地がないため取引の主流は中古住宅であることは今後とも変わりはないが新築同様供給は少ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地価は取引慣行より形成されてきたが経緯があり、取引価格が地価を形成するため比準価格の優位性は揺るがず、収益
価格は賃貸市場が成熟している市場において土地に帰属する純収益から求めたもので、戸建住宅家賃から求めた収益価
格は、取引価格の水準との関係性は弱く地価形成に与える影響は小さい。以上から比準価格を重視し、収益価格は参考
に留め、単価と総額との関連について留意し、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜青葉 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 283,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[105.9]

[100.0]
100

271,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

青葉区は、青葉台、あざみ野、たまプラーザ
と人気住宅地を擁する一方近年人口は微減の
傾向を示し、バス便の住宅地域の衰退が懸念
される。

宅地利用率は高く地域要因に変動はなく今後
も現状を維持することが予想される。高齢化
の進行もあって近年傾斜地は敬遠される傾向
にある。

北側で幅員５ｍの市道に面し、画地規模につ
いは住宅地として概ね標準的であり、最寄駅
に近いことが市場競争力を高める要因となっ
ている。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１１ -28	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	南東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０５０３１０Ｄ -10	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０５０３０２Ｄ -5	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	北東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 建築協定 (40,80)
d	１０５０３０６Ｄ -4	横浜市青葉区		建付地	（　）	袋地等	北東8.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 251,640	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	247,487	100 [ 91.0]	271,964	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	272,000
b	(　 ) 307,444	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	302,370	100 [ 109.9]	275,132		275,000
c	(　 ) 242,569	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	243,530	100 [ 92.0]	264,707		265,000
d	(　 ) 290,714	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	326,853	100 [ 114.6]	285,212		285,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 273,000 円／㎡]

横浜青葉 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価が求められないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,326,325	578,794	2,747,531	1,767,840	979,691	（　0.9706） 950,888	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	21,130,844 円　　　　（　 116,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	182 ㎡	13.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅４ＬＤＫを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	140.00	100.0	140.00	2,109	295,260	1.0	295,260
							1.0	295,260
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		295,260		295,260
								295,260

⑨年額支払賃料	295,260 円　×　12ヶ月　＝　 3,543,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,543,120 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 354,312 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,188,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	295,260 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 295,260 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 134,860 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,326,325 円　　　　（　 18,277 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３１３Ｔ　　　　-13	2,421 ( 2,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,189	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,109 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０３１３Ｔ　　　　-14	1,787 ( 1,713)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,213
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,000 円	23,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	106,294 円	3,543,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 197,200 円	23,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 578,794 円　（　　　　　　 3,180 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,200,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,767,840 円（　　　　　 9,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,326,325 円
②総費用	578,794 円
③純収益　①－②	2,747,531 円
④建物等に帰属する純収益	1,767,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	979,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	950,888 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,225 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,130,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,000 円／㎡）