別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 横浜泉 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜泉 5-4 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　雄二   TEL.

鑑定評価額 41,700,000 円  １㎡当たりの価格 278,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市泉区和泉町５７３２番９ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度6種最高20m (90,300) 1:1.5 店舗兼事務所 Ｓ4 中低層の店舗、店舗 兼共同住宅が多い商 業地域 北西12m市道 水道、ガス、下水 いずみ野 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 いずみ野駅から至近に位置す るが駅の北側と比較して繁華 性は低い 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 いずみ野駅南西方 120m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度6種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 いずみ野駅北側には大規模商業施設が近年開業したが、近隣地域には集客型店舗の新規立地は見られず、当分の 間現状維持程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    286,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    196,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市の西部から南西部及び隣接する藤沢市東部・鎌倉市北西部の鉄道駅周辺に所在し、中低層の集客 型商業施設や店舗付共同住宅等が立地する近隣商業地域である。需要者は、近隣型店舗等を展開する商事会社や店舗付 マンションの建設を意図する開発業者のほか地域に精通した個人事業者も比較的多い。取引される面積は様々であり、 個別性を有する土地も多く取引総額は区々であるが、取引の中心となる価格帯は概ね１億円未満と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の繁華性や商圏等の立地特性を考慮すると、賃貸用収益物件の運営を目的とする需要は少なく、建築される建 物等も個別性が強くなるため、自用の集客型店舗や店舗付共同住宅の敷地に対する需要が中心となる。よって、価格の 牽連性を有する取引事例から試算された比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ 更に単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜戸塚 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    225,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 81.3] [100.0] 100 278,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    271,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 政策効果等により経済はプラス成長を維持し 、区内商業地の需要も堅調に推移しているが 、交易条件の悪化が企業や家計の負担となる リスクもある。 地域要因の変動は特に無い。商況等にも大き な変化は無く、地価は横這い傾向で推移して いる。 個別的要因の変動は無い。代替・競争関係に ある他の不動産と比較して、競争力は普通程 度である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -20.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％