鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜緑 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６１２ -23	横浜市緑区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東22m市道、南西3.5m、二方路		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０５０６０８ -11	横浜市緑区		貸家建付地	（　）	不整形	北東24m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０５０６１２ -11	横浜市緑区		建付地	（　）	不整形	南22m県道、北4.5m、二方路		準住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０５０６０５Ｄ -27	横浜市緑区		貸家建付地	（　）	台形	北東25m市道、北西6.5m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０５０６０５Ｄ -37	横浜市緑区		貸家建付地	（　）	長方形	北西25.1m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 539,004	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	541,672	100 [ 142.6]	379,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	384,000
b	(　 ) 239,638	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	260,510	100 [ 101.0]	257,931		261,000
c	(　 ) 330,384	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.0]	265,094	100 [ 100.9]	262,729		265,000
d	(　 ) 328,422	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	329,060	100 [ 110.3]	298,332		301,000
e	(　 ) 206,347	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	209,442	100 [ 101.9]	205,537		208,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +26.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 263,000 円／㎡]

横浜緑 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,541,557	4,970,020	15,571,537	7,761,600	7,809,937	（　0.9706） 7,580,325	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	168,451,667 円　　　　（　 117,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜緑 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	1,439 ㎡	35.0 m x 42.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境、公法上の規制等を考慮して、一棟貸しの平屋建て店舗を想定した。駐車料金は賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	600.00	100.0	600.00	3,020	1,812,000	6.0	10,872,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,812,000		10,872,000
								0

⑨年額支払賃料	1,812,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,744,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,744,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,304,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,439,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,872,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 102,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,541,557 円　　　　（　 14,275 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６０８Ｔ　　　　-43	3,110 ( 3,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [106.0]	100 [110.0]	2,997	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,035 円/㎡　月額支払賃料（　 3,020 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０６０８Ｔ　　　　-44	3,450 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	3,168
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜緑 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	495,000 円	99,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	652,320 円	21,744,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,783,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 841,500 円	99,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,000 円	99,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,000 円	99,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,970,020 円　（　　　　　　 3,454 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0784	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,761,600 円（　　　　　 5,394 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,541,557 円
②総費用	4,970,020 円
③純収益　①－②	15,571,537 円
④建物等に帰属する純収益	7,761,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,809,937 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,580,325 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,268 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,451,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横浜緑 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜緑 5-5

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　荻原　久男

TEL.

鑑定評価額

373,000,000 円

１㎡当たりの価格

259,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市緑区霧が丘３丁目１番５外				②地積　(㎡)	1,439 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (80,200)
	1:1.2	店舗Ｓ2	小売店舗、飲食店等が多い路線商業地域	北西25m市道、背面道	水道、ガス、下水	十日市場 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

十日市場駅南西方

1.4km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに沿道型店舗が多い路線商業地域であり、特段の変動要因はなく、今後とも現状を維持すると予測
する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 270,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内において、代替・競争関係の強い類似地域としては、横浜市北部の各区の近商・商業区域のほか街路条件
が優れた路線商業地域がある。主たる需要者は当該地域において物販や飲食の沿道型店舗経営を目的とする資金調達能
力の高い個人または法人である。近隣地域は、背後人口が比較的多く、環状４号線の利便性も良好であり、飲食店等の
大型店舗が出揃っていることから沿道型サービス施設地としての需要は底堅い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主要な需要者は収益性を重視する法人等と考えられるが、沿道型商業施設の一棟貸し店舗としての収益価格には、賃料
の想定や空室率の査定に不確定な側面が多い（具体的当事者・業種により賃料は異なる）他方、比準価格は類似する取
引事例を基に試算した価格である。収益価格よりも、取引事例から求めた実証性の高い比準価格が、市場においても有
力な指標となっている、このため比準価格を重視し収益価格も比較し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜緑 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 490,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[197.5]

[101.0]
100

258,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    256,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地の小売業は衰退傾向ながら、マンショ
ン・賃貸建物やコンビニ需要も有り、地価は
上昇傾向にある。希少性もあり今後も同様の
傾向と思われる。

沿道サービス施設が建ち並ぶ路線商業地域で
、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　 +14.0
その他　　　　　 +25.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜緑 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０６０４Ｄ -19	横浜市緑区		更地	（　）	ほぼ台形	西10.9m市道、南6.5m、南東6.5m、三方路		１低専高度1種最低10m (60,100)
b	１０５０６０４Ｄ -73	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	東1.7m市道、西1.8m、角地		近商高度6種最高20m (100,240)
c	１０５０６０４Ｄ -71	横浜市保土ケ谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南西22m国道、北東4.5m、二方路		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０５０６０４Ｄ -53	横浜市旭区		更地	（　）	ほぼ台形	南西13m国道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
e	１０５０６０４Ｄ -56	横浜市保土ケ谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北4.5m未舗装私道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 264,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	246,614	100 [ 93.0]	265,176	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	268,000
b	(　 ) 394,816	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	388,683	100 [ 139.5]	278,626		281,000
c	(　 ) 553,059	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	554,718	100 [ 196.6]	282,156		285,000
d	(　 ) 190,158	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	190,158	100 [ 76.5]	248,573		251,000
e	(　 ) 248,624	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.2]	308,943	100 [ 115.0]	268,646		271,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 +80.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

横浜緑 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,303,492	4,908,760	15,394,732	7,526,400	7,868,332	（　0.9706） 7,637,003	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	169,711,178 円　　　　（　 118,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜緑 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	1,439 ㎡	35.0 m x 42.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺に多くみられる利用状況から、鉄骨造平家建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	600.00	100.0	600.00	2,985	1,791,000	6.0	10,746,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,791,000		10,746,000
								0

⑨年額支払賃料	1,791,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,492,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,492,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,289,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,202,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,746,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 101,012 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,303,492 円　　　　（　 14,109 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０６０４Ｔ　　　　-13	3,859 ( 3,827)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [145.0]	100 [ 92.0]	2,893	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,985 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０６０４Ｔ　　　　-14	6,050 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [160.0]	100 [100.0]	3,980
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜緑 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	480,000 円	96,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	644,760 円	21,492,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,776,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 816,000 円	96,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,000 円	96,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,000 円	96,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,908,760 円　（　　　　　　 3,411 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0784	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,526,400 円（　　　　　 5,230 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,303,492 円
②総費用	4,908,760 円
③純収益　①－②	15,394,732 円
④建物等に帰属する純収益	7,526,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,868,332 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,637,003 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,307 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,711,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,000 円／㎡）