別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 横浜瀬谷 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜瀬谷 -9 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　雄二   TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市瀬谷区二ツ橋町字二ツ橋谷４７６５番４ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高20m (70,196) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等も見られる住 宅地域 北西4.9m市道 水道、ガス、下水 三ツ境 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅と共同住宅が混在す る厚木街道北西側背後の住宅 地域 街 路 基準方位　北　　４ ．９ｍ市道 交通 施設 三ツ境駅西方 750m 法令 規制 １住居 (70,196) 準防  高度4種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 街路や画地の再配置等は困難な既成の住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現 状維持程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、相鉄本線三ツ境駅又はその隣接の各駅から概ね徒歩圏内に位置する普通住宅地域。需要者は、相鉄本線 沿線に地縁を有する一次取得者が中心を占めるが、横浜市中心部や東京方面への通勤も便利であるため、当該地縁者等 以外も比較的多い。地積規模が小さく総額からみた価格水準に値頃感があるため、底堅い需要を維持している。取引の 中心価格帯は、土地単独では２千万円台前半、新築の戸建住宅では総額３千５百万円から４千万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には既存所有地の有効活用と思われる小規模マンションやアパートが立地しているが、近隣地域は一般住宅を中心 とする住宅地域であり、戸建住宅等の自用目的が需要の大半を占めている。よって本件では、取引市場の実勢を反映し た比準価格を特に重視し収益価格も比較考量し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、更に単価と総額のバランスから みた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜瀬谷 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    233,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [103.0] 100 [118.9] [100.0] 100 196,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    191,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 政策効果等により経済はプラス成長を維持し 、区内住宅地の需要も堅調に推移しているが 、交易条件の悪化が企業や家計の負担となる リスクもある。 地域要因の変動は特に無い。居住環境は普通 程度であるが、最寄駅や利便施設への接近性 が概ね良好であり、地価は上昇している。 個別的要因の変動は無い。代替・競争関係に ある他の不動産と比較して、競争力は普通程 度である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％