鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜瀬谷 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０７０１Ｄ -6	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西3.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０５０７０４ -29	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０５０７１１Ｄ -6	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	長方形	南4.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０５０７１１ -23	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、東3.3m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０５０７１３ -28	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,744	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 128.7]	161,417	100 [ 100.0]	161,417	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 241,820	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	226,635	100 [ 137.9]	164,347		169,000
c	(　 ) 239,597	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	211,471	100 [ 138.6]	152,576		157,000
d	(　 ) 237,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	230,333	100 [ 137.0]	168,126		173,000
e	(　 ) 201,956	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	181,779	100 [ 137.9]	131,819		136,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +28.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.3	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.9	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.6	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.3	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 166,000 円／㎡]

横浜瀬谷 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,862,625	520,197	2,342,428	1,739,780	602,648	（　0.9721） 585,834	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,735,522 円　　　　（　 72,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜瀬谷 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	177 ㎡	13.4 m x 13.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積が３５㎡前後の共同住宅を想定。内装等仕様は標準的で、各階２戸・計４戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,568	109,760	1.0	109,760
							1.0	109,760
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,616	113,120	1.0	113,120
							1.0	113,120
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		222,880		222,880
								222,880

⑨年額支払賃料	222,880 円　×　12ヶ月　＝　 2,674,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,674,560 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 114,662 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,751,898 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	222,880 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,140 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 222,880 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 108,587 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,862,625 円　　　　（　 16,173 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０７０４Ｔ　　　　-19	1,501 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	1,637	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,686 円/㎡　月額支払賃料（　 1,616 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０７０４Ｔ　　　　-20	1,669 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,742
c	１０５０７０４Ｔ　　　　-21	1,563 ( 1,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	1,679

横浜瀬谷 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	85,997 円	2,866,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 520,197 円　（　　　　　　 2,939 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,739,780 円（　　　　　 9,829 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,862,625 円
②総費用	520,197 円
③純収益　①－②	2,342,428 円
④建物等に帰属する純収益	1,739,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	602,648 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	585,834 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,310 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,735,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横浜瀬谷 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜瀬谷 -6

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　鈴木　幹森

TEL.

鑑定評価額

28,900,000 円

１㎡当たりの価格

163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市瀬谷区本郷１丁目５１番７外				②地積　(㎡)	177 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅、アパート等混在する住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	瀬谷 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

瀬谷駅北西方

1.4km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

やや駅から遠隔にある、中小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、当面は現状の
まま推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね相模鉄道線沿線を中心とした、横浜市瀬谷区及び周辺市区の住宅地域。需要の中心は市内在住者で
あるが、県内外からの転入も一部見られ、３０代、４０代の一次取得者層が中心である。供給は中小規模の宅地開発、
居住者の転出等に伴う中古住宅と、既存宅地の分割による建売住宅が中心である。土地は、概ね２００㎡で３０００万
円台程度、新築戸建は、一般住宅で総額３，５００～４，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、収益物件としてのアパートも散見されるものの、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、自用
目的での取引が中心となっている。よって本件評価においては、自用目的の取引を主とする取引事例から求めた比準価
格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連を考慮して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜瀬谷 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 196,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[101.0]

100
[125.1]

[103.0]
100

164,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気持ち直しにより地価は回復傾向にあるが
、人口は微減傾向が続いており、高齢化率は
高く、バス便利用等の郊外では、需要は弱含
みである。

駅からやや遠隔な住宅地域で特段の地域要因
の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜瀬谷 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０７０４ -10	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	南3.4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０５０７０２ -28	横浜市瀬谷区		更地	（　）	袋地等	東3.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０５０７０１Ｄ -6	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西3.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０５０７１１ -7	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	長方形	南4.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,170	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	153,563	100 [ 98.9]	155,271	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 139,114	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	155,783	100 [ 100.0]	155,783		160,000
c	(　 ) 207,744	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 125.0]	166,195	100 [ 100.0]	166,195		171,000
d	(　 ) 182,617	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	177,298	100 [ 103.0]	172,134		177,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

横浜瀬谷 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,861,893	508,745	2,353,148	1,688,610	664,538	（　0.9721） 645,997	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	14,043,413 円　　　　（　 79,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜瀬谷 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	177 ㎡	13.4 m x 13.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ、平均専有面積３５㎡程度の低層共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	1,563	109,410	1.0	109,410
							1.0	109,410
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,611	112,770	1.0	112,770
							1.0	112,770
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		222,180		222,180
								222,180

⑨年額支払賃料	222,180 円　×　12ヶ月　＝　 2,666,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,666,160 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　％　＝　　 106,646 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,751,514 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	222,180 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,133 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 222,180 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 108,246 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,861,893 円　　　　（　 16,169 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０７０９Ｔ　　　　-16	1,687 ( 1,617)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,704	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,611 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０７０９Ｔ　　　　-18	1,794 ( 1,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,631
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜瀬谷 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	85,745 円	2,858,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 508,745 円　（　　　　　　 2,874 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,688,610 円（　　　　　 9,540 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,861,893 円
②総費用	508,745 円
③純収益　①－②	2,353,148 円
④建物等に帰属する純収益	1,688,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	664,538 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	645,997 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,650 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,043,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,300 円／㎡）