鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜栄 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０７０３Ｄ -10	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０５０７０３Ｄ -12	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6.6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０５０７０１Ｄ -10	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０５０７０３ -19	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6.5m市道、北東7.2m、二方路		１低専高度1種最高10m (60,80)
e	１０５０７０６ -8	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6.5m市道、南西4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,390	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	97,877	100 [ 100.0]	97,877	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	99,800
b	(　 ) 90,421	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.0]	110,030	100 [ 100.9]	109,049		111,000
c	(　 ) 119,205	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	129,621	100 [ 111.0]	116,776		119,000
d	(　 ) 194,786	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	194,400	100 [ 133.7]	145,400		148,000
e	(　 ) 97,396	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	105,696	100 [ 109.9]	96,175		98,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

横浜栄 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,090,923	400,840	1,690,083	1,463,040	227,043	（　0.9706） 220,368	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,897,067 円　　　　（　 29,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜栄 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	65.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	168 ㎡	11.6 m x 14.2 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるので、戸建住宅の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,450	174,000	1.0	174,000
							1.0	174,000
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		174,000		174,000
								174,000

⑨年額支払賃料	174,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,088,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,088,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 83,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,004,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	174,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,670 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 174,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 84,773 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,090,923 円　　　　（　 12,446 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０７０７Ｔ　　　　-21	1,728 ( 1,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.2]	100 [115.0]	1,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,513 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０７０７Ｔ　　　　-22	1,725 ( 1,652)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.1]	100 [115.0]	1,556
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜栄 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,000 円	19,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	62,640 円	2,088,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 163,200 円	19,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 400,840 円　（　　　　　　 2,386 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,463,040 円（　　　　　 8,709 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,090,923 円
②総費用	400,840 円
③純収益　①－②	1,690,083 円
④建物等に帰属する純収益	1,463,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	227,043 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	220,368 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,312 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,897,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
横浜栄 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜栄 -20

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　佐藤　三千代

TEL.

鑑定評価額

18,000,000 円

１㎡当たりの価格

107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市栄区公田町字荒井沢１０１９番３９４				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い閑静な高台の住宅地域	南西9m市道	水道、ガス、下水	大船 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 200 ｍ、南 120 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

高台の区画整然とした旧分譲
住宅地

街

路

基準方位北　　　９
ｍ市道

交通

施設

大船駅南東方

3.8km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、影響を及ぼす特段の要因も見当たらず、当面は現環境を維持するものと
思料する。バス便利用で高低差の大きな地域であるが、一般的要因の影響を受け地価は回復基調と予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線、横須賀線、根岸線沿線で、横浜市南部から鎌倉市北部、藤沢市に至る、最寄り駅バス便
圏の住宅地域である。需要の中心は東京・横浜方面への通勤者層であり、圏内の需要者が多い。近隣地域は交通接近性
・利便性が劣るものの総額に値頃感もあり、需要に若干の回復が見られる。取引の中心となる価格帯は土地で１０００
万円台後半、新築戸建で３０００万円台前半までが多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄駅よりバス便にて連絡する高台住宅地域である。収益物件は戸建貸家が散見される程度で、一般住宅を
中心とした住宅地域となっている。地域内の土地取引は居住の快適性を重視した自用目的の取引が多く、土地価格に見
合う賃料水準は形成されていない。本件評価では、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、
代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜栄 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 126,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[122.3]

[102.0]
100

107,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種政策の効果もあり、不動産市場は回復し
ている。栄区の住宅地も利便性等による変動
率格差は存するもの全体として上昇基調にあ
る。

一般的要因の影響を受け、需要は弱めながら
も回復基調にあると思料する。地域要因に特
段の変動はない。

南西道路に面しているため日照等の環境面で
優る。他の条件はほぼ標準的な画地であり、
特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜栄 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０７０１Ｄ -10	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０５０７０３Ｄ -4	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
c	１０５０７０１Ｄ -11	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6.5m市道、南4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
d	１０５０７０１ -15	横浜市栄区		建付地	（　）	正方形	北4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 建築協定 (30,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,205	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	120,279	100 [ 119.4]	100,736	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 111,268	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,826	100 [ 114.9]	98,195		100,000
c	(　 ) 120,100	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	114,667	100 [ 113.8]	100,762		103,000
d	(　 ) 118,490	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	119,082	100 [ 100.4]	118,608		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

横浜栄 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,079,387	400,494	1,678,893	1,463,040	215,853	（　0.9706） 209,507	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,655,711 円　　　　（　 27,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜栄 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	65.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	168 ㎡	11.6 m x 14.2 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境等を考慮して、標準的仕様の戸建住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,442	173,040	1.0	173,040
							1.0	173,040
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		173,040		173,040
								173,040

⑨年額支払賃料	173,040 円　×　12ヶ月　＝　 2,076,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,076,480 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 83,059 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,993,421 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	173,040 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,661 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 173,040 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 84,305 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,079,387 円　　　　（　 12,377 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０７１１Ｔ　　　　-27	1,511 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,515	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,504 円/㎡　月額支払賃料（　 1,442 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０７０４Ｔ　　　　-37	1,728 ( 1,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,599
c	１０５０７１１Ｔ　　　　-26	1,527 ( 1,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,497

横浜栄 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,000 円	19,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	62,294 円	2,076,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 163,200 円	19,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 400,494 円　（　　　　　　 2,384 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,463,040 円（　　　　　 8,709 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,079,387 円
②総費用	400,494 円
③純収益　①－②	1,678,893 円
④建物等に帰属する純収益	1,463,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	215,853 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	209,507 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,247 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,655,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,700 円／㎡）