鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０７ -8	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東10m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０５０３０７ -16	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4.5m市道、北東4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
c	１０５０３１１ -38	横浜市青葉区		更地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０５０３１２ -24	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	東5.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０５０３０２ -24	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 275,793	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	275,520	100 [ 90.8]	303,436	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	310,000
b	(　 ) 302,595	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	296,132	100 [ 94.9]	312,046		318,000
c	(　 ) 268,447	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	317,399	100 [ 99.0]	320,605		327,000
d	(　 318,606) 318,606	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	314,858	100 [ 97.0]	324,596		331,000
e	(　 ) 218,742	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	270,479	100 [ 81.5]	331,876		339,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 325,000 円／㎡]

横浜青葉 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,120,612	847,867	4,272,745	2,410,920	1,861,825	（　0.9725） 1,810,625	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	40,236,111 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	233 ㎡	14.0 m x 16.8 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ４５㎡、各階２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	2,320	208,800	1.0	208,800
							1.0	208,800
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	2,358	212,220	1.0	212,220
							1.0	212,220
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		421,020		421,020
								421,020

⑨年額支払賃料	421,020 円　×　12ヶ月　＝　 5,052,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,052,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 258,612 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,913,628 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	421,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,000 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 421,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 202,984 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,120,612 円　　　　（　 21,977 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３１１Ｔ　　　　-51	2,372 ( 2,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	2,637	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,460 円/㎡　月額支払賃料（　 2,358 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０３１１Ｔ　　　　-52	1,613 ( 1,546)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,426
c	１０５０３０９Ｔ　　　　-49	1,966 ( 1,884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	2,123

横浜青葉 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,500 円	33,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	155,167 円	5,172,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,000 円	33,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 847,867 円　（　　　　　　 3,639 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,410,920 円（　　　　　 10,347 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,120,612 円
②総費用	847,867 円
③純収益　①－②	4,272,745 円
④建物等に帰属する純収益	2,410,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,861,825 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,810,625 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,771 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,236,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜青葉 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 -6

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　高橋　信也

TEL.

鑑定評価額

75,700,000 円

１㎡当たりの価格

325,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区市ケ尾町１０５３番１				②地積　(㎡)	233 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほか共同住宅等が見られる住宅地域	東6.5m市道	水道、ガス、下水	市が尾 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 16.8 ｍ、規模　　 233 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

緩やかな傾斜地に存し、戸建
住宅、低層共同住宅を中心と
する住宅地域。

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

市が尾駅南方

350m

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近く生活利便性の良好な住宅地域として成熟しており、今後、老朽化した住宅の建て替え等の可能性はある
が、当面は概ね現況の地域環境を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 328,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東急田園都市線沿線の住宅地域を含む圏域で、主として市が尾、江田、藤が丘の各駅より徒歩圏の戸建住
宅地域によって形成されている。需要者の中心は横浜市内在住の高額所得者や青葉区内の買い替え層だが、通勤利便性
や良好な住環境により、周辺市内や都内からの転入者も見られる。住宅需要は好調だが、一方で供給が不足している。
中心価格帯は土地の場合２００㎡で６５００万円程度、新築戸建住宅の場合７０００万～８０００万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については、自己居住目的の取引事例が多い中、対象標準地と代替性が認められる東急田園都市線沿線の取引
事例を複数採用し、説得力ある価格が得られた。収益価格については、対象不動産が収益性が殆ど考慮されない戸建住
宅地域に存し、価格水準に見合う賃料を想定することが困難であること等から低位に得られた。従って市場実態をより
反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、指定基準地の半期変動率にも留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　横浜青葉 -6                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    322,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

青葉区の人口は微増傾向である。通勤の利便
性や良好な住環境により、東急田園都市線沿
線の立地条件の良い住宅地を中心に地価は上
昇している。

市が尾駅に程近い、利便性の良い住宅地域で
あり、地域要因に特別な変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

+0.9 ％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３１２ -26	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西11m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	１０５０３１１ -28	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	南東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０５０３０９ -14	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	南東5m市道、北西6.5m、二方路		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (50,80)
d	１０５０３０７ -7	横浜市青葉区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,213	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	277,762	100 [ 88.1]	315,280	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	322,000
b	(　 ) 251,640	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	247,487	100 [ 72.3]	342,306		349,000
c	(　 ) 296,010	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	290,544	100 [ 99.5]	292,004		298,000
d	(　 ) 301,370	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	314,419	100 [ 94.1]	334,133		341,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 328,000 円／㎡]

横浜青葉 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,116,437	832,254	4,284,183	2,345,760	1,938,423	（　0.9725） 1,885,116	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	41,891,467 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	233 ㎡	14.0 m x 16.8 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

夫婦、ファミリー向け２戸（１戸当たり４５㎡程度）の軽量鉄骨造２階建アパートを想定。屋外２台分の駐車場も想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	2,234	201,060	2.0	402,120
							1.0	201,060
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	2,280	205,200	2.0	410,400
							1.0	205,200
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		406,260		812,520
								406,260

⑨年額支払賃料	406,260 円　×　12ヶ月　＝　 4,875,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,875,120 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 204,605 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,910,515 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	812,520 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,800 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 406,260 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 197,930 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 192 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,116,437 円　　　　（　 21,959 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０３０９Ｔ　　　　-49	1,966 ( 1,884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,299	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,380 円/㎡　月額支払賃料（　 2,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０３０９Ｔ　　　　-50	2,034 ( 1,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,260
c	１０５０３０９Ｔ　　　　-51	2,337 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,546

横浜青葉 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,000 円	32,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	153,454 円	5,115,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 275,400 円	32,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 832,254 円　（　　　　　　 3,572 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,345,760 円（　　　　　 10,068 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,116,437 円
②総費用	832,254 円
③純収益　①－②	4,284,183 円
④建物等に帰属する純収益	2,345,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,938,423 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,885,116 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,091 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,891,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）