鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜緑 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０８ -7	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6.5m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)
b	１０５０３０８Ｄ -5	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)
c	１０５０３０８Ｄ -14	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、北東20m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
d	１０５０４１３Ｄ -11	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m市道、南7m、角地		工業高度5種最高20m (80,200)
e	１０５０６０５Ｄ -85	横浜市旭区		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.4m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 202,479	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	207,541	100 [ 122.9]	168,870	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 205,251	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	212,435	100 [ 125.7]	169,002		169,000
c	(　 ) 278,803	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	289,845	100 [ 133.8]	216,626		217,000
d	(　 ) 247,096	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	247,816	100 [ 124.2]	199,530		200,000
e	(　 ) 102,643	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,083	100 [ 65.5]	165,012		165,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

横浜緑 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	421,426,761	88,271,907	333,154,854	279,480,000	53,674,854	（　0.9519） 51,093,094	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,135,402,089 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜緑 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
研究所兼事務所	3,800.00	ＲＣ5	19,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度5種最高20m 建築協定	40 ％	200 ％	200 ％	10,289 ㎡	94.0 m x 108.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制、周辺環境等を考慮して、ＲＣ造５階建研究所・事務所を想定。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

同種建物の標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	研究所・事務所	3,800.00	70.0	2,660.00	2,444	6,501,040	3.0	19,503,120
							0.0	0
2～ 5	研究所・事務所	3,800.00	85.0	3,230.00	2,444	7,894,120	3.0	23,682,360
							0.0	0
～

～

～

計		19,000.00	82.0	15,580.00		38,077,520		114,232,560
								0

⑨年額支払賃料	38,077,520 円　×　12ヶ月　＝　 456,930,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,580.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	456,930,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 36,554,419 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	420,375,821 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	114,232,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,050,940 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	421,426,761 円　　　　（　 40,959 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６１２Ｔ　　　　-22	2,815 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,559	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,444 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０６１２Ｔ　　　　-23	2,242 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,360
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜緑 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	20,550,000 円	4,110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	13,707,907 円	456,930,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,859,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 34,935,000 円	4,110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,110,000 円	4,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,110,000 円	4,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 88,271,907 円　（　　　　　　 8,579 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,110,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 19,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	279,480,000 円（　　　　　 27,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	421,426,761 円
②総費用	88,271,907 円
③純収益　①－②	333,154,854 円
④建物等に帰属する純収益	279,480,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	53,674,854 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	51,093,094 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,966 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,135,402,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜緑 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜緑 9-2

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　坂本　圭一

TEL.

鑑定評価額

1,670,000,000 円

１㎡当たりの価格

162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市緑区白山１丁目５６５番１｢白山１－１６－２｣				②地積　(㎡)	10,289 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m 建築協定 (40,200)
	1:1.2	研究所ＳＲＣ7	研究所、事業所が建ち並ぶ工業地域	西12m市道、北側道	水道、ガス、下水	鴨居 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 220 ｍ、南 130 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

事務所兼研究所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 90.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 9,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

白山ハイテクパーク内

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

鴨居駅南西方

1.4km

法令

規制

工業
(40,200)
準防
高度5種最高20m
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

研究所等が存する建築協定のある工業地域であり、特に地域要因の変動はなく、今後も現状を維持するものと予
測する。比較的利便性の高い立地から、地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

事務所兼研究所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市を中心に川崎市を含む主として内陸型の工業地域である。需要者は、建築協定の用途制限から研
究施設等の取得を目的とする大手法人等が想定される。景気は新型コロナウイルス感染症の影響が弱まりつつあるなか
、県内の研究所、工業地に対する需要は利便性の高い立地のものを中心に比較的堅調である。立地条件や規模等によっ
て個別性が強く中心価格帯は把握し難いが、平米単価で１０万円台半ばから２０万円台半ば程度の取引が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引は自社利用のために研究施設等の取得を目的とする大手法人等によるものが中心であり、賃貸を想定した収益を目
的とする取引は少ない。このため土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益性が土地価格に与える影響は小さいた
め、収益価格は比準価格に比し低位に求められた。したがって、取引事例から求められた実証的な比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、周辺標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜緑 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 176,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 94.8]

[100.0]
100

186,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が弱まりつつあり、企業業
績は総じて持ち直しの傾向にあり、工業地の
地価は上昇基調にある。

近隣地域は建築協定があり特に変化はないが
、横浜環状北西線の開通により、広域交通の
利便性が向上している。

個別的要因による優劣・競争力等の変動はな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +0.8
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜緑 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０３０８ -7	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6.5m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)
b	１０５０７１０Ｄ -7	横浜市戸塚区		建付地	（　）	台形	南5m市道、北東5.4m、南西3.3m、北西3.3m、四方路		準工高度5種最高20m (80,200)
c	１０５０４０９Ｄ -4	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m市道、南7m、角地		工業高度5種最高20m (80,200)
d	１０５０３０８Ｄ -5	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 202,479	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	206,124	100 [ 120.9]	170,491	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	170,000
b	(　 ) 116,007	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	118,794	100 [ 71.5]	166,145		166,000
c	(　 ) 247,096	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	247,816	100 [ 141.6]	175,011		175,000
d	(　 ) 205,251	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	212,024	100 [ 124.8]	169,891		170,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 166,000 円／㎡]

横浜緑 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	431,120,861	97,528,447	333,592,414	279,480,000	54,112,414	（　0.9519） 51,509,607	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,144,657,933 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜緑 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
研究所兼事務所	3,800.00	ＲＣ5	19,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度5種最高20m 建築協定	40 ％	200 ％	200 ％	10,289 ㎡	94.0 m x 108.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制、周辺の利用状況等より、ＲＣ造５階建研究所・事務所を想定した。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

建物の規模・形状・用途等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	研究所・事務所	3,800.00	70.0	2,660.00	2,494	6,634,040	6.0	39,804,240
							0.0	0
2～ 5	研究所・事務所	3,800.00	85.0	3,230.00	2,494	8,055,620	6.0	48,333,720
							0.0	0
～

～

～

計		19,000.00	82.0	15,580.00		38,856,520		233,139,120
								0

⑨年額支払賃料	38,856,520 円　×　12ヶ月　＝　 466,278,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,580.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	466,278,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 37,302,259 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	428,975,981 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	233,139,120 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,144,880 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	431,120,861 円　　　　（　 41,901 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６７Ｔ　　　　-41	2,452 ( 2,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,407	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,494 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０６７Ｔ　　　　-42	2,689 ( 2,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [112.3]	100 [100.0]	2,603
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜緑 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	20,550,000 円	4,110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	13,988,347 円	466,278,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,835,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 34,935,000 円	4,110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	4,110,000 円	4,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,110,000 円	4,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 97,528,447 円　（　　　　　　 9,479 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,110,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 19,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	279,480,000 円（　　　　　 27,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	431,120,861 円
②総費用	97,528,447 円
③純収益　①－②	333,592,414 円
④建物等に帰属する純収益	279,480,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	54,112,414 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	51,509,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,006 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,144,657,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）